楼市迅速降温！2021年下半年，该如何购房？
4月6日合肥发布了房地产调控“新政八条”。至今，新政落地已近3个月，合肥楼市已经迅速降温。一、楼市迅速降温，调控效果明显
1、成交量迅速萎缩
2021年3月份是合肥楼市成交最活跃的月份，成交峰值就出现在3月，当月日成交量，高于上半年日成交均值100%+，如下图所示：
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4月份以后，合肥楼市迅速降温，二手房成交量腰斩，日成交量迅速下降50%以上；
5月份，成交量继续走低，保守测算，较4月份，下跌了20%以上，较楼市最火热的3月份，下跌了60%以上！
6月份是传统淡季，从目前的市场情况看，成交量仍在进一步下滑，6月份合肥二手房成交量，低于5月份已无悬念。
2、市场重心转向瑶海、新站、北城
2021年1月份，合肥各区中，成交重心主要集中在庐阳区、蜀山区、包河区、经开区、滨湖新区；其中：
庐阳区占比：17%;
蜀山区占比：16%;
包河区占比：11%;
经开区占比：10%;
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到了5月，限购区域成交量普遍出现了下跌，
庐阳区成交比重下跌了6个百分点，
滨湖新区下跌了4个百分点，
经开区下跌了3个百分点，
包河区下跌了1个百分点。
而一直处于弱势区域的瑶海、新站、北城，接纳了主要的购买力。在4、5月份，逐渐变成和合肥楼市的热门区域。5月份，
瑶海区的成交占比提高了8%；
新站提高了6%；
长丰北城提高3%；
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3、成交价格开始横盘
6月17日，国家统计局发布了70个大中城市5月份房价数据，合肥二手房成交价格，环比上月，上涨0.3%。较4月份，涨幅下降0.2%，涨幅进一步收窄，进入横盘状态。
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二手房的价格走势，最能反映真实的市场现状。显然，“新政八条”，在调控过热楼市，贯彻“房住不炒”，起到了关键性作用，效果明显。
二、部分区域价格走势分析
1、 政务区
1月份，政务区成交量占大盘的比重为3%，
2月份开始，政务区即进入了高位横盘状态，绝大部分小区，每个月平均涨幅，不到1%。
到了5月份，政务区成交量只占大盘的1%，下降了6成。
6月份，政务区二手房挂牌总价均值为458万，总价300万以上房源占比超过80%。而全市300万以上二手房成交占比只有6.4%。
政务区的门槛已经高不可攀，脱离了主流市场的接盘能力。政务区的部分小区，房源数正在逐月增加。如下图所示：
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长时间的横盘，下一步就是可选择房源增加、价格的松动、议价空间变大。对比近6个月挂牌数，
以保利香槟国际为例，2021年1月份，保利的可售房源（不含车位）不到30套，到了6月份，可售房源（不含车位）已经超过80套。
发能太阳海岸、森林海、信达水岸名都、国贸天琴湾等热门小区，房源也都有显著增加。
这对于希望上车政务区的朋友来说，无疑是一个好消息。房源增加，大家可选的机会、可议价的空间都会增加。市场对于真正的刚需购房者越来越有利。
2、滨湖新区
和政务区一样，滨湖新区也是全域限购。二手房成交占比，也出现了断崖式下跌。
1月份滨湖新区的二手房成交量，占整个大盘的比重为9%，而5月份，只占5%，这一点，和政务区极为相似。
对滨湖新区部分小区近半年二手房挂牌量走势进行统计，如下图：
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滨湖新区绝大多数二手房源有大幅度的增加，如滨湖欣园，相比1月份增加了60多套，增幅超过160%！
滨湖二手房小区房源变化，主要有以下几个特征：
首先是房龄较老的小区，如世纪城的观湖苑、徽杰苑、春融苑、滨湖假日翰林园等。
其次是回迁小区，增加量较多，如滨湖欣园、滨湖惠园、滨湖和园、滨湖康园等；
最后是学区炒作比较严重的小区，如万科城、旭辉御府、万象公馆、保利拉菲、书香门第、巴黎都市、万科蓝山等等。
在楼市中风险比较大的几类标的：房龄老、品质差、过度炒作。这类资产，在楼市高位的时候，要尽量避开接盘。随着房源量的持续增加，最后的结局必然是高位横盘，紧接着会有不同程度的回调。
