楼市现状：新房“一房难求”，二手“有价无市”！如何选？
https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/89b4a56cfc884e049800cc66a1e0405d我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：星叔好， 坐标成都，经过三年暴涨后，发现今年二手房房源放出来不少，而且成交周期明显长了，除了好的双学区房价坚挺些，很多都在降价出售，但是对比去年同期还是均价还是高了三四千，这个时候冲进去担心站岗，如果置换，什么时候入手合适？感谢星叔！
回答：新盘火热，二手有价无市。这就是中国目前一二线城市的二手房市场现状：
（1）新房普遍限价。比二手房诱人，在很多区域，上海、南京、杭州、武汉、成都等，二手房比新房的限价贵很多，甚至达到50%——在这种情况下，投资的购买力肯定优先新房，二手房自然受冲击较大；
（2）有些二手房的户型差，如果没有品质和学区的加持，和新房比较确实没优势。人们买房，总会切实的图需求，因此要求房子有特点：学区，品质，物业，地段，好的户型，区域的供需等等。
没有亮点的二手房，存在流动性问题，也就是“无市”了。
但，二手房也有意义，特别是带有学区属性的二手房，却是刚性需求。
其他房子可以等等、观望、无所谓，但小孩要上学等不了，好的民办校非常能上，往往只有10%不到的命中率，甚至更低。
中高端板块的改善房，其实去年在深圳、上海、南京、杭州、武汉等城市也涨幅不低了，“美好生活”的向往是其一，资金也有避险需求，未来怎样尚不知晓，但往更好的板块更好的房子上，至少住得舒服的同时也更有安全感。
另外， 等限价新房卖完了，房地产市场只剩下：地王房、二手房。
不谈涨，但二手房还有一个房价稳定的预期。
因此，中心城市的二手房房价普遍还算坚挺，有学区、改善意义的二手房也是微涨，而毫无亮点、毫无需求的二手房，流动性就一般了——价格倒不怎么跌。
提问：晚上好，星叔。接回我上一个提问，还需要请星叔再给我指点迷津：
1， 考虑品实.云湖花城，这个盘有78小户型利用率高可以得三房，总价280W左右，值得入吗？这个价，还是考虑市中心二手？我要三居室...
2，还有一想法，相比较云湖花城和市中心二手，入黄埔实地常春藤、总价差不多，就长期投资来看，是不是潜力更好一些？
另外，常春藤我是选新房，还是淘二手盘便宜一些？
急～在线等答案，来做决策。
多谢星叔。
回答：云湖花城虽说是地铁一带,也有白云湖点缀,但这个白云地段,没有白云新城+白云山的双剑合璧,能够吸引新一代的电商流量,最多也就是物业产业和淘宝类小散,这点来看,不够高大上。
另外不看好实地常春藤。常春藤所处地段不在长岭居范畴内将是一个很大的缺陷 ,政策利好基本上擦边而过。
地铁规划完全是不着道的,香雪站距离实地常春藤实在太远,。而因为有了靠近的轻轨网络,基本上可以断定后续中期也不会有更新利好的地铁交通规划了。
另外一方面,实地常春藤规模太大,其实我们是很忌讳郊区的大盘的。不利之处在于,实地同品的产品太多,将来必定出货同质化严重,基本上前面一二期业主是完全辗压后面业主的。
目前价格明显高位。会僵持很久,有高位站岗的风险。建议你投资还是考虑市中心二手。
提问：坐标济南，子弹100，已有绿城百合花园一套174住宅，有公积金贷款，唐冶绿地城一套100平住宅全款，希望投资或者自住融创东山府一套168花园洋房，请问这个小区是否有上涨空间？这样投资是否合理？
回答：济南近几年发展大方向还是“东拓，西进，南控，北跨，中疏，后来又加进了CBD建设”。东拓，西进，中疏，也会同步的进行。
东部汉峪片区，这是历下区主导开发的金融中心，如今逐渐成气候。
郭董片区是历城区主导发展，未来也是发展重点，还有济钢片区。
当然新东站片区，这是济南主导的片区，未来发展潜力不可估量。
济南东部近些年发展最东就是彩石、孙村（高新东区）片区。
彩石现在产业聚集还不错，相对来说底子好，生态环境也好，近两年相继持续供地，春暄路打通连接经十路之后，高新东区与彩石片区打通，未来这个大片区是重点发展区域。
如今的这个片区就像几年前的唐冶片区，发展会有一个加速。
你的资产来看还算不错，融创可以买，问题不大。
融创·东山府在彩石片区经十路沿线，产品不错，户型好密度低适合改善自住，周边楼盘相比性价比还不错，紧邻的济南超算中心科技园，将建设成国际一流的超算产业集聚区。
目前彩石片区内目前配套比较缺乏，配套发展还处于初期阶段，未来几年尚待完善，这也是片区的短板之一。
但是自住加投资我认为问题不大，具有一定的上涨潜力和空间，可以选择买入。
