成都楼市：买完房才知道，可能已经踩坑了
https://p6.toutiaoimg.com/large/pgc-image/9dd2a24c2cf141cdae5fff52ce9b415d这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，已为上千人提供买房解决最佳方案。
房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
以下为“成都房神”微信公众号粉丝问答精选提问
提问：房神你好：买自住房，普通资格，全款，现在看了人居九林语和奥园one，这2个盘普通应该买得到，价格也差不多，人居的环境不如奥园但是交通方便，奥园现在的地方比较荒凉5年后应该发展起来了，旁边有5号线的青岛站。房神你觉得哪个楼盘更好呢？或者有更好的选择，只想住南或者东边，平层也可以，谢谢！
回答：很明显上人居九林语，整个楼盘都比较有确定性，这是主城攀成钢的外溢区域，包括交通和板块的属性，我觉得5年后，应该还是赢过奥园的。人居就不吐槽了，真的可以的，重点说下奥园吧。它的优劣都很明显。
奥园麓语ONE作为改善豪宅，产品上比一般的别墅都更加用心，每一个户型都带有花园，设置了独立电梯（一梯一户）和独立地下室。同时还是纯板式的南北通透结构，双阳台，双套房，双横厅，双玄关等设计，确实俘获了不少人的芳心。
但是520万，这只是最低门槛，而最高可以达到860万，一般的房源总价也在六七百万的区间，所以总价的定位是过高的，很少有人能够达到这一门槛，相对未来接盘的人更少。
相对于这样的价格，周边却没有麓湖的生态环境，缺乏别墅群的有效协作，因此具有一定的泡沫。
该楼盘处于麓山南侧，目前周边大多以荒地为主，商业配套极度缺乏，各种日常的生活需要自驾出行统一购买，生活便利度不足。另外虽然该楼盘距离地铁6号线不远，但是道路需要绕行1公里以上才到地铁站，也不尽如人意。
另外再多说一句！买房尽量不要全款，买房最重要的就是杠杆，资产是弹性的，负债是刚性的，只有负债才能保护你的财富。
比如美国没钱了就使劲印钞，使货币超发导致通货膨胀，最后每个人都是受害者。不要短视，钱也是有价格的，10年前的100万和现在的100万价值完全不同。
我们普通人能做的只有用负债抵制膨胀。如果是全款买房，那么房子可以保证你跑平通胀；如果你是贷款买房，加了杠杆，收益率提高，你的资产增值速度就可以让你更快致富。
提问：房神，龙泉车城大道那边的爱情东麓九里做投资咋样呢？地铁是远景规划，但是便宜，不敢下手。
回答:爱情东麓九里在东山板块了，风险性很大，不建议了。便宜无好货，你至少需要站岗10年，而且10年后还不确定会发展成为什么样子，地铁的话，13号线延伸过来也不确定是否设站，设站的话距离多远，总之风险性很大，还占用你10年内地资金和资格。
提问：房神你好！想问问关于购房贷款，是等额本金好，还是等额本息好？以后的发展趋势，是贷款按期还款好，还是提前还款好？
回答：对于房贷这件事上，有且仅有选择一种贷款：30年等额本息等额本息就是每个月还贷金额一样，房贷30年，前面10年基本都在还利息等额本金，就是每个月还贷的本金是一样的，但是由于前期的贷款金额大，所以利息比较多，前期还款压力比较大。
所有的买房投资无一例外，只要时间拉得足够长，涨幅就会足够大，而当下房价翻倍的周期比前几轮要长很多。
因此，买房要尽量的多用、善用贷款，锁定债务，随着时间的推移，债务被稀释掉了，资产价格越来越高，收益也就越大。
现在限购限贷的，即使你再有钱，也只能让你享有两次的贷款机会，所以贷款永远不要提前还。
