意外！广州楼市迎巨变，连汇悦台都被拉下了房价No.1？买房人懵了
这半年，风云变幻。涨潮般的迅猛行情，已恍若隔世。从银行收紧房贷，到新房限价、提高免征税门槛、整顿学区房炒作……
买房人懵了，节奏乱了，入市心态像坐上了“过山车”。
你直接看看6月的数据，对比1月，新房成交套数直接被“腰斩”！
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不仅如此，广州楼市还迎来了更多的巨变时刻，一些颠覆性的事情正在发生，令人意外。
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富人游戏升级，汇悦台不再稳守房价NO.1
曾几何时开始，侨鑫汇悦台成了广州最贵豪宅的代名词。
2016年上半年，侨鑫汇悦台代表广州跻身“顶豪圈”。当时，均价约9万/平。（数据来源：克而瑞）
对比14万/平的深圳湾1号、16万/平的北京壹号院、18万/平的上海汤臣一品，显得有点朴素。
但去年在二手市场屡屡捅破广州“房价天花板”的汇悦台，已然成了风向标。11月，汇悦台爆出一套顶层复式二手房，以29.1万元/平成交，总价去到2.3亿！
这个成绩，足以让汇悦台稳坐塔尖。
但，风云变化就在一瞬间。
中指院最新统计显示，今年上半年，有一个楼盘超越侨鑫汇悦台，成为广州网签均价最贵的楼盘。
它就是同在珠江新城的尚东柏悦府。上半年网签均价161578元/平，比汇悦台高出8653元/平。
网签均价未必精确，可市场变化已然明确：更多豪宅盘将加入广州房价冠军宝座的角逐。
今年，在二手房市场情绪低落的情况下，尚东柏悦府突然以1.1亿成交一套731平的法拍房！折合单价15万/平。
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这套法拍房，一跃成为全广东省上半年成交总价最高的法拍房，连隔壁深圳也差了一个“身位”。
假如将侨鑫汇悦台那套29.1万/平的复式对半折算成平层，单价也是约15万/平。
前者占据珠江公园绝版靓位，后者坐拥南向一线江景，这回，真的难分伯仲了。
尚东柏悦府并非异军突起，只是过去比较低调。
在2016年下半年开盘时，它的备案价就高达13万/平。
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而且，尚东柏悦府户数少，在链家上找不到任何挂牌和成交记录。
富人在开启他们的游戏，这一点，从豪宅法拍房市场可窥一二。
据统计，今年上半年，全广东法拍房均价最高的是深圳，达到54990元/平，广州为27871元/平，跟第三名东莞的20663元/平没差多少。
但成交总价最高的两套法拍房都花落广州。
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买家对广州顶级豪宅的出手阔绰程度，甚至超过了深圳？豪宅市场，同样在大洗牌。
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均价6万+的楼盘，冲进全市销量前十
回顾这几年，能冲进全市销量前十的楼盘，无外乎具备两大吸引力：
低价且量大。
所以亚运城、御溪世家、恒大阳光半岛都是榜单常客，亚运城都不知道霸榜多少年了。
但这回，前十榜单上，有个陌生面孔引起了我的注意。它鹤立鸡群，跟其他楼盘显得格格不入。
你想想，一个单价是亚运城2倍多的楼盘，竟然能走得起量，是有多牛？
这个盘，就是中海观澜府。跟越秀和樾府，堪称两朵奇葩。
我当初去看房时，都不由得在门口愣了一下。
一个总价最高上千万、定金要50万的豪宅盘，只凭一个连售楼部都不如的麻雀大小的体验馆，销售手中的ipad，几张三维图，以及几份楼书就来卖房？！
重点是，竟然一下子卖得七七八八了。上半年销量榜排全市第9，总销售额排第1位。
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如果光看位置，观澜府在海珠创新湾不是最好的，周边景观也要等旧改完成才有所改观。
而且，说是一线江景视野，可北面的户型跟江没有半点关系。
为什么还能卖得这么火爆？我认为可以总结为两点，一是品牌，二是价格，击中了当下买房人的心态。
品牌信仰这种东西，从“衣食”上升到“住”。现在很多人买房，是追着品牌来的。
