武汉楼市：这个区域连续3年下跌，别再去接盘了
https://p5.toutiaoimg.com/large/pgc-image/7a0da842b34a460aa1519d50c5a3e3ca这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
以下为“武汉房姐”微信公众号粉丝问答精选提问
提问：房姐，您好！本人明年想购置一套房，现在准备用武昌余家头水厂路上的欧景苑步梯房出售置换，现二手房单价已降至1.6万，但目前，市政已将门前的路面修建成六车道、外部环境极大改善，我这套房实用面积大、公摊小、装修维护较好，想请教房姐，是现在出手卖掉还贷、自己在外租房过渡划算还是这二年先还商业贷款，住两年等二手房回暖再出手划算？是否有更好的办法？
回答：你好，感谢大额付费！ 杨园板块最近3年价格持续下跌，此外积玉桥，团结大道，徐东跌幅都比较惨。因为这些板块利好兑现慢，没有产业，板块的可替代性太强，老房子更是如此。 欧景苑一期到五期，产品价格差异比较大。步梯房属于房产生物链的最低端，就算是普涨行情，也无法跑赢大盘。 建议尽早出手，置换更优质的板块，白沙洲 光谷东是更好的选择。
提问：新人首问：你好 房姐 看了QC弹子石 紫金一品的房子 现在叫做天誉智慧城一期，2017年交房的，一期共四栋。小区外是一栋公寓，二期年初开盘的均价1.45-1.5万，2022年交房，现在一期16楼朝向天誉二期，21.26.27.32楼朝向江景，层高33层 建面115平 价格都是165万，小区距离11号地铁400米左右，周边国际社区房子时间有点长，且离地铁都1公里以上，带装修差不多这个价格。打算长持10年，如购入天誉一期需要装修出租吗？现在打算全款购入再办理抵押贷款，不知那种贷款合适，且都需要1-2个点的贷款服务费。五月份这块位置的房价都不同程度的降价10-15万，才有了这个价格。而且了解了都是外地16年购入的投资客现在套现。
回答：你好，弹子石未来十年都有开发不完的土地，以后每一次开盘都会有带涨二手房的作用。 毕竟金地地王和融侨地王在这里摆着。 国际社区，天誉智慧城，铂悦澜庭，长嘉汇和阅江阁这些楼盘都会比较稳定的增长。 重庆2017年的买房者中，非重庆户籍的人不足10%，其中有一半以上是成都人（两地天然流量互通）。而标准意义的外地投资客中，很多都是希望长期持有的。 当然，2019年在房价大涨两年以后，会有一些获利离场的房源出现。 天誉单价控制在1.5以内可以买。现在抵押利率比较低，贷款服务费可以谈的。
提问：新人首问：请问和二七滨江豪宅区隔一条解放大道的航天双城，东立国际，地铁鑫城等次新(有十年了，不知道算不算次新)，价格只有豪宅区的一半，有没有投资价值，会不会跑赢大盘？我个人认为，随着二七滨江板块配套越来越成熟，可能会带动周边整体环境和价格。不知道理解得对不对？
回答：你好，解放大道自住挺好的，成熟、舒适。 投资就当然很难成为涨的最快的板块，甚至也不排除略跑输大盘的可能性。 顶级豪宅会占据：地段、圈层、稀缺性、品质、资源； 由于该板块开发周期略早，在品质和教育资源上不占优势，加上周边城市界面差，拆改周期长，一个体量小的改善盘也无法独善其身。 顶豪的变迁一定是随着产业崛起、经济变迁，从目前产业、经济情况来看，板块未来增量有限。 对于武汉圳的豪宅总结： 1.武汉的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺； 2.西北湖 沙湖 二七，富豪的口味在不断变化 ； 3.武汉不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在武汉没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。 4.从湖景豪宅到江景豪宅，再到学区+江景+商圈一体的豪宅， 一步步回归到生活与享受结合。 学区依然是豪宅的重要支撑点。 而解放大道暂时不具备上面这些先天条件。
提问：房姐房姐，深圳现在这种样子会不会出现横盘个两三年的情况？
回答：会有横盘期 任何城市不可能一直涨 每一轮牛市的涨幅都在30-50%左右 接下来需要2-3年时间来消化价格 牛市结束后还会经历价格回调，10-15%都是正常水平 等刚需们都能接受这个价格的基础上，再释放利好，进入下一轮涨幅。
提问：新人首问，房姐你好，中北路1818小两居2套，恒大首府1套在置换三居或四居自住，和光谷东投资过几年后再置换，怎么选？
回答：你好，看你首要要求是满足自住还是投资？ 首先自住的话，在你经济承受范围内挑自己喜欢的。 投资优先的话，是在投资标的里选择一个可以自住的。 兼顾的最好办法是，租你想要的房子住，投资的归投资，这样几年后你赚的钱就可以把租的房子买下来了。 我们圈子是投资为主，建议优先考虑光谷东。
提问：智慧的房姐，您好！ 目前想入手有租金回报的写字楼。目前的选择有光谷大道三环边的鼎创国际，金融港，汉街总部国际，还有武昌滨江版块。请问哪一个选择比较好？写字楼多大的面积相对来说比较稳定并好租？
回答：你好，既然支持散售，那么属于写字楼四级中的第三级：普通级。 写字楼属于没流动性的市场都属于高阶操作，普通人进去一没资本，二没融资手段，三没流量资源，根本玩不转。 一个比较重要的衡量指标是 附近写字楼的租售比能不能到5%以上，武汉现在开发商拿地要求很多，必须要建写字楼和公寓，导致写字楼过剩，加上开发商招商能力又不足，卖给散户的写字楼未来很难成气候，除非有统一规划。 其实办公楼还是应该租，尽量就别买了。 投资价值有限是一方面，自用因为感受不到租金压力，公司财务运营角度不会有感觉，反而造成不自觉的浪费。 写字楼空置率比你想象的高很多，出租不出去也是有很大可能。 中国的写字楼是过剩的，北上广深如此，北京写字楼的空置率为13.8%，上海写字楼的空置率为21%，而深圳写字楼的空置率则为24.6%。 武汉更是如此，因为疫情 就业环境 经济周期 物业经营等原因，写字楼的租金收益大打折扣。 总结过往数据来看，住宅的涨幅远远甩开写字楼。相比住宅的接盘数，写字楼更惨，因为需求写字楼的购买者少之又少。 就产品来说，住宅>写字楼>商业，核心区优质写字楼的回报率，拉长时间看也许并不低于住宅，但选择太难、套现更难，所以，就只看住宅。
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