楼市大侦探「市场」|供应量涨 观望加剧 高性价比+高品质为首选
https://p9.toutiaoimg.com/large/pgc-image/Sds6LyO32eug0O编者按：转眼间，2021年已然过半，在变与不变中，长春楼市在起起伏伏中跌撞前行。
2021年长春率先开展首批集中土地供应竞拍，并采用“限地价+竞配建”的竞拍模式。在市场受政策调控及发展现状的环境之下，土地成交的方向依旧延续了外围开花，内部夯实的态势，以房地产市场的角度来看，长春市正在以“城”扩城…..
商品住宅方面，长春楼市受城市调控政策效果显著，楼市发展较为平稳，其中南部市场最为火热，量价均保持高位。预计下半年将有大量新品集中入市，市场存量增加，竞争加剧。
上半年长春楼市究竟表现如何？乐居长春进行多纬度思考和总结，推出《楼市大侦探|年中特别策划》，以求对市场走势有更全面的认知和判断。
乐居长春《楼市大侦探》特别策划 | 市场篇
乐居买房讯（编辑 邹喆）今年，在国外疫情还未见明显好转的情况下，国内的防控形势积极向好。中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期，中央调控逻辑进一步向供给端侧重，房地产金融监管持续强化，地方加快建立房地联动机制、针对二手房市场调控的力度亦在不断加强，部分调控效果已现。预计下半年在“房住不炒”的政策导向下，调控升级的城市或将继续扩围，市场成交规模和成交均价仍将以“稳”为主。随着行业集中度逐渐提升，加上三道红线新规、房贷集中度管理制度、集中供地政策的发布，行业面临新变革，市场逐步从“以量取胜”向“以质取胜”转变，精细化运营时代即将到来。
土地市场
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受两集中政策影响，长春上半年4、6月份分别有宅地集中出让活动，出现两批次供求高峰。2021年上半年长春市住宅土地市场共发布出让地块190宗，成交123宗，成交建面1634.1万㎡，同比增长38.5%。6月进行了第二批集中供地，月度总成交宅地50宗，总成交建面778.4万㎡，环比增长36.3%，同比增长157.7%。
上半年宅地成交楼面价呈波动形态，集中供地月份4、6月达高点，6月均价3288.6元/㎡，环比增长199.2%， 同比下跌3.1%。上半年整体成交楼面均价为3040.2元/㎡，同比上涨6.19%。
商品住宅市场
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据克尔瑞《长春市2021年地产数据半年报》数据显示，2021年上半年长春住宅市场整体供销形势略微有所下滑，2021年上半年商品房新增供应406万㎡，同比下降1.6%，为近五年上半年市场最低容量；成交面积399.3万㎡，同比上涨4.1%；成交均价8730元/㎡，同比上涨2.7%。库存量有所增长，6月底达1041.6万㎡，同比增长6.8%。2021年6月商品住宅销量65.4万㎡，环比增长33.1%，较去年同期下降20.4%；供应134.8万㎡，环比增长84.8%，较去年同期下降5.9%，总体去化速率减缓。
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2021年上半年成交量约342.4万㎡，同比2020年上半年上涨2.3%，2月份因春节休假回落明显，2月份因春节休假，供求量下降，成交仅24.4万㎡，3-6月份市场供应逐渐有所回升，5、6月新增供应增多，各大房企新项目纷纷入市，抢占市场。成交量维持在60万㎡左右。2021年上半年供应量约331.7万㎡，同比2020年上半年下降11.2%，2021年6月份市场供应达到最高，新增供应135.4万㎡，同比2020年6月基本持平。
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从区域角度来看，市场发展平稳，呈量稳价升趋势，南部板块量价仍处于市场领先水平，净月、南关、高新等资源型区域产品市场容量较大，区域内聚集了较多改善客户，整体成交均价高于城市层面；二道、宽城、绿园等区域刚需为主，量价相互差值较小；城市外围的莲花山、朝阳经济开发区因品牌房企进驻受到购房者关注，量价未来有很大的上升幅度。
项目到访情况
