2021上半年楼市盘点，下半年三大预测
全国房地产上半年的数据出来了，拐点十分明显。我们先从房价、成交、土地拍卖和楼市调控四大方面盘点一下。第一大方面：房价走势
这里分新房和二手房两个市场。根据中指数据，今年上半年，全国百城新房平均价格16063元/平，同比上涨3.9%。
一线城市的新房均价同比上涨3.7%，其中广州一枝独秀，深圳垫底。具体来看，广州上半年新房均价涨幅最大，24100元/平；上海涨了3.67%；北京涨了3.05%。两地的增幅都不太大。深圳虽然新房均价最高，54500多/平，但是本轮涨幅垫底，仅为0.01%，也就是说基本没涨价。看来严格调控还是很有成效的。
二线城市中，我们很意外地发现，房价涨得最快的三个城市中，竟然有两匹黑马，不是那些传统的热门城市。涨得最快的是热度不减的东莞19114元/平，同比上涨了12.2%；第二是意外中的浙江金华12000多/平，涨了10.3%；第三是江苏徐州，虽然房价只有9500多元/平，但是涨了10.2%。南京新房价格增速6.3%，不及杭州的7.3%，重庆也只涨了6%左右，不如成都涨得快。
全国百城新房下跌的城市，10%以上都集中在东北地区和三四线城市。东北的黑吉辽就不说了，河北的廊坊、张家口，山东的菏泽、德州，广西的北海等城市新房价格都跌了。意外的是粤港澳大湾区的肇庆也在下跌之列，看来一些城市的“止跌令”也挡不住房价的下行趋势。
我们再来看看二手房的价格变化。上半年百城二手房平均价格15888元/平，同比上涨了3.8%，和新房的增速表现差不多。
一二线城市中，东莞是最大黑马，涨幅最大，上涨了19.6%，21663元/平；第二是上海，61900多元/平，上涨了15.8%；第三是房价最贵的深圳，76510元/平，涨了9.8%；第四是广州，37700多元/平，涨了8.2%；第五是成都，18700多元/平，涨了7.7%；同比涨幅在第六到第十的依次是杭州、北京、南京、重庆和武汉。天津的房价又又又跌了，25200元/平，同比下跌了2.8%。
我们常说的二手房的价格能反映出真实的房地产市场，二手房涨得比较快的城市，还是那些经济发展势头强劲、人口持续流入的城市，而这些城市的限购也往往会更严。
第二大方面：市场成交
今年上半年，主要城市的新房市场成交明显回暖，但涨跌有了分化。
一线城市中，北京成交面积同比增速最大，但上海的成交总量最大。具体来看增速表现，北京成交面积494万方，同比增长了87.6%；第二是广州，361万方，同比增长81.1%；第三是上海，870万方，增长63.8%；第四是深圳，252万方，同比增长52.1%。深圳土地面积最小，只有北京的1/8，上海的1/3，能有这么大的成交量非常不易，但是新房供应仍然是紧缺的。
二线城市中，福州、武汉、南京的成交同比增速都超过140%，武汉、重庆是成交大户，都超过了1000万方，而西安不增反降，仅成交了308万方。据调查，西安主要是受供应量骤减的影响，所以西安房价连续60多个月都在看涨，看来供求矛盾挺大。
三四线城市中，泉州的商品房成交最为活跃，同比大增了362%；广东、韶关出现了成交量下跌，同比下滑8.9%。
第三大方面：土地市场
上半年全国百城卖地总收入2.93万亿，同比增长了12%，平均楼面地价3239块/平，同比增长了20%。
一线城市中，深圳的卖地收入同比大跌了51%，仅仅卖了185.9亿；上海则有1967亿；北京卖了1416亿；广州1315亿。同比增速都涨了，达到千亿。
二线城市中，杭州卖地收入全国第一，揽金超过2000亿，达到2002.5亿，同比上升14%；卖地创收入围千亿的还有南京、武汉，同比增长都超过了50%；佛山、温州和无锡出现了下滑，分别下跌了4%、19%和17%。
三四线城市中，整体下跌了20%。土地市场的热度明显在降温，拍卖遇冷。
今年的土地政策还出现了两大调整：一是全国22城市实行“两集中”土地出让方式；二是土地出让金由原来的土地的土地管理部门征收变成了税务部门来征收，这必将给市场带来变化。
第四大方面：政策调控
今年上半年，市场整体调控动向明显收紧，一线城市最为严格，调控也在加码，也在向二线、热点三四线城市蔓延。虽然热点城市的房价上涨仍然是主流，但随着调控的深入，房价的涨幅也在收窄，特别是一线城市的二手房市场降温特别明显。比如深圳的二手房市场成交热度在减退，五六月份仅仅成交了3000套左右，失手4000套大关，环比大跌接近4成。
我们发现，本轮调控以信贷收紧、提高入户门槛、出台二手房参考价、严惩“炒作”名校房、规范中介行为等为主要手段，调控的对象、方式更为精准有效。
今年下半年开始将是难得的买房窗口期，我们有以下三大预测。
第一，新房价格在不同城市间的分化会继续蔓延，一线二线城市迎来此消彼长的轮动行情。这里要小心前期房价上涨过快的城市，有可能在补涨之后出现横盘。而一些三四线城市的房价，特别是上半年跌价的城市下行的压力仍然巨大，即便是用了降价、折扣、分销等营销手段齐上马，下半年也很难翻身。
第二，二手房价格“高烧”难退的城市地方会继续加大调控力度。同时用参考价、限贷等手段调控二手房市场的城市队伍还会继续扩大，那种被肆意炒作、哄抬房价的小区，也一定会出现价格下跌。
第三，房地产监管将继续严格信贷环境预计将持续收紧，房贷申请更难，房贷利率短期内也很难下调。
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