知识星球内部有分享济南投资价值高的板块及楼盘
提问：星叔，怎样才能最快取得成功?现在还有哪些路子能走？
回答：创业吧，只要找到时机、你就要把握机会！这是发财最快的捷径、也是成就最快的方法。
我们生存在这个互联网的时代、我们接触到了创业的思维、我们又不选择创业、那么我们的损失是非常大的！
不管我们能不能成功、我们都应该创业、成功了自然不必说、我们会获得较高的社会地位、我们会获得良好的经济收入？
没有成功呢？
如果我们有勇气、有耐心就继续创业就行了！失败是一个正常体现、成功是一个偶然体现！不过我们持续不断的干下去、总是会成功的？
希望我们是一个能持续不断的干下去的人！
当然、有的人做不到！毕竟、我知道穷人家的孩子、手上是没有积蓄的、甚至、父母都会问自己的孩子要钱！
这些人、是经历不起任何风险的！
也就是说、他每个月的工资、都要用来做生活、他如果创业、只要前面三个月赚不到钱？他就无法生活。
他们是没有什么经验！
这样的人特别可怜！
因为创业成功、是需要时间去成长的！
如果太穷了，创业失败了，经受不起折腾了，你就去打工，也有助于你理解一个公司是如何的艰辛，你就会体会到老板的难处。
打工的时候，站在一个创业者的立场去想问题。你当然也会获得快速的提升，当然也会获得较好的社会地位。
曾经在一个公司上班。
老板非常拼命的工作，周六周日，整个公司都放假了，老板还在公司工作。
于是，我也陪着这个老总星期六，星期天工作。
于是，没过多久，老总就升职我当部门经理了。
为什么呢？我就是站在了老总的立场为老总工作而已。
所以，有机会去创业的人，一定要去创业…
另外，跳出自己思维圈，拥有一个投资的头脑。
聪明的人是借别人的经验作为自己的经验
愚蠢的人是自己的经验作为经验！
提问：星叔好。想咨询您买房方面的问题，还请不吝赐教。
1.本人在郑州东站升龙上班，换工作几率不大。
媳妇处于哺乳期还没上班，以后上班大概率在老城区。
2.手里存款加能借来的，加起来有60-70。
3.因结婚生孩晚，现在30+，孩子才不到两个月。父母也都60+，也在郑帮带孩子。
4.目前在郑无房，租房住。
现在买房应该属于刚需自住，周边交通、医院、配套相对较为成熟；孩子小，可暂不考虑学区。以后增值不敢奢望，至少能和整体通胀持平，跑赢更佳。自己认知有限，个人认为较为成熟片区的次新二手或交房时间很近的新房相对合适。
请您根据我自身条件及要求推荐一下，谢谢您
回答：因为你现在是租房住，如果着急自住，最好的方案就是在郑州东站附近买一个二手房。
重点考虑海马公园、中豪汇景湾、奥兰高速花园。
优点是离工作单位近，上下班步行即可。
缺点是房价都较高（2.2万-3.0万），而且因为小区建造基本都在十年左右，容积率偏高，与现在的新房相比，户型也较差。
另一个方案是，围绕高铁站商圈向南辐射考虑滨河新城，围绕高铁站向北辐射考虑北龙湖北岸杨金路片区，这两个片区，以后都是郑州很宜居的区域，也是下一轮房价上涨幅度空间最大的区域。
对于你来说，开车自驾顺着东三环，都是15分钟以内车程。
买新房的缺点是，离你工作上班地方需要十几分钟的车程，而且对你当前租房来说，需要等待2-3年才能住上自己的房子。
优点是，房子新，户型好，房价也更便宜一些。
根据自己的需要进行取舍，在东站附近的二手房与东站辐射圈范围新房之间进行选择。两个方案都不会买错，只是看个人追求什么。
郑州投资回报率高的板块及楼盘，详见知识星球内部分享！
提问：星叔好，单身，手上50w，无房无车，单位现在分配有房住，是买车好还是先买房？
回答：面子和里子，可以解释很多人有点钱愿意买好车，而不愿意买房。
车子开出去大家看了都知道多少钱，现在很多千万身家的标准也就是开50万的车，所以在我看来，一个小年轻开50万的车都是不得了了，小小年纪就实力不俗。
但是你买了房子，身边的人是不知道的，你还是穿那衣服，还是普通消费，没人看得出来你有几套房，反而是房子多了，贷款多了节衣缩食，过的还没以前大方了，不请他们吃饭了，自然会觉得你混的差，你的脸上不可能写着几套房，你每天也不可能把房产证带着，见人就拿出来。
爱面子的，毫不犹豫会买车，车对于“面子”的提升是即时快速高效的，房子对于面子的提升，几乎毫无作用。
如果一个年轻人不爱面子爱里子，成家过日子幸福的可能性，未来事业发展的高度，都应该更高。因为沉得住气啊。
