房价在“假摔”，不是真跌
谈谈大家关心的，房价走向问题。最近很多读者问我，房价是不是有下跌？这个问题真的很难回答，不能简单的评价是涨了，还是跌了。
比如说，云浦的时代天韵，3.77万毛坯，要求高首付，还要现金购买一个20万的车位，那叫不叫降价？另一边的周边二手房是4~4.1万含重税。
如果单看价格，时代天韵是便宜的；但如果算上开发商需要的高首付，再加20万的车位（首付款支付），那首付要求是高的。那这样折算就不一定划算的。
我们判断房价是否下跌，不能单纯以单价，或总价来衡量。好比说，一个天秤，首付和总价在天平的各一端，如果首付要求高了，那总价很自然要下降，因为能买的人少了。
另一个角度看，如果首付要求宽松，各种牛鬼蛇神的贷款可以助购房者降低首付买房的，那么总价自然就会上涨，因为买的人多了。
很多时候，卡住购房者的不是总价，而是首付；能进场的人多，那房价就自然上涨，能进场的人少，房价就会下降。
但是，这种房价调整，不能简单的说是便宜了，在我眼中看，房价并没有便宜，也没有下降。
举个例在以前，你买400万的房子要120万首付；而现在，400万的房子降到380万了，但要求你220万首付。
那你说这个房子是涨了还是降了？
其实，降的这20万，只是因为房贷的原因导致开发商资金紧张，令到开发商需要提高首付筛选客人；但因为提高首付要求后，可购买的人少了，只能作出一定程度的价格让步。
降的20万，只是一种对高首付要求的补偿；对于我个人而言，我宁可支付120万首付买400万的房子，也不愿意支付220万买380万的房子。
在假设都能还贷的情况下，220万以前是能扛动700万总价的房子的，就是能贷近500万的，而现在的所谓一手房限价和优惠，只能让你贷160万。
对于长期持有来说，肯定是扛动越大的房贷，越大的房价总额；比少贷款划算的，收益更高的。
也就是，拿120万首付买400万的房子，在投资角度，是优胜于220万首付买380万的房子的。
所以，商品价格不能只看总价的，要结合贷款和准入门槛，和替代成本一起看的。
举个例，深圳南山区的二手房价，现在政府指导价是真实成交价的6折，也就是说，1000万的房子，银行评估价是600万算；首套购房者买入只能申请400万的房贷，要给600万的首付。
这种情况下，如果1000万的房子在新政前是1200万总售价的。你在新政后，首付600万买1000万的房子划算。还是说在新政之前，用360万首付买总价1200万的房子划算？
在我眼中，新政前的1200万，和新政后的1000万，两个价格是一样的。房价并没有下降。
这个就好比高考分数一样，试卷容易了，大家的分数都高了；但同样，名校的录取分数线也跟着提高了。如果试卷难了，大家的分数都低了，但名校的录取分数线也跟着下降了。
但两份试卷中，录取的生源质量是一不是有下降？
并没有。
所以，我们衡量房价，不能以价格去判断；更客观的方法，是以资产排名去判断一个区域的房价。
总的来说，首付要求高了，另一边的房价就会降。首付要求低了，另一边的房价就会涨。
这并不说明房价就是下跌了。
如果首付要求不变，但买房的人突然间少了，房价下跌了，那才是真的跌。
同样，一手房如果需要高首付，但二手房能正常3成首付的话，也不能简单以价格来判断一手房就比二手房便宜。
因为二手房能扛动更大的杠杆，申请更多的房贷。购买的房子总价越高，后面的投资回报也相应的更高。
事实上，老城区的200~300万的二手房，现在成交还是很活跃的，价格还是轻微在向上的。
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