下半年需要警惕楼市反弹动力减弱
今年上半年，房地产仍是国内表现最好的行业之一。全国楼市延续了去年疫情后的强劲表现：前5月新房销售面积比疫情前的2019年同期大增23%（注：因为2020年疫情原因，上半年基数低，如果看同比数据的话则高达39%），增幅显著超出近年来的平均水平；一线城市房价快速上涨，引发政策再度大幅收紧；同时，土地市场在“三条红线”、“集中出让”等新政压力之下，依然表现活跃，热点城市多项指标再创新高。但随着政策环境的全面收紧，推动本轮楼市强劲反弹的动力已开始显著减弱，预计2021下半年房地产市场将出现下滑，成交量同比可能出现负增长。本轮楼市强劲反弹的动力
2021上半年楼市销量的大涨，已经显著超出近年平均水平，缺乏经济、人口基本面支撑，无法用正常居住需求增长来解释，而是一种“超常”的反弹。其背后的动力主要来自两方面：
一是，民众对所谓信贷“放水”的担心——担心由于放水而造成货币贬值，房价上涨，个人财富缩水，因而选择购房作为储藏财富的手段；
二是，热点城市房价的上涨，强化了上述情绪。一线城市中深圳、上海疫情后房价快速上涨，尤其是有全国房价风向标之称的深圳，二手住宅价格最高涨幅一度达到36.5%。催生了房价大涨即将蔓延其他城市的恐慌情绪。
楼市强劲反弹的原因之所以是“民众对放水的担心”而不是“放水”本身，主要原因在于中央政府在疫情后刺激经济时非常谨慎，仅针对企业融资放宽，对居民购房信贷则完全没有松动。这一点与2008、2014年两次放水救市时完全不同，彼时分别有降首付、降息、减税，以及降低二套房贷标准、取消限购等一系列组合优惠政策，使得贷款买房门槛大幅降低。
在居民按揭贷款以外，虽然也有资金通过其他渠道流入楼市，比如小微企业经营贷，但其总量和按揭贷款相比要少得多（大约为按揭贷款总额的1/6）。部分热点城市房价上涨背后可能有经营贷的贡献，但这不足以推动全国楼市整体反弹。而且今年2月份以后，银行系统显著增强了对经营贷违规流入楼市的检查力度。因此信贷放水并不是本轮全国楼市强劲反弹的主要原因。
之所以“放水说”在楼市影响甚广，主要在于民间把过去20年全国楼市和信贷的增长简单联系起来。尤其是2015-2018年全国房价普涨的大牛市，更是加深了这种“信贷放水等于房价普涨”的印象。其实信贷放水而导致全国房价普涨的情况历史上从未发生过，城市供求基本面对房价上涨的影响远大于所谓信贷放水。2015-2018年全国房价普涨中，三四线城市房价上涨主要是货币化棚改的结果，和一二线城市房价上涨的原因完全不同。
政策大幅收紧的原因
楼市政策的收紧其实从去年即已开始，随着楼市热度的上升，政策力度也不断加强。去年年初深圳由于房价上涨过快，从4月起就开始严查经营贷，随后多次收紧调控。全国层面从8月传出房企融资新规“三条红线”，到年底银行系统房地产贷款集中度管理，再到今年22城土地集中出让，一系列政策连续出台体现了中央政府对于防止楼市过热的强大决心。但很多购房者并没有意识到这一点。
过去20多年，房地产行业的高速发展，拉动了整体经济增长，房地产也成为国民经济的支柱行业。期间虽经历多次调控，但并未阻止房价的持续上涨，民众对于调控政策的信心因此有所减弱。但在当前国内外大环境下，情况发生了变化，楼市过热的弊端显然大于了利益。
如果放任房价上涨，资金将集中流向房地产市场，实体经济如何恢复？如果做什么都不如买房赚钱，民众如何还有信心努力工作？过高的房价还将影响居民消费和婚育，导致经济和人口下滑。国家综合实力的提升，只能依靠实体经济，而不是房地产。对于这一点，中央政府显然有清晰的认识。
但另一方面，房地产行业规模巨大，如果发生衰退将难免波及上下游众多行业。因此，维持楼市平稳发展成为决策层最佳的选择。而实现这一目标的决心，也比以往更强。
楼市反弹动力消失
因此，当上半年楼市面临过热风险时，政策开始强硬干预，大幅收紧。热点城市打击炒房力度增大，深圳调控政策大幅收紧，严查炒房组织“深房理”。多重打击之下，深圳楼市成交显著下滑，二手房价格也在6月出现疫情以来的首次下跌。另一方面，今年多个一线城市教育改革中调整了学区房入学方式，使得向来坚挺的学区房价格也出现回落。深圳房价和一线城市学区房的价格，可谓是全国房价标杆。当价格标杆开始松动，标志着本轮楼市强劲反弹的动力之一开始减弱了。
而整体信贷的收紧，则是楼市反弹动力消失的关键。通常来说，楼市成交增加并不是因为房贷增加，因为房贷是楼市增长的结果而不是原因。但当房贷收紧，购房者想贷款却贷不到时，肯定会导致楼市成交的下降。自6月开始，很多城市开始出现“停贷”的传闻，某些银行完全停止房贷业务，或者放贷时间大幅长于正常水平。
据中原地产调研，截至今年6月底，全国有上海、杭州、武汉、长春等15城出现二手房“停贷”现象，其中多数是当地部分银行停贷，而非全部银行。在新房市场则有9城出现少数银行停贷。
停贷现象背后原因有两种，一种是以上海为代表的主动停贷。上海由于年初房价上涨过快，调控政策大幅收紧，其中措施之一就是自3月起，二手贷款放款时间从以往的几个星期大幅延长至2-3个月。放款时间的延长相当于给楼市需求关上了水龙头，市场交易显著放缓，楼市热度下降。上海模式可能在下半年被更多城市效仿。
而另一种则是由于银行房贷额度不足而造成的被动停贷。根据2020年底颁布的“银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求”，各类银行的房地产贷款，包括个人住房贷款均设有比例上限。比如工农中建等中资大型银行，个人住房贷款的占比上限为32.5%。而2020年底时，这些银行的房贷占比已经接近这一上限。我们统计了36家银行2020年底的数据，各银行个人房贷余额距离这一要求的上限，仅有5.8%的增长空间。而上述36家银行的房贷余额之和，已占全国总量的89%。可见银行房贷占比上升的空间已十分有限。
因此，如果今年全国信贷增长维持近年来的平均水平，那么今年房贷总额的增长幅度不应超过30%。扣除房价上涨，今年房贷可以支撑的住房销售面积增长不应超过15%。而实际上，今年前5月全国新建住宅销售面积已增长超过20%（已调整去年低基数），楼市销量的增长已超出了房贷可以支撑的范围。因此可以预计，下半年房贷紧张的局面仍将出现，受此影响，下半年楼市销售面积将出现同比负增长。
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