北京楼市：这波行情刚刚熄火，下波行情即将袭来
https://p9.toutiaoimg.com/large/pgc-image/35140af134834766ae7cbf8e8860d341我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐你好，新人首问，看了您一系列的回答，主要看好朝阳（被低估）和通州（长期看好），如果首套预算1200以内，不考虑学区，纯投资，有哪些推荐？谢谢
回答：你好，从保值增值角度还是选择朝阳更好，当前通州价格还是偏高，上一轮涨幅中因为规划利好，成为领涨板块，但是会有一波调整（大盘涨通州平） 每轮行情下：板块轮动到底改怎么演变 市中心：在上涨期涨幅中等，在下跌和横盘期最抗跌 远郊区：在上涨期涨幅最好，在下跌和横盘期最易跌 1、 每轮行情的特点是核心板块先动，城郊结合部再动，最后是近郊、远郊，这是板上定订的事实 2、每轮行情，每个外围的区域甩掉的都是烂货都是外地的接盘侠，外行人哪里懂一个城市的发展啊，所以不熟的地方千万不要去，因为信息差的原因，所以外行人就买单了 总价1200以内最稳的还是望京板块，其次是双井。 关注我们星球内推荐的楼盘。
提问：您好，想咨询下您。本人北京户口，未婚，在京无房产，但是在外地有一笔小额房贷，所以借不到很多，自有首付200~300万左右。工作稳定，每年净收入七八十万人民币左右。想在北京入手一套小户型，主要是投资保值升，想听听您的意见应该考虑什么样的区域和户型。谢谢！
回答：你的现金流还不错，如果二套的话，试下全款抵押买。 望京看下望京新城，或者青年路的二手房，比如青年汇佳园。另外还能看看九龙山的二手房， 例如 CBD传奇、风度柏林。尽量买两居
提问：房姐早上好，最近有个一起在北京飘的伙伴需要买房，准备买保利和悦春风限竞房一手房，在对其进行说服的过程中，告诉他们不要买那么远的时候，他们都认为这种房子： 一是新房 二是价格也不高为未来养老做准备 请问房姐，这种想法的伙伴要怎么才能让他们明白郊区的坑？
回答：为什么要说服呢？ 除非是你的女朋友。 —————— 把我的内容转发给他，就是最大的帮助了，剩下的人各有命。 关键词“远郊”、“地铁”、“庞各庄”、“河北县城”、“边界”
提问：房姐您好，想咨询一下，我们换房改善型需求，对学区要求不高将来有学上即可，整体预算在900左右、包括卖掉一套老破小，现在看的团结湖和朝阳公园一带，目前觉得合适的如丽水嘉园、团结湖公寓等，请问这些有什么大问题吗？另外朝阳公园西门的博雅园如何？谢谢啦
回答：团结湖公寓价格相对较低， 因为产品小众，流动性比较低，除非有低于市场价的才考虑，这个盘的优点是比其他公寓得房率高，视野，位置都不错。丽水嘉园这个盘还行可以优先考虑，博雅园三栋楼连体，没有成规模的社区，不过楼房品质还行，有合适的标的可以考虑
提问：房姐您好，新人首问，sfsd，希望能入手一套350内的房子用于投资，不考虑自住，主要看重投资价值，租金、上升潜力及将来出手等。看了下预算范围内，基本就是一居室为主，请问房姐，花家地、甜水园北里、延静里、静安东里等地90年后一居室或安贞等80年后的一居是否值得入手（基本在总值300以内）？？这些老公房后续升值潜力及几年后若出手是否困难？ 或者您是否有建议的小区或区域？ 另外，你觉得是东三、东四的一居，还是常营、石佛营等地小两居更合适？（对常营附近不太熟悉，更期望在北边）。 小白一名，非常感谢房姐赐教！
回答：你好，老公房尽量看90年以后的，未来的流动性更好。 除了你看的这几个盘，丽景馨居、晨光家园、炫特、酷特区这些盘都还不错。