提问：房神，您好，我想问一下武侯的社保，10月份满一年，户口落在了金牛，刚需，上班在武侯锦里附近和犀浦郫都四中两边跑，目前孩子还小，要考虑以后上学，预算180左右，户型三室的，目前看了一些楼盘，犀浦的华邑阳光里，傲城，和金牛国宾的青房天韵华庭，西岸观邸，金府的中加水岸，五块石的华润银杏华庭，想请教一下这几个楼盘怎么选或者有没有推荐的楼盘？
回答：你好，如果预算一定的情况下，要兼顾孩子以后上学的话，除非你是打算私立这类的，不然还是回归主城区吧，主城5+2在学区上是有优势的，所以犀浦的，真的就不能和金牛相提并论了，包括五块石的华润银杏华庭，周边的商业和交通配套其实非常优质的，只是教育还算是一个短板。
单就金牛来看，青房尚瑞天韵在茶店子板块，房龄稍大，单价低，学区比较一般，西岸观邸差不多类似，地段好，但是也嘈杂无序。
中加水岸在中环，未来有27号线通达，教育临近茶店子板块，我认为综合的环境应该是最好的。
然后五块石华润前面说了除了学校不好，其他都不错，其实周边类似的天悦城（次新）、绿地世纪城（铁中9年制直升，以后27号线转2号线也很方便）都可以一并考虑。
另外你要愿意通勤稍微长一点的话，还可以看教育更好的青羊新城，比如蓝光COCO金沙、海亮爱金沙、长虹和悦府、光华逸家这类。
提问：房神你好！龙泉泰美蓝山是否算成都的东进区域么?现在这个价格买可以么?
回答：你好！泰美蓝山属于东进的拓展范围，但泰美蓝山这个楼盘所处的是在龙泉驿城区，整体发展潜力并不是很大，就如很多二圈层的城区一样，都是各自为战，与成都主城区距离过远，缺乏有效协同的楼市氛围。
成都的东进，主要是龙泉山东侧的东部新城以及龙泉驿城区的大面、东安湖等版块收益，而龙泉驿城区，似乎并没有太大的“感觉”，除了大的政策无法覆盖，从周边配套来看，泰美蓝山的商业、医疗、教育以及交通资源也并不是很好，比如它距离最近的地铁站也超过了1公里辐射影响范围不大。
整个楼盘后期更多的是慢节奏，未来置换并不好，适合本地就业群体而言，倒也是不错的自住选择。
提问：房神你好！武侯双楠悦天地和凤舞七里哪个好呀?教育和交通配套哪个更好?
回答：双楠悦天地，此项目位于西南二环外侧，早在90年代就已经有五大花园等楼盘的陆续开发，到目前开发殆尽，板块的居住氛围非常浓厚，对于购房者而言，即买即住即成熟，各类配套一应俱全。双楠悦天地成也地段败也地段，它仅仅挨着二环双楠立交和武侯大道，两条主干道经年累月的噪音污染比较明显，这也是该产品的硬伤。
凤舞七里是地铁TOD楼盘,周边有8个公交站，20多条公交线路、2个地铁站(双地铁)。不论是到高新还是去主城三环又或者南下双流，西上青羊温江，都处于交通要塞地位，可以很便捷地享受这些交通配套。从教育的角度来看，武侯新城汇聚了川大附小、北二外以及龙江路小学分校等武侯的学区资源，整体来说是比较丰富和均衡的存在。
整体来看，双楠悦天地地段成熟，但是价格稍高，周边板块成长性一般;凤舞七里处于武侯新城，是武侯着力重点发展的版块，交通、教育资源更加优秀，未来更可期一些。
提问：房神你好！如果是投资买房，应该选多大面积的合适？
回答：投资，不同于自住，首先要考虑房子的流通性，包括出租和出售。大面积的房子，居住舒适度较高，但流通性比较差。出租的时候，不太好寻找租客，因为租房人大多是单身贵族，最多是三口之家，对房屋的需求面积基本在100㎡左右，对大面积的需求较少。
如果出售，大面积总价较高，能接手的客户群体相对有限。能够入手大面积的客群，眼光也较为挑剔，选择面也比较大，往往不喜欢看二手房。
当然，也有特殊情况。如果是核心版块的优质项目，周围可选的项目又有限。购买这个地块的人群，对居住品质要求较高，往往喜欢购入大面积的房子。
但是比较少普通人投资建议选择90-130平三四房最佳！
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