走访楼市冰封的香河：房价跌破万元已“膝盖斩”，开发商违规促销仍难“留客”「区域楼市调查」
https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/SdTaVBLHLDliq6华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 见习记者 于丽丽 廊坊报道
2017年3月第一次限购政策出台前，香河这个环京热地的房价一度高达近三万一平。今年是限购第4年，香河房价已“膝盖斩”，一些项目房价在一万元/平左右，甚至有项目参考价低至8500元/平。
尽管房价仅有从前的三分之一，但香河楼市却门可罗雀。
《华夏时报》记者日前走访了3个项目楼盘，当日，三个售楼处也仅有记者一位访客。目前，限购政策要求非本地户籍客户购房必须满3年当地社保，这将大部分外地客户拦在了大门外。
为促进成交，有香河新房销售悄悄对记者表示，“目前已经变相放开了。”记者调查发现，部分开发商为卖房使出浑身解数：包括承诺为外地客户“解决”购房资质、买房送车位、送阳台等。
开发商为卖房各显“神通”
今年是香河实施限购的第4年，如今的香河楼市情景如何？近日，《华夏时报》记者实地探访了3个项目楼盘，空荡荡的售楼中心，现场并无其他访客。与昔日的热闹喧哗相比，如今的香河楼市十分萧条。
开发商失去了核心客户群，为将房子卖出去，开始为外地客户找单位缴纳社保，先卖房，3年社保满期后再网签。“在执行政策，也可让客户先买房子。”香河御景置业房地产开发有限公司“公园壹号”项目销售人员张兰（化名）对《华夏时报》记者说。
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公园壹号在建项目。 于丽丽 摄
3年当地社保缴纳记录，是外地购房客与香河楼市之间无法逾越的鸿沟吗？张兰告诉记者，如果买一手房，开发商可以给解决资质。外地人现在到香河来买房，首付比例也可以达到30%。张兰还称（首付比例）从去年开始调整，从50%降到30%了。然而，后续记者查询有关资料，并未发现官方政策有这项变更。
据张兰介绍，公园壹号的开发商比较有实力。该开发商配建有安置房，安置房部分户型与商品房近似，当销售引领记者前往该项目的安置房实楼里看参考户型时，记者发现，位于安置楼高层的新房房间正在向外渗水，两处渗水痕迹长达一米左右。
除公园壹号外，春城绿景兰亭苑项目销售也表示有“途径”帮客户解决购房资质。公开信息显示，该项目由香河春城房地产开发有限公司开发，2019年10月开盘。该项目销售李佳（化名）称，项目2016年拿地，2017年开始建，约2018年末2019年初开始销售。
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春城绿景兰亭苑小区大门。 于丽丽 摄
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春城绿景兰亭苑。 于丽丽 摄
李佳称，购买春城绿景兰亭苑不仅可以解决购房资质问题，车和房子还是绑定的，买房就送车位，签署赠送协议。如果购买三居室还赠送两个阳台。
一位香河的中介向记者透露：“（购房）资质分四条，满足哪一条都能买房，开发商说解决资质（的意思）是解决技能证书和学历。“
《华夏时报》记者现场看到，公园壹号和春城绿景兰亭苑售楼处的大厅均挂有多条红色条幅。其中一条横幅显示：“购买商品房住宅前，应先取得香河县商品住房的购房资格证明。”李佳告诉记者，这是前两年房管局要求挂的。此外，李佳还表示，房管局查得很严，经常下来检查是否存在销售违规行为。
据李佳介绍，春城绿景兰亭苑项目的老板原是香河当地的家具行业大佬，2016年拿地50亩，是初次在房地产行业小试牛刀。另外还在别处拿地200亩，预备建商业地产。
《华夏时报》记者从天眼查公开信息看到，春城绿景兰庭苑项目开发商“香河春城房地产开发有限公司”大股东是张宝春，其名下除香河春城房地产开发有限公司外，还在香河益马家具有限公司担任监事，在香河县春城家具批发城担任法人（该公司已于2005年吊销）。有关销售所言该公司拿地200亩，预备建设商业地产的信息，记者未得到核实。
扛8年不降价的“高冷”老盘
除前述两个项目外，《华夏时报》记者还走访了三田雍泓∙青海城项目。
三田雍泓∙青海城项目紧邻北京通州区，从该项目出发，驾车10分钟即可看见“北京界”。
三田雍泓∙青海城小区门口左侧有一处“售楼中心”，售楼中心显示“蜗居”标识。不过，销售人员张辉（化名）告诉记者，这里就是三田雍泓∙青海城项目售楼中心，之前在（小区）院子里，后搬迁至此。
张辉告诉《华夏时报》记者，目前，该项目的价格区间在18000元/平米-21000/平米之间。这一价格相比其他项目显得非常“高冷”，比同类项目的价格高出许多。“大概高出百分之六七十”张辉表示。
公开信息显示，该项目共两期，开盘时间分别为2013年5月23日和2015年5月23日。不过，该项目的销售周期很长，至今仍在去化中。
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三田雍泓∙青海城小区。 于丽丽 摄
