“限高令”背后的楼市隐忧，高层住宅的未来究竟会是怎样？
|@81大白话今日头条第347篇原创文章
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高层建筑的趋势或正在发生历史性的逆转······
01
日前，国家发改委发布最新要求，各地不得盲目规划建设250米以上的超高层，确属建设的要报国家住建部备案，严谨建设500米以上超高层建筑。
在限高令发布之前，有一件事当时引发了全国性的关注，那就是多次摇摆的赛格大厦事件，这座兴建于2000年，355.8米当时高度排在深圳第二的摩天大楼，在5月18日发生了振动事件，当时新闻也报道了大厦人员撤离的场景。
7月15日，深圳公布了“5.18”赛格广场大厦振动事件调查结果，专家组认为：桅杆风致涡激共振和大厦及桅杆动力特性改变的耦合，造成了赛格广场大厦的有感振动。论证过程非常技术流，在此不赘述，但结论是：赛格广场大厦在设计荷载范围内和正常使用情况下主体结构是安全的，可继续使用。
尽管如此，对于在大厦内上班的职员以及亲眼目睹大厦摇晃的公众来说，大楼摇摆的恐惧感怕是短时间内难以消弭。
这个事件，不论最终的调查结果究竟是怎样，其实都暴露出高层建筑未来的一个隐忧，那就是老化问题，而大部分人忽略的一个更重要的事情就是，对于越高的建筑，就越要定期做加固维护，这其实是一笔不小的费用。
虽然目前来说，所建成的超高层建筑，大部分都是用于写字楼办公，但不论是居住还是办公，刚刚提到的那个问题都是要面对的。
而高层建筑维护保养的费用是一笔不小的数目，目前来看这笔费用究竟谁来承担，要怎么承担都是一个问题。所以，从这一点来看，高层建筑如果没有雄厚的资金做后盾的话，青春期可能就是辉煌的终点。
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02
从这件事，我们延伸到近十几年来大肆兴建的高层住宅之风。最近一年多来，对于高层住在未来将会成为“贫民窟”的声音越来越多。
究竟这些高层住宅未来会不会成为“贫民窟”呢？
对于在高层建筑这方面比我们先行一步的发达国家来说，确实有很多的高层建筑最终成为了“贫民窟”，这其中有以下几个原因：
1、就是刚刚提到的维护保养费用，高层建筑的维护保养，不仅仅是对老化线路的更换，关键是更换已到使用寿命的电梯和楼体的加固以及防火设施的更换，这些要投入大量的资金，笔者曾经经历过一次楼龄40年的央企大厦的维护，就以上这三大块的招标费用就要几千万，试问一下即使费用砍掉90%，对于高层住宅的住户来说恐怕也是很难承担得起的。
2、没有拆迁的可能性，不是说这个房子成了危房就一定会被拆迁，因为高层住宅对于开发商来说是无利可图的。而业主也没有开发资质，即使自己筹钱拆了重建都没法做到，即使能够委托有开发资质的企业做这件事，能不能把钱筹到都是一件极不确定的事情，这一点从目前老旧小区改造中安装电梯这件事中就可以看出来。
3、房产的金融属性会迎来考验，目前来说，资金端对于房龄的要求越来越严了，这其实也折射出一个问题，那就是标准的提高就意味着房子越来越不稀缺了，而大量建设在市中心以外的高层建筑，其价值是非常值得推敲的，对于核心城市来说还好，对于房产需求问题并不突出的非核心城市来说，大量建设高层建筑究竟是不是一种浪费，可能在未来几年里就会有明确答案了。这种情况下，就会导致一种现象出现，那就是这些高层成为二手房后，如果交易或者抵押，能够获得贷款的可能性会越来越小。
大家可以考虑一个问题，当房产不能产生价值的同时，还要增加很多未知费用的时候，那么它的未来将会是怎样呢？
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03
6月份，住建部、科技部、工信部等十五部门联合印发《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，意见规定县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%，县城新建住宅最高不超过18层。
其实，监管层也开始意识到非核心地段高层建筑未来的隐忧了，这也预示着，未来中国的居住观念或许会发生一次很重要的转变。
推动这次转变的，不但是刚刚提到的那些原因，还有一个更重要的原因，那就是碳排放。大家都知道，目前我国提出的碳中和规划，是未来整体国家战略中一个非常重要的组成部分，我们实现碳中和的国际领先地位，就相当于一次完美的弯道超车，把国际间的竞争提到了一个新的高度。而目前居住密度极高的高层住宅小区，显然与碳中和规划是相悖的，所以，未来高层住宅被限制建设的范围可能会不断扩大。
这种情况下，就会出现一个结果，那就是居民的居住观念会随之发生转变，这种转变可能会因为碳中和规划，提前了几十年。
所以说，从这个角度来看，未来的楼市逻辑很有可能会发生变化，这种变化或许会催生住宅产品的一次大升级，同时也预示着未来可能很多城市要对之前的疯狂扩张进行修正，因为对于这些城市来说，市中心周边大量建设的高层住宅小区或许会因为楼市逻辑的发生变化，进入到高库存周期，一方面大量的库存压力使得去出库成为这些城市房地产市场的主题，另一方面之前的扩张模式也很有可能会转变为收缩模式。
居住体验的大升级也使得未来房产的金融属性会呈现一种收缩趋势，大量房产的金融属性随着时代的变革越来越弱化，同时这些建在市中心周边的房产居住体验也会越来越差，因为扩张如果转变为收缩，那么之前规划的配套就会面临缩水的可能性，这一点是不可以忽视的。
虽然这些是对于楼市未来可能发生的一种假设，但至少随着“限高令”的不断地升级，未来高层建筑的路越走越窄将会是大概率事件，从这个方向延伸下去，高层住宅的宿命究竟会是怎样，其实也不是一件极不明确的事情了。
@81大白话感谢您的关注、点赞、评论、转发！ 建筑质量好的老小区地理位置好，楼层不高，对应好的小学未来还是很有市场的，能统一翻新一下水电落水就好了。 拼命建高楼，目的就是拿最少的地，赚最多的钱。
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