提问：女神，您好！初次拜读分享，非常受教！求答疑解惑！ 一、家庭介绍：朝阳中海大户型全款（学区差），JY贷已经申请，金额可出800（年化3.8左右，三年期先息后本，十年授信）；手中子弹1800左右。所有资金1月底到账成活期现金。天通苑一层两居室九十平米SFSD，通州自住商品房一套九十平米无贷。未来收入年均300～600+ 二、需求： 在厌恶风险并且陆续出天通苑和通州房产的前提下，希望本年前后上车学区+自住（孩子一个，2025年入小学）。目标海淀，西城。渴求中上等（一类一流，一类二流）学区，家中妻子老人不考虑工作时间和通勤障碍。另年均支出大额保险及家内外支出200左右。求大师级详细购房指导攻略！谢谢
回答：感谢付费，东西城学区走的路线完全不同： 西城：传统+高干路线 海淀：高级知识分子路线 东城：佛系路线 所以，选择哪个区，还是要看自家孩子的具体情况： 如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特别聪明就去海淀、参加择校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但还是希望娃能接受较好的教育，就去东城。 但无论如何，还是要选择相对均衡的片区，这样比较保险一些。 比较均衡的片区： 西城：德胜、金融街、月坛。德胜片区，拼爹远没有金融街、月坛那么严重，所以被称为平民学区。 海淀：中关村、海淀、万寿路、上地。 东城：除了天坛、永定门外和东花市、崇文门、前门2个学区外，其他都还算可以。推荐万柳可以主看，光大水墨东南\/西南，康桥水郡南北、世纪城观山园的南北。还有紫金长安、上地佳园、西山庭院、美丽园都可以淘一下
提问：房姐好！新人提问，望能回复，谢谢！本人有朝阳工居，家庭名下两套房，国美第一城2居无贷款，为自住；润枫水尚大两居，尚有300万贷款，月供16000，目前出租中，房租12000左右，年收入70。因为孩子四岁了，近期打算购买朝阳学区房，在考虑朝阳外国语配套的几个小区。看您预测朝青可能会有不错的涨幅，请教如何配置能够满足学区的占位，并且尽可能跟上大盘涨幅？ 谢谢！
回答：现在的标的持有不变，国美抵押出来，如果手中还有子弹 配合一点消费贷 信用贷，全款一套学区房 获取学票+出租回血。你的收入情况，月供3W内都是可接受的
提问：房姐你好，新人首问，望解答。 目前看房准备上车，自住+保值，首付可出最多700W，首房首贷，想买05年后的次新，100+两居或三居，考虑的板块主要是望京和朝青 (奥森北苑那块也实地看了，感觉略远)，个人比较看重物业管理水平，户型朝向其次，学区不做重点考虑。 1.能否简单分析下这几个板块的优劣，保值前景？您推荐哪个 2.望京目前在看季景沁园(小区内部真心喜欢，不过望京西周边配套不如后面两家)，国风上观，融科橄榄城(小区品质好，户型面积较小，有溢价？)。朝青主要在看天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马嘉园。想请教房姐觉得这几个小区单价多少可以入手？有评价推荐吗 3.另最近有思考九龙山，大郊亭，百子湾一带，不知有无合适的小区推荐？
回答：望京自住保值都不错的板块可以重点淘下，你看中品质就要接受轻微溢价，橄榄城还不错可以看，还有 慧谷阳光、臻园、宝星国际三期 都是可以淘。朝青的天鹅湾溢价偏高不推荐了。润枫水尚，珠江罗马嘉园可以看。还有 双井的 首城国际、华纺易城 和四惠的东恒时代二期建议都淘一下，现在的市场活跃起来了，都是一房一价
提问：你好！我今年55岁，有一个女儿，在海淀四季青上班。我在北七家温泉花园A区有一套下叠252平米，去年又给女儿在石景山中海寰宇天下买了一套82平米房子（贷款140万），同时在青岛黄岛保利海上罗兰有一套116的房子（无贷款），我的需求是，既能舒服养老，又能方便女儿上班同时还能方便与我们团聚。我这样的情况，你有什么好好建议吗？谢谢！
回答：建议看下门头沟 长安街西沿线，品质不错的盘，大部分主打的是养老型地产 或则牡丹园附近，有元大都遗址公园+北医三院，是个不错的养老场所 还有亦庄 也是一个休闲养老和上班都可以兼顾的区域，整体规划也较新
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