都说2021年是楼市调控年，大半年过去了，究竟调了些啥？
2021年的下半年已经开场。回顾上半年，上海整体楼市是在调控中开启，又是在调控中结束。
在进入2021年，仅仅过了21天第一道楼市调控政策横空出世，随即便开启了调控的上半年。
2021年1月21日，上海8大部门联合出台红头文件《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，“沪十条”出台，堵死假离婚炒房，明确增值税免征年限“2改5”；
2021年1月25日，限购再度扩大范围，法拍房正式纳入限购政策中，再度清退投资性购房群体；
2021年2月6日，上海新房认购积分摇号制度施行，正式开启上海购房比拼“分数线”模式；
2021年3月3日，《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（简称沪7条）称，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让；
2021年4月23日，上海出台”公示3天+认购7天“的新规则，杜绝突发认购、神秘认购等违规行为；
2021年4月25日，官方发布《商品房认购规则样本》，正式规范认筹金+资产证明不允许超过首付比例，杜绝开发商通过资金门槛筛选购房者的现象；
2021年4月30日，官方发布土地拍卖新规则， 设定最高溢价率为10%、禁止开发商用间接参股方式增加土拍参与方，严厉打击炒作土地价格行为；
2021年5月20日，集中供地明细出炉后，这批涉宅用地的出让文件中，有一份《关于XX地块理性竞价承诺书》，直接限定未来新房售价，扼杀预期；
2021年5月28日，官方发布限购新规，已取得产证、已网签备案、已取得一手房入围获得认购资格等3种情况，在二手购房名下套数查询中，均认定为购房套数。
据不完全统计，整个上半年先后接连发布涉及地产相关政策9道之多，调控之密、力度之大堪称是历史之最。
最大原则：清退炒房客
如今来看，上海整整半年以来一系列的政策发布，归纳总结下来，主要就围绕清退市场投资客和逐步实现购房“公平”两大核心来加以调控。
在对于清退投资性购房者这一方面，三大重磅政策——“沪十条”、“沪七条”和法拍房纳入限购，一个面向，针对为了一张房票而导致的家庭乱象；另一方面，更是直指长期以来的“法外之地”。
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而这次在“双限”政策下，几乎堵死目前市场上的投资购房者。
尤其是“沪十条”中，有关于离异限购判定，必然存在“误伤”。但无论是从政策发布到执行，还是政策力度上，都是从未有过的坚决，可以看到这一轮调控，对于清退投资客的决心。
然而相比于清退市场投资客的“快横准”，在实现购房“公平”的道路上却走得不那么顺利。
为了实现购房“公平”，先后出台积分摇号制度、认购新规、新房限价等一系列手段。
探索购房“公平”
首先说说最为关键的积分摇号制度。
积分制度运用基础分+年限分的方式，从出发点来看切切实实帮助那些“无房户”拿到优先购房权。同时也为过热的一手房市场降温，将部分购房者们引导到二手房市场。
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积分购房制度的初衷毫无疑问是没有问题的。但在初期执行过程中，个别项目为避免触发积分制，开始各显神通。
有抬高验资标准劝退低首付购房者的，有选择“神秘”内部认购售楼中心唱空城计的，甚至还有违规收取“茶水费”的。在积分制度执行初期，各种乱象频现，更引发购房群体中的焦虑情绪。
于是乎随后相继对认购再度颁发一系列规定政策，以此杜绝市场违规行为。
另一方面，开发商的乱象行为，尚可通过行政监管控制。但不可否认，积分摇号制度所带来的购房焦虑将在很长一段时间内难以退却。
而导致购房焦虑加剧的原因，又多少与积分摇号制度有关。因为低积分限制，摆在这批购房者面前的，要不放弃购房，要不涌入二手房市场。如此一来，更导致二手房市场价格倒挂现象严重，形成恶性循环，焦虑加剧。
总结而言，上半年上海楼市严格贯彻“房住不炒”的方针，调控矛头直指投资客群，重点支持无房家庭购买首套中小户型自住房，兼顾合理的改善型购房需求。以此稳定市场之前的“过热”情绪。
不知大家发现没有，政策调控重心在一手房市场。
但，如今上海楼市矛盾，实际已经转向一二手房房价不平衡上面。
新房市场持续被打压，但二手房迟迟不见有效调控机制。
这才是最大问题所在！
二手房价倒挂 调控力度该加强了
7月9日，上海突发实施二手房源价格核验制度：“上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。”
进入下半年，上海终于开始对二手房市场动刀了！
根据统计，7月13日，上海二手房交易平台链家网只上新了5套房源，其中住宅房源仅2套，相比之前的挂牌量大大减少。
再看下这两套挂牌的二手房房价：科宁公寓2房，挂牌单价72971元/㎡，比小区挂牌均价74846元/㎡略低，但是相比3月份5.7万/㎡的成交价还是高出许多；另1套中阳小区，挂牌价93640元/㎡，而小区挂牌均价是87076元/㎡，中阳小区去年底今年初的成交价在6.5万-7万/㎡之间。
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从结果上来看，挂牌数量骤减，可见房产经纪机构正在切实落实新规。但实际挂牌房价受到政策的影响较小。
因此可以大胆地预测，在短期内二手房市场供应量将迅速下跌，导致二手房成交量下跌。但这种下跌趋势并不意味着真正意义上的市场降温，毕竟需求量在那里。一手房积分不够，二手房房源不够，从长远来看被抑制的需求最终是要寻求释放。
二手房源价格核验制度在没有有效控制房价的基础上，只是治标不治本。
因此，二手房价格核验制度很有可能是对二手房市场调控1.0版本。而通过抑制供应，进一步驱逐投资客。随后极有可能细化核验标准，抑或效仿深圳出台二手房指导价，进一步平衡一二手房价格矛盾。 加大供应量才是根本！ 调了个寂寞，最大的变化就是新房积分，和二手房房贷时间变得特别久 核验没有起到大的作用！！！
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