滨湖的面积是政务区的5倍以上，滨湖的大盘均价，目前只有政务区的7成左右。但是这并不代表滨湖的价值被低估。滨湖核心区位的房价，如置地双玺、中国府等小区，其实与政务区的栢悦公馆、融创壹号院价格基本持平。经过本轮牛市，滨湖新区的价值被市场充分认可。
近期滨湖几个热门新盘如禹州绿城兰园、阳光城檀悦、华润昆仑御相继上市摇号，吸引了大量的购房资金。滨湖目前的二手房市场，和政务类似，处于高位横盘，有价无市的状态。
滨湖新区的保利和光尘樾（详细介绍，关注：合肥房博士，后台回复“打新”，免费查看。）已经开始摇号登记，佳兆业滨湖和鸣也有可能在7月份上市，大家可以重点关注。
3、瑶海区
从1月份以来，瑶海区的成交占比，显著增加。瑶海区有数万套二手房在售，但是其成交量一直不低，成交占比低于庐阳、包河、经开、蜀山。1月份瑶海区成交量，在大盘中的占比只有9%。不过到了5月份，情况发生了显著变化，瑶海区的成交占比，增加到了17%，在九区三县中居于首位。
一方面受振兴老城区、大力发展东部新中心的利好，另一方面得益于非限购的优势。和政务滨湖新区恰好相反，瑶海区大量小区的二手房挂牌量出现了下跌。
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2021年1-6月份，瑶海区的低总价地铁房，如地铁二号线沿线的：恒大城、城琥珀名城，地铁3号线沿线的元一名城、利港银河新等吸引力大量的刚需群体上车。地铁线是刚需住宅的生命线，也是流动性的基本保证，所以大家在选购远郊新房，二手房时，地铁口1公里，是必选项。
瑶海区二手房另外一个比较有价值的区域是38中，38中在第一季度，成交价格有个明显的跃升。随着楼市的转冷，38中板块整体走势也有回调迹象。38中本部范围内，价值最有支撑的是和平路小学板块。
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瑶海区最有发展潜力的区域，当属东部新中心，由于东部新中心尚处于起步阶段，没有多少合适的新盘选项。目前新房、次新二手房的选购，大家可以重点考虑龙岗（长江路以南部分）、新十中周边。
三、市场迅速转冷，未来楼市走势展望
1、市场迅速冷却，楼市拐点已现
二手房市场：大盘成交量连续3个月大幅度下跌，成交价格开始横盘，二手房挂牌量逐月增加。量在价先，供应量增加，成交量减小，价格横盘，接下来就是价格的松动。
新房市场：5月需要公证摇号的小庙运河新城的上坤、龙湖，在6月份加推，竟然没有达到1:1.5摇号登记的比例人数，淝河板块的雍荣府、号称绿城物业、国企品质，4,6双地铁的金隅大成郡启动了分销，新房市场，降温明显。
政策层面：全国范围内的调控政策也在进一步收紧，特别是金融政策。2021年6月份，二手房贷款额度锐减，全国多个二线城市如：南京、郑州、重庆、武汉、合肥，大量银行因为额度紧张，停止接单。隔壁的杭州，进一个多月，首套房贷利率从5.2%到5.6%再到5.9%，经历了三连跳。房价短期看金融，金融政策收紧，对楼市降温起到立竿见影的效果。
2、对高房价的容忍度越来越低
房价长期看人口，5月11日，第七次人口普查数据公布，有两组数据值得关注，一是当年新生儿人口数，2020年全国新生儿人口数为1200万，较2010年，人口出生数下降了24%；另一个重要的数据是60岁以上老人占比18.7%，比2010年上升了5.44%，很快，我们就要进入老龄社会。
就在第七次人口普查数据公布的20天后，全面放开三胎政策落地。以面对日益严峻的老龄化趋势。
而目前阻碍人口出生率最大的绊脚石，就是高房价。房地产为地方经济发展提供了充足的资金支持，在过去20多年的城市建设、经济发展中起到了中流砥柱的作用，但是高房价的弊端已经日益显现。可以预见，未来国家对于高房价的容忍度将会越来越低，针对楼市的宏观调控将会更加常态化、制度化。“房住不炒”的政策，只会加强，不会减弱。
所以从宏观上看，楼市的分化只会进一步加剧。人口负增长、流出城市的房地产会非常悲观。由于房地产的调控越来越严，购房保值增值的难度越来越大。
被过度炒作，对家庭造成极大负担的学区房，将会是第一被打击的目标。合肥针对学区房的调控，有的放矢，精准发力，目前合肥一档学区房小户型价格，较3月份最高峰，已经有10%左右的下跌，且有价无市。
四、未来市场走势判断及下半年购房建议
1、卖方高价挂牌，市场进入博弈阶段
6月份，二手房挂牌价格较上月竟然上涨了4%，且近半年挂牌价格一直处于连续上涨走势，卖家的心里预期仍在不断拔高。
