又是全国第一，楼市真相是？
如果只能用一个词来形容武汉上半年的楼市，你会想到什么？上涨？光谷集中开盘？土地两集中？房住不炒？
都给购房者们带来了如同过山车般的刺激。在武汉买房，除了要拼钱袋子，还要靠运气，一不小心就错过了最佳窗口期。如此想来，还挺考验人。
这些都对，但也仅仅只是万花筒的一面，而这些不同的“立面”拼起来，才是2021年上半年武汉楼市的全貌。
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先来回顾2021年上半年，武汉楼市的销售情况。
虽然，目前6月的“成绩单”仍未正式出炉，但调取第三方数据端口得知，武汉2021年1-6月住宅成交套数为102731套，再次排名全国第一，成交面积为1186.73万㎡。（不含预签约数据）
相较2020年，半年10万套的战绩，自然不是一般的强悍，但是，去年有疫情因素的干扰，长达3个月，整个市场停摆，还是把时间拉长来看。
回顾往年，除了2016年的武汉楼市的鼎盛时期，今年的成交量不是一般的好看，按照当前的形势，武汉楼市下半年放量的常规操作，2021年又是年销售20万套住宅的一年。
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在各个区域中，东湖高新、洪山、汉阳又是毫无悬念的坐稳了武汉住宅成交量的前三位，销售分别达到了1.65万套、1.46万套、1.13万套。
这三个区的巨大的成交量也很容易理解：
光谷楼市火爆，新盘去化率较高，人口进驻量最大的区域之一，购买力强大，开盘日光几乎已是常态；
而洪山作为大武昌主城板块最后的价格洼地，是刚需们上车的最后机会，成交旺盛在情理之中；
汉阳，虽然区域供应量巨大，去化率长期平稳运行，也吸收了不少来自武昌、汉口的外溢客户购买，毕竟，一个便宜三个爱的逻辑，在武汉这个有着庞大刚需的市场，有着强力支撑。
排名垫底的分别为，汉南、江汉、硚口区，成交量均在1000-3000套左右徘徊。
江汉、硚口这样的主城也会落到如此“田地”？
江汉在售的项目压根就没几个，而硚口一方面片区在售楼盘有高端化的趋势，有别于常规跑量的刚需项目，另一方面，刚需盘受制于区域发展的缓慢，城市面貌老旧，配套不足等因素去化乏力。
总体看，成交量的暴涨并不是大水漫灌，分化贯彻于楼市成交始终，上半年短时间内的集中入市不在少数，部分片区仍然存在密集扎堆的项目，打折与涨价的现象并存。
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五大原因揭秘成交暴涨真相
综上，2021年上半年武汉楼市的热度是有目共睹的，我们分析这种热度及成交量暴涨的原因主要有以下几点：
1）
土地集中供应形式的转变，让房企进入高周转状态，部分房企为了缓解拍地的资金流，必须加速回款，加快推盘节奏，大批量房源集中上市，给了购房者充足的选择和动力。
同时，在武汉这个典型的全国流量之城，历来都是房企的必争之地，房企为了继续拿地，在市场中已有提速的趋势。
尤其是今年，武汉第一场集中土地出让，成交总价788.02亿，总体溢价率17.01%，未来一年内将相继上市，又将掀起一场巨浪，此时不出货，更待何时？
2）
被压抑的需求释放。
抛出这个观点时，大家一定会思考，疫情重创了大部分的普通人，收入几乎都有不同程度的削减，哪还有钱买房子？
然而，你看的只是表象，现实是很多购房者都被疫情深深的上了一课，大半年的经济修复后，改善的客户突然都蹦了出来。
所以，你看到的是融创玖玺台、武汉长江中心、龙湖天奕这样的滨江豪宅卖到起飞。当然，也激起很多客户投资的需求，中建星光城、绿地光谷星河绘这样的销冠级神盘，成为了无数人自住或投资的最佳标的。
3）
春节后的第一波推货，便是刚需盘舍价保量的铁证。
黄陂、东西湖的刚需盘不约而同在“金三”的节点，通过不同的促销方式以价换量，吸引武汉楼市的主力刚需人群。
此外，还不乏有恒大这样的头部房企，放出超级特价，吸引了不少购房者争相购入。
归根结底，是三条红线，促使不少房企努力降负债，促回款。
4）
住宅供应完全释放
市场存在着很多感性认识，但只有理性的数据让人产生最深刻的认知。
过去的2016-2021年，所有的上半年供应中，今年上半年住宅的供货面积再次创造了历史级别的新高。
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行情回暖可能是成交量增长的一部分原因，但供应的暴增却是武汉楼市成交大增的最大推力。
没有什么推力比放开供应来的更加直接。
5）
2019年、2020年武汉土地市场交易活跃，住宅用地成交量颇大。
2020年即使在疫情的影响下，武汉卖出的土地依然创造新高。
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所以，新建住宅在2021年上半年陆续入市，缓解了部分区域新房供应紧缺的现状。
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下半年，武汉楼市会怎么走？
1）试探性涨价率先领衔
武汉年中业绩的冲刺期短暂告一段落，很多房企对于跑量的需求暂歇，这时，手里有货的开发商，就是时候追求溢价了
同时，趁着地王刷新的热度，折扣取消的剧情或将再次上演。
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据了解，不少光谷、东西湖的项目在拍出地王的当天，随即做出决定，收回项目现有折扣或调小折扣力度。
2）下半年，新房成交会继续增长。
如果是对武汉楼市了解的比较多，历年以来，武汉四季度的供货量一向是任何时期最多的。
迫于销售业绩和回款压力，很多盘会加大推盘套数，每年四季度，供应量几乎能达到销售量1倍。
冲刺的势头不改，决定了未来武汉楼市继续增长的走向。
3）二手房房贷吃紧，利于新房出货
二手房房贷限额，是在6月下旬已经被证实的消息，大大延长了二手房的交易周期。
银行就不得不在有限的额度下尽量挑选优质的客户和房子。
对于很多有换房需求改善需求者或房东们，更长的交易周期意味着中间存在着诸多的不可控因素。
调控的连续性下，下半年的二手房行情恐将继续收紧。
而新房市场表现出的稳健，放款正常，让更多人不得不将目光转移到新房，反向刺激新房的交易。
4）6月开始楼市新政，刺激供应放量
6月1日起执行的武汉楼市新规，明确商品房预售条件，20万平方米以下的不超过3次，20万平方米及以上的不超过5次。
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这就意味着，武汉告别了过去“挤牙膏式”开盘，很多大盘项目一次就必须拿出更多房源进入市场，更多供应的产生。
所以，未来随着新规的执行，市场中的供应量一定是居高不下，不会出现杭州、南京断供的现象，而供应量的高企最显而易见的好处，房价走势的保持平缓，是调控的重要一环。
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