提问：星叔，你好！我这半年被房子的事折腾得要疯掉了，还请你帮我指点一二，谢谢！我本来在福建漳州港(漳州招商局经济技术开发区)有一套115平的自住房，可是去年下半年我把它买了，然后年底在厦门思明区厦港片区买了一套77平的小三房，2003年的电梯房，当时单价将近6万/平。我现在很后悔把房子换过来，一个是居住房子的条件落差很大，第二个是周边的环境落差也很大，第三个房贷压力太大。住在漳州港，人少、环境好，环境也比较单纯，适合小孩子成长。所以，我想把漳州港的房子盘回来(包括手续费要多花18万左右)，等厦门的房子过了销售期(到2022年)，就把厦门的房子卖掉。星叔，你觉得我这么操作可以吗？
回答：我不建议你这样操作，完全没必要！
你的操作其实没有问题，不用后悔，你的资产实现了跃迁，能级变高，厦门房价因为比较高，所以自住方面肯定没有以前好，但是资产能级实际上升了，就像三四线置换到一二线一样。
另外你教育理念不对，人少，环境好其实对小孩子教育没有帮助，他们更需要的是好的学校，受更好的教育，厦门作为大城市，远远比漳州港好的多。
我们购买房子，本质上不如说是在购买城市。
房价上涨，表面看是房子升值了，其本质是周边的环境和配套增加了土地的价值，土地的价值转移到房价上了。
核心城市的房子才是资产，三四五线城市人口流失没有产业支撑的是住房。选择核心资产是买房的关键
三四五线城市和小县城的房子表面看涨得很快，其实是吹泡泡。
当刺激政策退出时，也就说只有当大浪退潮后，才知道谁在裸泳。
所以说，投资房地产表面是投资理财，其实也是一种认知社会关系和悟道修行的不同过程。
提问：星叔好，最近一直有关注您，有没有什么买房技巧，怎么买房才不会亏本？怎么淘笋盘？
回答：房产投资中，有两种基本思维：套利与套险。
套利思维：预估到哪个规划热点板块会大涨，与大家一起跟风买入，追高入货，但获利有限。
套险思维：发现某个板块存在不合理价差，跌无可跌，出现了洼地，提前买入，等待价值恢复，大幅获利。
在微观上，买入笋盘，属于套险思维。因此，买笋盘是成熟投资者最热衷的做法，这不仅获利巨大，更是一种智力游戏，很有成就感。
笋盘出现是随机概率事件。买笋盘，需要刻苦看房，也需要对比分析，更需要耐心等待。总结几点：
1、熟悉一座城市的整体价差格局；
2、寻找低估的板块；
3、锁定数个目标楼盘；
4、大量看房，锁定业主；
5、与业主过招，再砍一刀；
6、果断下手，买入即赚。
有一点要注意的是：
有些楼盘，有些板块，价格偏低，是因为它们本身有隐藏的硬伤，价格低是活该的，我们去买是赚不到钱的。
一般而言，真的笋盘，几乎是见光死，一旦出来，很快就被人拿下。
朋友圈到处转发的笋盘，80%是有隐藏硬伤的伪笋盘，千万别买。
普通人要想买到笋盘，首先要熟悉一座城市各板块之间的价差关系，那些价差大到不合理的板块，就是我们该去看房的范围。
记住：9折，是笋盘的最低要求！
如何买到市场价8折的笋盘？详见知识星球内部资料。
提问：三四线城市，为啥自己的二手房已经降价了，但同样还是卖不出去呢？
回答：首先，人口净流出现象很严重。
三四线城市无论是发展前景还是教育、卫生、医疗等各方面的资源质量，都远远不如一二线城市。
因此，这么多年来三四线城市的有钱人都在想办法去一二线城市买房子，要不然就是为了子女读书，要不然就是为了将来养老看病方便一些。
所以，他们本身不愿意在本地买很多房子。而那些年轻人，本来是没有办法留在一二线城市的。可是这两年大城市放开了落户限制，申请落户的门槛非常低，引来无数年轻人申请落户。对于一二线城市来说，这当然是利好消息。
可是，此消彼长之下，三四线城市连最后有能力买房接盘的刚需族都流失了，未来房子卖给谁呢？
其次，三四线房价脱离经济基本面，刚需族没能力接盘。二手房的价格谁说了算？自然是有房一族，说白了就是炒房客。
可问题是，买房子的人能够给出炒房客满意的价码吗？以前房价还是4000元的时候，或许咬咬牙凑个首付还是有可能的。但现在，房价都是1万起跳直追一二线城市，靠着每个月3000元的工资，能接盘吗？
三四线城市和小县城的产业虽然乏善可陈，但这几年盖房子却很用心。站在城市的最高处看，到处都是楼盘工地，可以预见未来会有无数的新房涌入市场。而楼市的需求量却不在不断减少，这样一来大家都愿意选择新房，毕竟一个小区几百套房子，选择空间非常大。
提问：星叔，26层的高层住宅，选择几层比较理想，最优和次优有没有顺序？请指教
回答：26层楼房的黄金楼层是15-20层。
1、15-20层属于居中的楼层，而居中的楼层最适合，阴阳也比较平衡。
2、15-20层，中间的楼层，居住体验相对是最好的，所以也最抢手。(价格也是最贵的）
3、15-20层高度适宜，空气好。
黄金楼层一般是位于楼层中间的房子，环境好，采光足，通风效果也完美。如果经济实力没问题，可以选择这几个楼层。如果追求性价比，可以参考21和22层。
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