放弃幻想！降准1万亿，暗藏这些影响楼市的逻辑
感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。https://p5.toutiaoimg.com/large/pgc-image/923e0e15e9b74941a7da7a0e088159fe
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铁打的老爷，纸糊的孙，还有一个和稀泥。
以上这三个角色，代入到当下楼市“三角恋”--银行、购房者、开发商，再合适不过了。
说真的，从今年头至今，购房者已经被银行虐得体无完肤、摇摇欲坠了。
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原本应该站在购房者一边的开发商，却只能从中调和，一边安抚购房者，一边巴结着银行。
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但其实，银行也说心里苦。如今的局面，不是商业银行拍脑袋的，银行本身不缺钱，只是受制于上头的“两道红线”，导致房贷额度紧张。
在这种局面下，不少银行排挤二手贷款，把额度留给开发商新房贷款。既省时、省事、利润又高，多么赤裸的现状啊。
不过，坊间不少人都说：这个月中，房贷市场要迎来局面逆转了？
01
央行降准，房贷紧张将全面缓解？
就在前天的7月9日，央行公布将在月中全面降准0.5%，预计释放长期流动资金1万亿。
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全国银行月中将多出1万亿的流动资金，就是这个天文数字，被不少人解读成房贷紧张全面大幅缓解。
其实，在司令看来，这是一厢情愿的说法，且看我们大致算一条数。
按照银行两道红线，个人住房贷款部分估算25%的均值红线，即释放2500亿的额度。
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但全国有超300个地级行政单位，假如我们只按50个地级市来算，市均摊分50亿的个贷增量（忽略北上广深这类金融密集型城市切分更多增量的情形）。
我们以佛山为例，50亿个贷，在佛山能放贷多少套房子？
按总价200万的7成，约合3600套。而佛山过去半年，一二手月均1.3万+套。
按以上数据全部保守估算，实际按照佛山统计局2021年公布的本外币存款余额约19754亿来算，本次降准约给佛山银行增加100亿可放贷额度，但摊分到个贷，估摸就20多亿，比上面估算的少一半。
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所以，司令可以肯定地说：这次0.5%的降准基本不会全面缓解接下来房贷持续紧张的局面，只能算杯水车薪。
如果以上逻辑不足以佐证这个观点，那么再看看当下银行的涨利率态度，会令你更加唏嘘。
02
7月12日开始，多家银行首套利率破6%
我们在7月1日整理佛山部分银行的支行，针对首套和二套利率的输出口径，整理如下：
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以上利率跟楼盘和银行协商的利率有所不同，仅供参考。
然而，在7月8日，就有多家大行宣布要在7月12日上调利率。
比如南海建行的部分支行，就直接把首套利率干到6%了。
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而传闻某大行更狠，将在7月12日起将首套和二套利率抬高到6.15%。而其他部分银行大概率也会跟进。
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想想看，这是降准后银行该有的表现吗？银行资金多了，房贷利率应该维持不变或下降才行吧。
然而并没有，还涨了。你还指望这次全面降准，是奔着来解放你买房压力的？放弃幻想吧。
那么，一定会有不少人问：这次降准到底跟楼市有没有关系？将对楼市带来怎样的影响？
03
有关系，肯定有关系。但不是因果关系（不是因为楼市需要钱，所以降准）。
跟以往多次降准的目的一样，这一次依然是为提振实体经济，也同时应对全球的输入性通胀。
而且，我们看到今年cpi增幅一直维持在低位，7月国家统计局公布上半年，cpi比去年同期上涨0.5%，低于预期。
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所以，这次降准还可以断定：是干预国内的消费通缩，提振内需，以拉动经济稳增长。
虽然不是针对楼市而降准，但楼市里聪明的人，还是会合理利用规则。我暂且罗列部分情形，来论证这次降准跟楼市的关系，并在后文总结对楼市的影响。
比如①：按银行两道红线，其中一道针对房地产开发贷部分，额度就更多了。
理论上，也意味着开发商的信贷环境宽松了，毕竟多了几千亿的额度。开发商钱多了，难免也会飘。正常情况下，继续打折促销的概率也低了。
比如②：有一类中小企业老板，也会合理利用经营性贷款的操作规则去买房：
先用自有或公司资金全款买房，等拿到房产证后再做经营贷，把钱套出来，再投入到公司的经营当中。
这操作合规且合理，毕竟对于老板而言，这经营贷利息成本比当下的房贷利息低太多了。
同时，也不排除有人会用装修贷等消费贷来替代购房款。
当然，第②点的操作，不会是降准带来的楼市主流逻辑。
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降准带来的楼市主流逻辑，应该是这第③类：
企业获得了低成本的资金，经营状况会改善，与之相关联的上下游产业都会被带动（央行向市场投入1块钱的基础货币，可能会有6块钱进入流通市场）
企业效益好了，员工的年收入奖金也会增加，那么有相当一部分人，会去买房，改善居住条件。
降准的钱在市场上走了几轮，最后才进入楼市。
说明这对楼市的影响是间接的，长远的。同时，也是高层希望降准带来的良性循环。
04
写在最后
厘清以上的逻辑，也能充分印证一个被说到烂的观点：楼市长期来看，必然是上涨的。因为货币越来越多，越来越贬值。
当然，这说的是经济基本面向好的城市。
所以，但凡整个社会资金面更宽松时，理论上都利好较多大众共识一致的领域，比如楼市、股市。
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只不过，所谓的利好，要看你是从短期还是长期来看待。
最后，司令还有3个预测：
①下半年还将会迎来1次或以上的降准；
②下半年加息预期为0；
③连续十几个月按兵不动的LPR，将很可能松动下降。
以上预测司令不怕打脸，拭目以待吧。
如果预测应准，是否意味着下半年的楼市会继续火热冲高呢？
并不一定，因为影响楼市的变量很多。单单一条从严限购或者限价，就可能完全扼杀降准降息带来的楼市推动力。
所以下半年，买不买房，我的建议就9个字：按需买入，中长期持有！
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佛山买房，问问楼司令吧！
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司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。
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