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三田雍泓∙青海城小区大门。 于丽丽 摄
目前，紧邻该项目的万润∙北京运河湾项目均价约9200元/平米。但三田雍泓∙青海城仍然坚持对价格“死扛”。不降价的原因是什么？张辉说：“是公司不降价。”至于公司不肯降价的原因，张辉称，因离北京近且是现房。
记者了解到，三田雍泓∙青海城从开盘至今已销售8年。近日，该项目在安居客平台推销剩余尾房信息，信息显示，目前1号楼至12号楼均有在售房源。该项目开盘时间在香河楼市限购政策发布前，也就是说，这个项目的销售经历过限购前香河楼市的门庭若市，也历经了限购后的门可罗雀。
三田雍泓∙青海城项目2016年交房。《华夏时报》记者在其小区门口看到，小区大门和楼体外立面经过五六年的风雨洗礼已不再光鲜，很难想象，这里还有新房的库存。
香河楼市跌宕起伏
因为毗邻北京通州区，因此许多工作在通州的北漂会选择在香河置业。白天在通州工作，晚上回香河睡觉。因此，香河也被称“睡城”。因为环京的区位优势，香河曾是炒房客的沃土，房价一度逼近30000元/平。
2017年6月2日，香河出台限购政策，政策要求，非本地户籍购房要求满3年当地社保，且只能购买一套，补缴的社保不得作为有效凭证。这一政策的出台，使香河楼市瞬时冰封，外地客户多数被“屏蔽”。
限购政策之前，曾有传闻称，北三县将与通州统一规划、统一政策和统一管控。这曾让许多投资客充满期待，也成了开发商营销话术的重要噱头。“公园壹号”项目销售人员张兰（化名）告诉记者，直至2017年3月限购政策出台前，香河一些楼盘成交价高达29800元/平米。
在2017年6月限购令到来之前，香河已经在3月迎来了一波限购，但是3月新政并没有将市场热度打压下去。
2017年3月21日，限购政策要求，非本地户籍居民限购1套住房且购房首付款比例不低于50%。消息一出，舆论哗然，但香河房价并未下降，反涨了几千元。究其原因，张兰分析客户心理：赶紧买，不买就买不到了！
无论是客户的恐慌心理在先，还是一些来自卖方的诱导性信号发挥了作用，总之，这一阶段，香河楼市出现一波短暂的热购潮。
据张兰介绍，限购令发出后近3个月，房价一路飙升，从23000元/平米跃至26000元/平米。按此涨幅，平均每个月涨幅1000元，以100平房子为例，总价230万，不足3个月，价值达260万。
然而，令许多购房者始料未及，这波购房热潮竟成了香河房价大跌前“最后的疯狂”。房价飙升3个月后戛然而止，楼市行情出现戏剧性反转。
2017年6月2日，廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见明确指出，非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套，且补缴的社保不得作为购房有效凭证。
这一消息如深水炸弹。提供3年当地社保的要求，意味着外地购房客的购房门路几乎被卡死。 “在北三县买房的都是去北京上班的北漂，很多人的社保是在北京缴纳。“张兰说，”从此以后，房价刹住车了。”
2017年，二手房业主和购房者之间出现过一段时间的心理博弈。业主不急，购房客也不急，双方僵持了一段时间。不过，这种僵持，最终被业主打破。一些业主采用高杠杆炒房，三两个月还能应付，时间一长，资金链断裂，不得不降价售房。至此，房价开始下跌。张兰表示，当时“跌得很猛”。
李佳告诉记者，在香河楼市最“疯狂”那段时候，曾有开发商和中介合力哄抬房价。 “以前各大中介、开发商合伙去炒，大家合伙一起涨，香河头几年也这样。“李佳说。张兰告诉记者，其认识一位炒房客，手持70多套房，这些房子都使用亲友的名字，均是贷款或借款买房，在限购政策出台后，迫于资金压力，开始降价卖房。
前不久，《华夏时报》以及多家媒体曾报道过，燕郊曾经出现过一个事例，总价300万的房子，限购后价格大幅度缩水，总价变成170万左右。业主因偿还贷款吃力，不得已喊话“免费送房”。接盘者只要肯接盘，房子免费，只要将贷款还清即可。
送房的消息一出，许多人难以置信竟有如此“好事”，但进一步推敲发现，偿还贷款的钱也足够按最新的市场价买一套新房。张兰对记者表示，“这虽然是个例，但也说明当时市场的一个情况。”
未来，香河楼市还会涨价吗？一位资深的香河房产中介认为，香河楼市未来涨价与否，主要看未来通州的建设。目前，不少企业搬迁通州，如果未来通州的人数不断上升，那么日后购房需求必然增加。在此背景下，香河的房价仍存在涨价的可能性，但具体涨幅无法确定。
业内专业人士对购房者建议，在香河买房要有长期自持的准备，两年内，可能不会有大涨幅。 一旦放开限购，楼价立马翻两倍！ 3000才是 说说那边别墅多钱一套？ 2000-3000元再买。 真实房价3000-4000元 以前觉得香河房子还可以，最起码价格不贵，后来发现如果能差不多价位差不多距离买到洋房，谁会买高层住宅…… 有什么思考？环沪没卡站捡这是唯一原因 有朋友按揭在燕郊炒房，资金链断裂，好好的生活崩溃了 房子越建越多，人口越降越少。
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