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挂牌价格的一路走高，与掉头向下的成交价格背道而驰，挂牌与成交价格之间走出了一个剪刀型走势。
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上图中绿色线条表示挂牌价格，蓝色线条表示成交价格，4月份以后，成交价格基本横盘，而挂牌价格的不断走高，让挂牌与成交价格的差距，越来越大。
挂牌价格总是围绕着成交价格上下波动。这种波动，可以用“议价空间”来进行定量描述。所谓议价空间，也就是挂牌价格与实际成交价格之间的价格差。
定义：议价空间=(挂牌价格/成交价格-1)%
比如一套房子，卖家在中介门店挂牌价格100万，通过买卖双方议价谈判，最终以97万成交，那么这套房子的议价空间就是3%。当处于大牛市，房源抢手，议价空间很小；当处于熊市，房源不稀缺，卖家多买家少，议价空间扩大。
2017-2021年合肥二手房议价空间统计如下表，2016年10月合肥楼市调控加码，2017年是楼市最低迷的一年，议价空间高达3.5%，这一年就是买方市场，买家话语权大，还价空间也大。而2021年上半年，处于大牛市的下半场，议价空间只有1.6%，为近5年中最低水平，卖家惜售，买家话语权小。
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通过历史经验来看，挂牌价和实际成交价格之间的差距不可能无限制扩大。通常在3%左右上下波动。
挂牌价格与成交价格的分歧进一步扩大。每当出现这种情况时，都是买卖双方出现巨大分歧，市场博弈阶段。正所谓买卖心不动，买家希望房价，卖家希望继续上涨。在买卖双方互相博弈的情况下，而最终的结果，要么是某一方妥协，要么是双方互相妥协。未来的市场无非3种走势：
第一种是买家妥协，接受卖家高企的挂牌价格，成交价格跟随上涨；
第二种是卖家接受有价无市的现实，部分急需要变现的卖家，主动开始降价，市场出现笋盘；
第三种是双方各不妥协，互相僵持之下，成交量降至冰点，市场高位横盘。但是在长久博弈之后，最终的结果无非1或2。要么卖家妥协降价，要么买家接受高价。
当市场仍在博弈，买房双方处于僵持，此时，最好的做法是等待、观望、积极寻找笋盘。
当代表卖家心态的绿色线条（挂牌价格），掉头向下的时候，意味着卖家在经历一段死扛以后，开始集体向市场妥协。对于买家来说，这时才是购买二手房的好时机。
2、近期购房建议
4月份我在文章《4月6日房产新政之后，该如何购房？》（关注：合肥房博士，后台回复“房价”，免费查看。）给出了3条购房建议：
对市场要有敬畏之心，
楼市调整即将到来，
打新是当下最好的购房选择；
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6-7月份的楼市走势，与我4月份的判断高度一致。由于新房的倒挂价差太大，会吸引越来越多的人参与其中，越往后，中签率会越低。打新，时间成本和机会成本越来越高。摇号打新，也变得像摸彩票一样。如蘭园最后一栋高层登记，64套房源，有5528人登记成功，普通购房者中签率低至0.94%。
2021年下半年的购房策略可以逐渐调整：
一方面，将重点转向政、滨、高外围新盘。
考虑到中签率较低的因素，在5月份摇号登记之初，我就写了2篇文章《中海上东区G8栋即将摇号》《融创印河湾怎么样？值得购买吗？》（关注微信公众号：合肥房博士，后台回复“打新”，免费查看。），这两个新盘在第一次摇号登记的时候，中签率都能达到10%以上。虽然这些二手房优质度不及兰园、阳光城、保利、龙湖，但是其相比周边二手房，仍有较大的倒挂，性价比也相当高。
另一方面，从核心区开始淘笋盘。
二手房不像新房统一定价，二手房市场一房一价。市场降温之后，将会迎来更加严重的分化。资金链紧张、急需变现、急需置换的卖家，必然要率先降价。此时淘笋的机会越来越多。最先值得入手的，必然是核心区域、优质次新、顶级学区。随着时间推移，选择的范围可逐渐向外围资产拓展。
6月10日，银保监会主席郭树清在2021年的陆家嘴论坛上发出警告：
“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”
合肥城市的外延仍在不断扩大，二手房老化和区域分化将会进一步；楼市调控将成新常态，各种政策组合拳层出不穷，购房的技术性越来越高，专业度也要求越来越高。
合肥房博士潜心研究合肥楼市，客观公正分析各楼盘小区利弊，更多独家分析，请关注：合肥房博士。
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