据保顾长春公司数据显示，长春商品住宅市场春节后需求集中释放，3-4月市场出现结构性升温，5-6月新项目集中入市，相对高位回归平稳。
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1-2月，由于春节期间人员流动性较大，整体市场处于低谷；3-4月，需求惯性释放，叠加项目多重促销加推等，促进成交；5-6月，地市热度趋平，大量新品上市，公积金政策收紧等叠加作用下，更多客户观望加剧，按需购房。分盘源来看，流量盘与改善盘胶着程度逐步缩小，改善盘在市场波动中表现的更稳定，郊区盘更多的依赖渠道带访及游玩型活动，缺少实质性转化。
购房者心理和房企表现
通过对主流区域客户访谈，客户普遍认为市场下行态势既定，认为短期内市场预期稳定，更多的客户理性看待，按需购房。一方面供应激增，产品同质化加剧，客户反复对比严重；另一方面楼市促销意味浓厚，多楼盘暗中降价、赠车位等举措降低客户信心，同时在政策频出、市场形势尚不明朗的背景下，客户观望情绪加重，观望成为客户购房决策常态。由于客户持续观望、决策周期稍有拉长。据净月项目反馈、现阶段多数客户都是5-7天成交，来访2次左右，而去年多为3-5天，主要由于去年净月西还是以刚需为主，成交周期短，今年慧泽板块供应增多，还都是以刚改改善为主，去年在售的项目今年剩余的房源不多，客户对比时间会拉长。
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在产品的选择上，客户对80-90㎡和100-110㎡的毛坯产品选择度更高，这部分客户置业成本有限，低总价限制；而改善客户对90-100㎡和120-140㎡的需求仍以精装为主，他们相对更追求品牌品质。豪邦锦上凭借其双轨道交通，板块发展潜力及高性价比，成交1044套位居2021上半年项目销售榜首，同区域龙湖舜山府凭借其高品质位居第二。“高品质”和“高性价比”成为最多的上榜理由，客户购房更加注重项目品质及综合性能。
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从中指研究院发布的《2021上半年长春房地产企业销售业绩TOP20》可以看出，万科2021年初表现强势，上半年持续领跑，以43.8亿元/40.8万平的销售业绩夺得销售金额、面积排行榜双榜冠军；其次是龙湖集团，以21.6亿元的销售业绩获得销售金额排行榜亚军；中海地产以20.1亿元的销售额位居销售金额榜第三名；同时中国恒大以19.4万平的销售面积获得销售面积榜亚军；大众置业以17.8万平的销售面积位居销售面积榜第三名。
二手房市场
上半年二手房交易206万平/202亿，未形成倒挂局势，流通性减弱，将持续影响一手新房的置换
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上半年二手房交易金额达202亿，二手房交易206万平，同比增长11.4%，新房二手房交易容量比为1.77，二手房市场降温主要受“房价波动”和“新品分流”两方面的影响，一手房市场新品项目持续扎堆上市，对二手房市场造成明显分流，同时二手交易流通性的减弱，反向持续影响一手新房的置换。
展望下半年，第三批次宅地质素提升，土拍热度或“起身”，全年将超额供给；结合各区域情况，后市净月及绿园、二道等货量充足，将引导中高端改善需求释放；外围新兴板块永春、富锋将持续中长期供应、净月潜在供应骤增、宽城、绿园持续供货；主城资源价值引力较强，借助棚旧改释放，中高端改善供应加大，强地缘性客户份额持续瓜分。大量新品入市，市场成交量将有所上升，随着入市项目增多，项目存在密集竞争，导致客户购房趋于理性，预计全年成交均价处于平稳状态，整体均价浮动在3%以内。
回顾这几年的长春楼市，见证过南部新城的潮涌与澎涯，高新区的奋起与激荡，以及南临河街沿线的锐不可当与剑拔弩张。从南部新城到高新南，从高新南到北湖，从北湖再到净月，从净月再细分到净月西的南临河街沿线，楼市的焦点区域不断易主。虽然生活瞬息万变，但，变化才是生活，意外才是人生！
让我们期待2021 更好的下半年。
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文章来源:乐居买房
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