未来10年，楼市的问题可能不再是高房价，而是这4个“新问题”
自从我国1998年第一房改，商品房诞生以来，我国的房地产行业的发展就进入了快车道。城市内一座座高楼拔地而起，城市也是扩张了一圈又一圈。我国的房价也是直线上涨，在2000年我国的平均房价还只有2000元/平，而到了2020年底我国的平均房价就突破了万元大关，短短二十年内房价就翻了五倍。而且这还只是平均房价，像北京、上海、深圳、广州等一线城市，房价更是翻了十几倍，甚至几十倍。https://p3.toutiaoimg.com/large/pgc-image/e180589ebef54aebb43cd41efb209533
房地产行业的发展也同样推动了经济的快速发展，城市的基建也更加完善。但房价的快速上涨也让现在的年轻人买房的难度越来越大。根据上海易居研究院发布的数据显示，截止到2020年我国的平均房价收入比达到了9.2，远高于国际平均水平(4~6)。
房价过高也让买房成了现在生活在城市里年轻人最大的压力，如果你到大街上采访10个年轻人问他们生活在城市最大的压力来源于哪，可能有9个人会回答是买房。有人会问，为什么一定要买房呢？租房也可以在城市生活啊！如果刚毕业的大学生或者刚进入城市打拼的年轻人，租房确实是解决住房问题的最好方法，方便灵活，压力也小。但如果你在城市生活个几年就会发现不买房真的不行。
首先生活城市，房子往往和婚姻、子女的教育、城市的福利相挂钩。在城市没有房子想找个结婚的对象真的很难，这种现象在相亲的过程中体现得尤为明显，如果你去城市的相亲角转一下，可能女方问的第一个问题就是你在城市有没有房子。另一方面即使你没有房子，有姑娘愿意嫁给你，但等你有孩子后就会发现没有房子还是不行，因为现在很多中小学在招收学生时都是按照小区进行划片划区的，所以没有房子你的子女可能无法入学。最后就是大部分城市落户的基础条件就是你在这座城市有一套属于自己的房子，所以没有房子很可能你就无法在城市落户，不困户城市的很多福利可能你就无法享受。
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所以现在的很多年轻人，拼了命也要在城市买房，有的更是倾全家之力在城市买房。因此很多人对于未来楼市的发展都十分的关心，关心未来的房价还会不会涨。对于楼市的发展，一些专家认为未来10年，楼市的问题可能不再是高房价问题，而是以下4个“新难题”。
第一：国家对楼市的调控越来越严
自从2016年国家提出“房住不炒”的政策以来，我国对楼市的调控政策就越来严。在很多一二线城市开始出台限购、限贷、限售等政策。另外在去年楼市遭遇疫情的情况下，住建部和央行在9月份为房企划出了“三道红线”，主要目的就是降低房企的负债率和扩张速度。而今年年初央行又出台了限贷令，同样增加了房企和炒房客的融资难度。而最近我国又在严查违规资金流入楼市，可见未来国家对楼市的调控只会越来越严。
任泽平曾经说过楼市的发展是短期看政策、中期看金融、长期看人口。所以从短期来看我国的楼市发展不会再出现房价大涨的现象。
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第二：我国的住房严重过剩，空置率过高问题
我国住房过剩是大家公认的事实，根据国家统计局发布的数据显示，截止到2020年年底，全国100城商品房库存量已经达到了5.7亿平方米，相比2019年增加了9%，库存量基本和2014年持平，根据2014年的数据显示，当年的商品房库存量高达6.2亿平方米。商品房的库存量居高不下，也是国家对房企划出“三道红线”的主要原因，防止开发商继续扩张盖房，进一步增大商品房库存。
当然我们上面所说的商品房库存量还只是一些开发商手里的房子。而更多的房子是囤积在一些炒房客和投资者手里，由于房价快速上涨，房子除了居住属性以外，更是有了金融属性。导致很多人把房子当做投资产品囤积起来，放在那里不出租也不出售，然后坐等升值。根据2017年西南财经大学发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示全国住房平均空置率达到了21.4%，一线城市的住房空置率达到了16.8%，二线城市的住房空置率达到了25%，三四线城市的住房空置率更是高达30%。大量的房子空置一方面造成资源被浪费，另一方面也产生了大量的空城和鬼城，影响正常居住者的生活。这些空置的房子同样是楼市未来要解决的重要难题，随着房价的稳定，囤房者的利润降低，很可能会开始抛售这些房子，一旦大量的空置房流入市场，此时对楼市的冲击将非常大。
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第三：住房需求面临枯竭
前首富李嘉诚曾经说过这样一句话：未来5年的不管是香港还是内地的房价都将会迎来大调整，因为需求在之前几年就已经释放殆尽了，未来面临“需求枯竭”，所以未来5年房价凶多吉少。从李嘉诚的这句话我们可以看出，他认为未来5年住房需求将面临枯竭，将是楼市面临的一个重大问题。而事实也确实如此，根据上海易居研究院发布的数据显示：我国城镇家庭的住房拥有率已经达到了96.6%，平均每户家庭拥有住房1.5套。所以未来城镇家庭都不缺房子，其需求只能依靠外来人口和新生人口，但我国的城镇化率已经达到了60.6%，未来很难再有大量的人口从农村向城市转移。另一方面最近几年我国的新生人口也在逐年降低，这也是我国放开三胎政策的主要原因。
因此随着未来房价的稳定，全民炒房时代的过去，加上人口红利的慢慢消失，住房需求减少是不争的事实。
第四：商品房的流动性越来越差
过去大家之所以热衷于投资买房，一方面因为房价不断攀升，另一方面就是因为房子的流动性好，变现能力强。如果急用钱，可以把自己的房子挂到二手房市场上，很可能几天就能卖出去。但现在由于房子已经过剩，而住房需求却在不断减少，那么商品房的流动性就越来越差。我的一个朋友就是，他名下有几套房子，在2017年的时候，他想卖掉一套房子，房子挂在二手房市场上没几天就卖了出去，而现在他把房子挂在市场上半年了还没有卖出去。
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商品房流动性变差，就让投资买房的风险变大，如果市场不好很可能导致资金的资金被套牢。
总结：尽管我国大部分城市的房价不会出现大跌的情况，但投资房产赚钱的黄金时代已经过去确实不争的事实。最后，你认为未来楼市还会遇到哪些问题，欢迎评论区留言讨论。 上海人有的三四套房子，吃喝不愁，游山玩水，吟风弄月，其乐无涯！ 我觉得压力最大的还是教育问题。买房只要有钱就可以买，买完不用操心，想怎么住就怎么住。教育那不仅仅是钱的问题，而是父母需要时间和精力陪伴孩子成长。 旧楼会不会塌的问题 我就是缺一套房子，整天说以后房子不值钱，俺就是买不起[捂脸]
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