楼市调控思路逐渐清晰 严控居民杠杆率增加是大势所趋
文 范欣今年年初，深圳市推出了二手住房成交参考价格发布机制，如今政策执行已有小半年时间，效果可谓非常奏效，不仅深圳二手房成交量大幅下降，成交价格也在稳步下降。数据显示，今年上半年，深圳二手住宅成交量为28442套，环比下降45%，同比下降35%，成交量创3年新低。受此影响，很多深圳的中介因生意惨淡开始转行，二手住宅业主主动调低报价。
由于这一政策短期内取得了较好的效果，近半年来成都、西安、上海、无锡、宁波、三亚等全国多个城市正在复制深圳这一二手房指导价政策，并已取得一定成效，未来这一政策有望在全国得到推广，成为落实“房住不炒”的一个重要手段。
对这一政策不少人有一定误解，认为二手房指导价政策之所以有效是因其用行政手段控制住了价格，其实则不然，因为卖方完全可以通过诸如“阴阳合同”或搭售其他商品对政策进行规避，近期西安就出现了业主卖房搭售假画的案例。仅通过行政手段调控价格并不能对市场产生多大影响，有些时候甚至会产生反作用，比如很多地方此前采取的新房限价加摇号的政策因新房与周边二手房形成了价格差，反而加速了当地居民的购房热情，很多并不需要购房的人也提前加入了购房大军，如此并不利于调控政策达到预期的效果。
二手房指导价政策能奏效的精髓主要在于其与商业银行发放住房贷款进行联动，这相当于变相提高了买方的首付比例，原本三成首付能买的首套房在二手房指导价政策下可能要付出四成或以上首付才能购买，二套房的首付比例则更高，相当于变相减小了买方杠杆率的使用。在如今全国大中城市动辄上百万元的房价面前，提高首付比例、让购房者多付出真金白银无疑是最为有效且操作性较强的调控手段。如将近年来居民贷款增量同比变化情况与平均房价走势进行对比就能发现，商业银行发放的住户中长期贷款同比变化都是影响房价变化的主要因素，且每次住户中长期贷款同比变化都领先于房价变化。更进一步，若上述政策不及预期，则可对二手房直接取消购房贷款，居民只能全款购买二手房，那么整个二手房市场的成交量就会更大范围地萎缩。因而，只要遏制住商业银行对购房的信贷无疑就是给房价上涨釜底抽薪。
近年来，随着房地产行业的持续火热，居民通过举债购房的热情也在不断增加，我国居民部门杠杆率持续处于快速增长区间，仅用十余年时间就追上了发达国家几十年的发展水平。2008年末，我国居民部门杠杆率仅为17.9%，而到了今年一季度末我国居民部门杠杆率已达62.1%。根据国际清算银行（BIS）统计，我国这一杠杆率水平虽低于发达国家平均值，但已高于新兴市场国家平均值，并已超过德国、新加坡等发达国家，与日本的差距也在逐渐减小。居民杠杆率水平快速增加一方面因增加了居民日常房贷支出而不利于居民消费潜力的进一步释放，另一方面则给经济和金融安全带来不利影响，及时收紧居民购房信贷无疑既是必要的又是必需的。
未来，如果二手房指导价政策在全国更多一二线城市进一步推广，会对整个房地产行业的整体发展趋势带来相当重大的变化和深远的影响。
具体来说，由于购买二手房能使用的杠杆率较为有限，而购买新房可使用的杠杆率相对更高，那么购房者选择的天平会逐渐向新房倾斜，这一方面短期可以保证土地一级开发市场的问题，地方政府土地出让能够顺利进行，另一方面则无疑将增加二手房降价的压力和二手房交易的难度。二手房主如想卖房则不得不将二手房价格显著调低至低于新房价格，否则很难成交。近期惠州的商业银行因房贷额度紧张而收紧了二手房房贷，不仅审核趋于严格，对房龄较长的二手房谨慎放款，而且二手房房贷的放款周期也大幅提升，由此导致很多急用钱的二手房房东不得不以低于新房房价的价格打折出售，但效果依然有限。
长此以往，二手房买卖市场的整体流动性将会大幅减小。原本很多投资购房群体购房后根本不考虑将房子出租，只是等到房价上涨后出售，但在这一政策严格执行下要么打折出售、回收资金，要么则不得已将房子出租，这又会进一步提升租房市场供给，进而拉低租房价格。届时一二线城市扭曲的租售比将会对房地产投机行为起到极大的抑制作用，房地产与其他资产在比较收益率之时将逐渐败下阵来，并逐渐成为一个较为平庸的资产。这点其实通过股票市场上普遍较低的地产股市盈率上已经得以充分体现，即使是2020年全国房地产销售量仍在高位，但地产股的估值不但没有提升反而在不断下降。未来，一旦房地产投机之风得到有效抑制的趋势得以确立，房地产将逐渐向其本源的居住属性稳步回归，“房住不炒”的目标就会得以真正实现。
综上，当前在抑制需求方面楼市调控的思路已逐渐清晰，就是通过二手房指导价政策与商业银行发放住房贷款进行联动，有效降低居民购买二手房的杠杆率，以此增加二手房交易难度并降低二手房市场流动性，从根本上抑制房地产投机行为。 强烈呼吁北京跟进二手房指导价！ 早就该这么干了 企业禁止买住房，二手房，二套房都停贷就好了。 转发了 还很多人在炒 卡的是人口流入量大，真实居住需求比较旺盛的城市。不加大供应并控制人口流入，单纯靠控制需求端的购买能力会激化供求关系矛盾，一旦找到突破口就会出现又一轮井喷！ 石家庄
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