2021半程回声丨楼市凉的不止“学区房”
央广网7月15日消息（记者 安垚）【编者按】“三道红线”政策、“两集中”土拍新政……2021年上半年房地产行业发展进入“新常态”，市场环境发生前所未有的变化，“钱紧”“高负债”“转型”成为多数房企亟待解决的问题，从业人员面临诸多未曾想到过的新抉择。回顾半年发展历程，有房企“没落”，有高管“离场”，但市场的新变化、新尝试仍值得行业品味。在2021年走过半程之际，央广网房产推出“半程回声”——2021年楼市上半年盘点合集，将从市场、土地、并购、人物、政策等多个篇章回顾市场发展，以期给企业、从业者带来更多新思考。
如果要问2021年上半年哪些政策对房地产行业影响较大，“三道红线”新规、“两集中”政策、“限贷令”位居前三想必没有太多人会提出异议。三者，一个从供给端限制资金流入楼市，一个从投资端口调控土地溢价，另一个则从需求端限制资金流入楼市。
不过，上半年影响楼市的政策却远远不止三个。据中原地产统计，2021年上半年全国房地产调控次数高达286次，从土地、二手房、学区房、租赁用房、贷款等多维度查缺补漏，稳房价、稳地价、稳预期，推动房地产市场健康平稳发展。
资金、供地政策组合拳落地 房企“钱紧”
为调控房企大举借债带来的金融性风险，严防资金违规流入楼市，抑制“地价”过高等现象，上半年，一套“组合拳”政策正式落地。
今年1月1日起，房地产行业“三道红线”新规开始正式实施。“三道红线”与企业有息负债融资总额挂钩，如果不能达标将影响企业融资额度。从目前看，该政策的效力已经开始显现，包括中国恒大、融创中国等在内的各大房企纷纷采取了“降负债”措施，房企上半年融资额度也出现下滑。据克而瑞不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。
控制不达标企业有息负债融资规模的同时，为防止资金违规流入房地产，银保监会还给银行设限。1月1日，银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》内容正式落地，银行按照规模大小被分为五个档位，其中规模最大的银行只能贷给房地产行业40%的贷款额度，而对于个人住房贷款来说，上限是32.5%。同时，上半年，广州、重庆、成都、杭州、苏州、宁波等近60个城市调高房贷利率，以遏制市场的过度投机。
此外，为增强土地供应透明度，稳定企业及购房者预期，北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、武汉、郑州等一二线城市还实施了“两集中”政策，集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。
二手房价格遇严控
在房地产市场，二手房的交易情况一直被视为反映市场真实情况的风向标。但近年来，多城楼市“虚火”蔓延，二手房市场挂牌价格混乱、业主“抱团涨价”等乱象丛生。
自今年2月，从深圳开始，包括无锡、宁波、东莞、上海等全国多地出手整顿二手房市场，为二手房设置成交参考价。
政策实施后，效果立竿见影。以深圳为例，国家统计局数据显示今年1月深圳二手房价格环比涨幅达1.7%，居70城房价涨幅之首。目前，深圳二手房价格已连续下跌两个月，其中6月环比下跌了0.2个百分点，是70城16个房价环比下跌的城市之一。
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（央广网房产整理制图）
“学区房，凉了”
在二手房遭遇管控的同时，本轮调控中“学区房”再次成为调控的焦点。
作为房地产行业的一种畸形现象，学区房因入学资格与户口挂钩、户口与房屋挂钩而产生。当房屋附带了学区“福利”后，很多人高价买学区房实际上并不是为了得到房子，而是为了买一个入学资格，所以市场上才会出现含学位的老破小、地下室都能卖到二十多万元一平方米的现象。学区房价格则早已超出房屋本身价值。
今年，北京、上海、深圳、成都等城市进行的学区改革，施行多校划片、分配名额、教师轮岗等促进基础教育公平的措施，可以说是对学区房的“釜底抽薪”。当“买房”不再与“得学位”划等号，学区房的概念被瓦解，学区房走下“神坛”也就成了必然趋势。
进入下半年，西安、太原、温州等城市也出台严禁炒作学区房的相关政策，未来或将有更多城市跟进。这次，学区房真的要“凉了”。
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（央广网房产整理制图）
下半年调控或难松
刚进入7月国务院办公厅便印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，在瞄准解决新市民、青年住房问题的同时，通过拓展租赁性住房供给渠道为楼市降温，助力“住有所居”目标的实现。目前，北京、深圳、宁波、上海、西安、重庆等城市已经跟进。
在“房住不炒”的主基调下，多机构预测下半年楼市调控政策不会放松。
克而瑞研究院认为，房地产长效机制改革将步入“深水区”，尤其是租赁住房供给和房地产税制改革或将提速，速度和力度都要高于市场预期，热点城市结合市场实际变化情况，及时采取针对性的调控政策措施。
中指研究院则表示，下半年，供给端政策将持续完善和发力，同时继续强化房地产金融监管力度，严查资金违规流入房地产市场，住房信贷环境预计将持续收紧。地方层面，调控升级加码的城市或将继续向热点三四线城市蔓延，各城市或参考借鉴一二线城市有效的调控政策，不断细化和完善当地调控“工具箱”；针对二手房市场热度较高的城市，地方政府可能将加强二手房市场的调控力度。另外，热点城市“两集中”供地规则或将调整，强化房地联动效应。
“严防死守”的政策管控下，中指研究院预计下半年商品房销售面积同比高位回落，全年有望创新高；地价、二手房价格上涨带动新房价格短期仍将延续小幅上涨态势。同时，面对土地供应“两集中”、全年市场销售规模处高位等因素，品牌房企仍需集聚各项有利资源做大规模，在保证资本结构不断优化的基础上，优化土储结构，深化区域与城市深耕，树立城市典范项目，提升城市话语权；强化市场周期研判，顺应市场发展调整营销节奏，并沉淀客户需求数据，精准拓客营销；同时，强化客群研究，顺应人口变化趋势打造产品IP；提升公司经营管理水平，在管理红利时代，实现企业持续稳定、有质量的发展。
克而瑞研究院认为，房地产市场供应量仍将保持稳中有增，与去年同期持平或小幅增长，成交有望持续小幅增长或持稳，而三四线城市因需求透支叠加购买力下降，短期内成交或将保持回落趋势。“因企施策” 与“因城施策”趋于常态化的情况下，一方面，规模房企整体战略需以谨慎经营、防范风险为主，积极适应新的政策与市场环境，调整投资、销售、融资等各方面的经营计划，构筑起可持续性竞争优势；另一方面，随着不同城市市场分化加剧，企业需要更具针对性的销售策略。在一线和热点二线城市积极供货推盘、提升周转效率。在需求不足、竞争激烈的低能级城市深化销售渠道，加强营销和折扣力度，及时调整价格优惠抢占市场份额、加速现金回流。
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