真让曹德旺说中了？楼市出现3个“新问题”，专家给出“8字”忠告
在买房过程中，房价是绝大多数购房者最关注的问题。根据统计数据显示，在过去20年的时间里，伴随房地产不断发展，全国平均房价水平上涨了5倍多，而且对于不少一二线热点城市来说，平均房价涨幅甚至高达10倍还要多。房价上涨，对已经买房的来说，固然是一件值得庆幸的事情，不仅不用再为买房的事情奔波忙碌，而且也实现了家庭财富的增长。不过，面对高房价，对还没买房的，尤其是刚刚踏入社会的年轻人来说，买套房并不容易。对此，中国青年报曾痛斥：高房价使得房子成为了高攀不起的奢侈品，让年轻人不敢买房，不敢恋爱，不敢结婚，不敢生育。
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不过，国家显然不会放任房价上涨。回顾过去4年多时间，从房住不炒到稳地价、稳房价、稳预期，再到不再把房地产作为短期刺激经济的手段，调控的决心和力度已经超出很多人的现象。值得注意的是，房住不炒还被写入“十四五”规划，这意味着房住不炒将是楼市调控的长期基调，未来5年房地产走向的大局也已经基本明朗。
除此之外，从政策调控的角度来看，楼市调控也越来越精细化了。搁以往来看，限购、限售、限价、限贷等手段是常见手段，虽然能短期抑制楼市热度，但一旦调控放松，高房价往往会卷土重来。不过，这一次显然不一样。除了传统调控手段以外，二手房价格参考机制、多校划片制度、土地供应两集中、房贷集中度管理等长效措施也正在不断推出。
应该说，在房住不炒的长期定位下，再加上各类长效措施的出台，未来5年时间，房价将持续进入到平稳调整期，不会发生太大波动。换言之，对于楼市来说，高房价或许不再是主要问题了，同理，对于购房者而言，高房价也不再是最值得关注的问题了。那么，哪些问题会更值得关注呢？实际上，目前另外3个新问题已经渐渐浮出了水面，该留意。
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一、房产持有成本增加的问题
当房地产处于上升期时，在房价上涨所带来的收益面前，房屋的持有成本几乎可以忽略不计。正因如此，大量的“房叔”、“房婶”才会不断出现。不过，当房地产进入平稳期、调整期，就不得不正视持有成本的问题了。经济学家李迅雷算了一笔账，房子的资金成本大约5%，再加上折旧成本等因素，每年的持有成本至少6%，如果房价涨幅低于这个比例，持有房产就是在不经意间亏本。不仅如此，将来出售的时候，还要考虑税费、中介费等因素，也是一笔不小的支出。
另外，未来3-5年，还有一个十分重要的消息值得关注。今年5月份，财政部召开了房地产税改革试点工作座谈会。其中，透露的信号也已经很明确了，房地产税出台已经是板上钉钉的事情，接下来大概率会率先进行试点，然后逐步推进，再慢慢扩大范围。一旦房地产税出台，在房价平稳调整的大环境下，房产持有成本无疑会进一步增加。
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二、房子转手变现难度增加的问题
经过了四年多的调控，不少城市的房价都出现了一定程度的回调。当然，尽管一些热点城市的房价还没有出现实质性的下跌，但有一点不可否认，房住不炒越来越深入人心，而且热点城市的调控正逐步成为常态化，一旦房价露头，后面往往伴随着调控升级。在这样的大趋势下，购房者的房价预期越来越稳定，买房观念越来越理性，很多购房者并不急于买房。
除此之外，近些年，除了商品房以外，多种多样的住房方式也正在推进。除了共有产权住房以外，今年以来，国家多次明确表态要加快发展保障性租赁住房，解决大城市里新市民、青年人的住房问题。按照这个趋势看，随着热点城市共有产权房、保障性租赁住房等供应比例的提高，无疑会分流对商品房的需求，从而导致商品房市场的供求基本面发生扭转，这样无形中会进一步增加房产转手变现的难度。
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三、房子拆迁可能性变小的问题
过去很长一段时间里，“拆迁”二字基本与暴富划等号，所以很多购房者囤积了大量的老破小，幻想有朝一日可以“躺赚”。不过，从今年开始，这种局面迎来了转变。根据相关规划，今年起，将不再大规模棚改，而是全面推进旧改，到“十四五”期末，要基本完成2000年底前建成的老旧小区的改造任务。棚改逐步退出，旧改全面登场，这意味着时过境迁，不少老破小被拆迁的可能性越来越小。
就拿笔者周边的某小区来说，不仅建筑年代久远，而且还缺乏物业管理，居住体验并不理想。但是，由于该小区占据着老城区的重要地段，所以这里的房子几乎不缺少市场，除了吸引一些购房资金不足的刚需以外，主要是吸引了大批坐等拆迁暴富的炒房客。可是，最终尘埃落定，盼来的并不是拆迁，而是旧改，不少人的拆迁暴富梦也随之破碎。
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曹德旺
面对这3个新问题的出现，不禁让人想起了曹德旺的一段“预言”。早在2017年，在接受央视采访的时候，曹德旺公开表示：“我妹妹家里买了几套房子，她不愿意卖，我跟她讲趁早做计划，因为到时候卖也卖不掉，租也租不出去，还要交管理费，心疼的难受”。如今回过头再看曹德旺的这段话，不得不说，从一定程度上来看，还真让曹德旺说中了。
结合以上3个“新问题”和曹德旺的“预言”，2类人需要注意
一是持有大量普通房产的囤房客。不难理解，当房价长期处于平稳期，持有过多房产本身就面临较高的持有成本，尤其是大量持有普通房产，比如老破小等，无形中会进一步提高转手变现的难度。因此，这样来看，持有过多的房子，尤其是普通房产反而有可能变成一种累赘。笔者建议，持有房产合理配置即可，在精不在多，毕竟闭眼买房的阶段已经远去。
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二是还没有认清形势的炒房客。在过去20多年里，房价虽然经历大大小小的波动，但整体呈现上涨态势。因此，很多炒房客对于房价只涨不跌的观念根深蒂固，而且即便面临严格调控，不少炒房客仍旧蠢蠢欲动。实际上，在房住不炒的长期定位下，楼市回归居住属性已是大势所趋，靠买房来赚钱越来越不容易。对于炒房客来说，一定要认清房地产调控的大形势，顶风而上很可能会被撞得头破血流。
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倪鹏飞
日前，在某活动论坛上，对于接下来的买房问题，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也给出了“8字”忠告：炒房风险越来越大。对此，他给出了4个具体的理由：一是炒房空间在压缩。二是违规炒房被查出，将受到惩处。三是政策漏洞会逐步填补，利用漏洞来炒房，结果可能无法脱手。四是房地产税等一些重大的制度创新将陆续出台，楼市总体形势会发生重大变化。
总而言之，对于当前的房地产市场而言，虽然很多城市的房价并没有出现较为明显的回调，但有一点可能肯定，闭眼买房、只涨不跌、只赚不赔的阶段已经一去不复返了。
对了对了![赞]十四五规划[赞]曹德旺先生! 老旧房改造是对社会及未来的发展不负责任！ 房价受保护中，稳中不降，需要住房的人还是没房住 买套房要奋斗一生！ 不炒也涨了几倍，炒还能涨多少？ 二手房停贷 炒房客要哭了 ? 住得起才是硬道理！ 房价太贵，在大城市生活的年轻人买套房很不容易，连二手房都很贵，年轻人最好别去那里发展，
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