当初项目体验馆一开放，我就跑去看，结果从销售口中得知，很多单位已经被中海业主认购了。
云卖房不是谁都行得通。纸上谈兵能成功，首先植根于买房人的品牌信任感，否则有多少人愿意砸几百万、几千万进去？
放到二手房市场，买家也会带着同样的心理去看待你的房子。
第二点是价格。
观澜府一开始的认购价从5万多到6万多不等，一套100平大户型总价不到700万。
后面开始慢慢涨，一线正南向望江的大单位，单价大概7-8万，总价上千万。
但这个豪宅盘，也有照顾到刚需。北向不望江的90多平户型，单价只要6万上下，总价500万出头可以搞定。
500万，是很多人在中心区买新房的起始线。
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而很多人相信，海珠创新湾这一带会是未来的富人区，周边的地价也在强化这里的豪宅属性。
对比下来可能就会觉得，诶，6万/平，似乎还能接受。
所以这个年头，品牌口碑对楼盘的去化很重要，定价也要巧妙才行。
开发商不要只顾着走量，专注于房屋质量、物业口别，减少负面新闻，对于以后拿地、卖房都有很大帮助。
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花都区府崛起！销量仅次于新塘
上半年的新房成交大户，还是增城区，区域前三甲没有悬念，增城以一己之力，撑起全市近3成的新房交易量，亚季军分别是南沙、黄埔。
但板块的三甲就有点意思。
全增城最贵、新房均价接近3万/平的新塘，成交套数排在第一。
买增城，很考验人。买得对是天堂，否则真的是地狱，还很难翻身。
为什么新塘可以排在增城所有版块中的第一梯队，因为即使你啥都不信，至少可以信交通。
东部TOD是新塘领跑的优势。
紧随新塘排在第二名的，居然是花都区府板块，强势崛起。
花都没有进区域前三，但花都区府板块却赶超了南沙、黄埔所有版块，你说意不意外。
我认为，重点还是在于交通。
前几天《广州市轨道交通线网规划（2018-2035）》首度曝光，花都跟南沙这两个区域，将凭借高速地铁实现与中心城区的联通。
其中，24号线一期已经进入修编，沿广花路、三元里大道、解放北路南下，进入中心城区，这条线会成为花都与市区的快速联络通道。
此外，早些时候发布的《18号线北延段、22号线北延段完成环境影响评价第二次公告》提到，在18号线实现广州东站至南沙30分钟通达之后，18号线北延段、22号线北延段要再进一步：
白云机场至南沙45分钟通达，花都、清远至广州中心城区（广州东站）30分钟、45分钟到达。
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向东部置业也好，向北部置业也好，价格是一方面，刚需们，一定还要重视交通价值。
花都区府板块，值得重点关注。
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纵观上半年，虽然经历了过山车式的成交曲线，但总量仍然达到近五年最高值。
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下半年会怎么走呢。
就新房市场来说，目前政府对多区新盘采取限价。
这样做，基本就限死了新盘涨价的可能，进而牵住广州新房楼价上涨的势头，也会让更多人想去抢新房。
而供应端在经历了今年第一季度新批预售证的低潮之后，从3月开始，市场就逐步恢复供应量。
尤其是增城、南沙、番禺、黄埔、花都这些外围区域，选择充足起来了。
所以，选是有得选的，但阻力在于房贷。
房贷利率高，银行放款难，这两座大山压着，刚需苦苦等待还是贷不到款，而面向刚需的楼盘，日子会有点难熬。
对谁最有利呢？当然就是能全款的“豪客”了。
预计市区地段好的楼盘依旧会被抢，但有资格进场的会是全款买房人。不过，刚需和改善型买家，如果及早布局，也同样有机会出手。
错过了去年和上半年的窗口期之后，要更懂得耐心和时机的重要性。 刚还看到兰亭盛荟都挂9万几了 深圳湾14万吗？好像深圳最高到过40万 跌了吗？嗯，先挂高10万压压惊。 花都区值得期待 发现南沙最宜居，环境好，发展快，房价还在低位，有钱途。 汇悦台顶层复式楼上是不算入房产证面积的吗？ 是涨得离谱……哪有什么跌呀 不卖2万，怎么对得起群众 转发了
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