房地产被抛弃了吗？我们可能正在经历一次不一样的楼市去库存
|@81大白话今日头条第343篇原创文章
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楼市的金融化之路或许要告一段落了······
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目前究竟是不是楼市的“好时候”？
很显然并不是，楼市调控政策层层加码，从之前的限购限贷，升级到限制资金供给，又升级到给二手房设置指导价，这在以往是从来没有出现过的。
正常的逻辑下，房价应该是要下跌的，但中国楼市就是这么的魔性，大家都期望的城市房价依然是上涨状态，倒是被大家几乎忽视的城市，楼市出现了摇摇欲坠的情况。
其实，大家要明白一个道理，中国楼市从体量上已经占到经济的很大比重，不但如此，它还沉淀着居民的大量财富，所以突然之间的暴跌，是基本不可能的，所出台的政策也不可能导致这样的事情发生，不要以为房价暴跌，会有很多人会拍手称快，以目前房地产的情况来看，真正没有房的人其实并不多，从人性的角度来说，更希望看到别人的房子价格下跌倒是很有可能的。
所以，我们分析楼市，应该以一种客观的角度分析，不然的话，目前楼市究竟走入一个什么样的趋势，都很难搞清楚。
那么，中国楼市目前究竟是在一个什么趋势中呢？
从对二手房的交易限制层层加码的情况来看，目前楼市大概率就是在为新房市场去库存。
一提到去库存，很多人可能会有质疑，很多城市的新房都供不应求，哪来的库存？
一个房企在热点核心城市能有几个盘？更多的库存是来自于非热点城市新开发的城区，因为政策上的收紧，大量非热点城市的楼盘其实是一种滞销状态，有库存不可怕，可怕的是这些库存就意味着巨大的债务，库存高企的压力不但房企要承担，资金供给端也要承担，所以不要总看着那些供不应求的东西，因为那些东西确实不愁卖，最要命的往往都是大家看不到的。
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其实，在几年前我们就经历过一次去库存，刚刚也提到了，库存的底层逻辑就是债务，所以库存高企对于金融系统所带来的风险是巨大的。
当时的政策对于楼市是鼓励的，一方面释放流动性，另一方面启动棚改货币化，所以从这个角度来看，楼市的周期就是与资金的周期是相同的，毕竟有钱好办事。有了充足的资金支持，那一次的库存竟然是一边涨价一边去的。
但今时不同往日，不说政策端的不断加码施压，就说体量上，想要用资金推动整个楼市，已经是很难的了。
2020年，新建商品房的销售总额超过17万亿，从目前的货币总量来看，这个数字的峰值在20-21万亿，也就是说保持2019-2020年那样的货币增速的话，楼市极限其实都已经很近了，而我们也看到，M2从去年年底已经出现拐点，也就是说，别说接近峰值，就是能够达到去年的量，压力都是很大的。
M2的拐头向下，经历几个月后，终于在6月份显现出效果，也就是在上个月，网上纷纷开始热议很多城市的银行对二手房开始停贷了，虽然之后银行方面出来辟谣，但二手房申请贷款难度上升，周期变长其实就是事实。
货币供给降速，银行钱紧是必然的，这种情况下银行一定会把有限的资金向新房市场倾斜，还是那个原因---债务！
这就是这次楼市去库存的表现形式，没有了宽松的货币供给，没有了政策的支持，没有了大面积的拆迁，楼市就会呈现出饥渴的状态。这种状态下，如果只能保一头，那么一定就是新房市场，因为新房的库存背后就是巨大的债务。
有人说二手房背后也是巨大的债务！
大家要明白一件事，个人的债务对于银行来说就是优质债务，因为个人是承担无限责任的，即使房价大幅度贬值，供房人断供，银行把房子拍卖后如果有差额也是要补齐的，但开发商可不是这样，他们都是有限责任，资不抵债破产就可以了，银行收回多少就是多少，所以，如果你是银行，你要怎么选其实很明确了吧。
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一方面钱紧，一方面库存高，所以目前就呈现出这样一个去库存的状态，能不能达到几年前那样的去库存效果很难说，所以从这个角度看，目前二手房应该是一个低谷期。
这两天又有两个信息不知道大家注没注意，一个是西安成为继深圳和成都后第三个对二手房实行指导价的城市，另一个是上海对二手房房价进行核查，房价虚高将被直接下架。
二手房目前的形势是，一方面受到资金供给的压力，另一方面受到政策的“青睐”，这种情况下，房价再高，想要交易也是困难重重。
为什么要关注二手房？大家要知道一个最关键的问题，那就是二手房才是房地产金融化的体现形式，这其中的逻辑想想就明白了，所以二手房身上的禁锢越来越多，金融化的程度只会越来越弱。
变现越来越难，别说什么金融化了，都很难定义为是资产。
目前房企们拿地基本上都在热点城市扎堆，可以想象得到，今年的大环境下非热点城市的土拍大概率是不会太乐观了，因为那里还有大量的库存。对于房企们来说，钱紧也是要拿地的，但这个时期，拿地就要有足够高的安全系数。
这就会导致非热点城市的房产金融化将最先迎来打击，因为不但人不流入，关键是资金也不流入，二手房和新房同时争夺现有资源，房产减值的可能性就会加大。
而热点城市目前来说，所面临的不是人的问题，而是资金和政策的问题，其实不缺资金，因为人是往里流的，资金自然就带过来了，但房主不炒的大背景下，政策端要控制的就是房价短期大幅上涨，所以口子一直收的很紧，因为一旦松了，房价就会控制不住。
对于想要投资房产的人来说，有一件事要有一个心理准备，那就是未来一段时间内，房价大幅上涨的可能性很小，而资金成本是一种上升的状态，这就会严重压缩利润空间，即使房价有一定涨幅，也可能会出现账面浮亏，但从另外一个角度看，如果资金和资格都不成问题，这个时期能够捡漏的概率是很大的，当然后期楼市会不会像从前那样产生巨大财富是一件值得推敲的事，这也是目前投资房产最大的不确定因素，所以目前可投资的范围其实是很小的，不要觉得房价有空间就认为是机会，这个时候一定要关注房产本身的价值，这个价值究竟是什么？真的要好好琢磨琢磨。
@81大白话感谢您的关注、点赞、评论、转发！ 真正没有房的人挺多 中国的发展趋势，没有商品房很难持续[抠鼻] 不跌是因为有人托啊 敢不敢公布房子存量？ 妈的，老子有九个套间，你别给我说去库存! 眼光要放长远一些，信用货币超发是常态，贬值也是常态，剩下的就不用我说了吧。你跌个三五年，到时候一样会疯狂的涨回去，因为钱是不停的贬值的，看欧美就明白了，以后利息是0，钱放银行是不好使了，股市可能赔光，投资实业普通百姓可能赔光，骗子实在是太多了，p2p，本来一个挺好的投资模式，也被天朝的聪明人玩废了，聪明人，你告诉我，如果保护俺们的钱不贬值，不被通胀吃掉？ 一句话没钱，有钱的都跑了。 没有接盘的，继续喊价，喊破喉咙也是流拍 再来个去库存，翻一番
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