郁姐鉴房｜合生ME悦、和锦诚园、和园，三个项目透出南城楼市尴尬的小秘密
北京限竞房取消后，限竞房7090政策不再适用。原来均价5万/ m²、89 m²的小三居彻底消失了。现在五环新房的价格在6.5-8万/ m²，并且都是以100平米左右的刚需改善为主。
这意味着总价400-500万区间的房子急剧减少。
刚需族上车只能在缩小面积和牺牲面积之间作出艰难的选择。
这就是近期旧宫合生me悦，一个以小户型为主的新盘，热卖的主要原因。
近期，郁姐在踩盘的过程中，也发现了南城新房的尴尬。本期我们来说说合生me悦、和锦诚园、中铁华侨城和园。
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三个项目区位图
8号线年底贯通南北 德茂潜力待激活
关注楼市的读者们都知道，亦庄板块今年新房卖得非常快，河西板块基本没剩什么房，目前还有新房在售的主要是马驹桥板块，以及旧宫。
从地理位置上，德茂区域距五环800米左右，四环六公里左右，从德贤路上南五环仅需两分钟，驾车15分钟可达三环刘家窑桥，去往国贸CBD开车只要25分钟。
德茂是地铁8号线南段倒数第二站。还有五个月，8号线南北段实现贯穿后，将为另两条南北地铁线4号线、5号线分担运载压力，从德茂到达北四环的时间也将大大缩短至1个小时，这对德茂、瀛海板块带来非常好的带动。
南北城通勤距离缩短，甚至可以逐渐缩房价差距，可以对标一下同样位于南五环四号线上的高米店北站周边的房价，目前二手房品质还可以的小区金地仰山、公园九里均价在6万出头。
德茂板块属于亦庄区域，是一个整体规划开发的区域，属于亦庄大区域的瀛海地区、定位综合配套服务区。
从产业优势到区域的整体性来看，未来后劲儿更足，所以目前板块内三个在售新房项目均价6万/ m²出头的价格完全合理。
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亦庄新城国土空间规划
2023年瀛海还会与S6号线相连，可联通大兴机场和首都国际机场。
德茂板块目前还在建设初期，生活配套主要依赖亦庄核心区。
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区域底商配套欠缺
驾车12分钟可以到达山姆会员店，北侧4公里还有爱琴海购物中心，西侧开车18--20分钟可达西红门商圈。未来德茂区域内规划了由南投公司打造的12万平方米商业区，瀛海有中海建造6万平方米寰宇购物广场。
临近南海子公园是德茂板块的一大自然优势。
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下面我们来具体看看这三个项目的实际情况。
合生me悦 小户型弥补市场空缺
合生me悦距地铁8号线德茂站仅两百米，是实实在在的地铁房，共三个地块，其中南北两块相连再加一个西侧开发商自持地块。项目规划建设23栋住宅楼，2栋9层、1栋11层、剩下20栋为15层的小高层。共计1436户。
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合生me悦售楼处
合生me悦从拿地到亮相仅用三个月时间，目标客群定位为年轻刚需购房群体，小户型占据主力户型。
合生me悦共有7种户型，大体可分为4种户型。项目目前还没有开盘，此前传均价6.5万/ m²，郁姐了解到，实际开盘时应该到不了。我们按小户型6.2万/ m²均价来测算，大户型单价会高一些。
分别为53/58㎡一居，总价预计360万左右。
72/105㎡两居，总价450-650万左右。
95㎡三居和120㎡四居，总价600-760万左右。
可以看到，合生me悦的主力户型正好是目前市场上比较稀缺的4、500万区间价格，符合刚需购房人群的需求，所以据称，目前已排卡2000人，已超房源数。
我们一起来看看户型，
58㎡1室2厅1卫
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户型为东西向，入户设有玄关。麻雀虽小，五脏俱全。卧室做了飘窗，全明格局。
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卧室
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卫生间干湿分离
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样板间客厅、厨房由岛台隔开，青春活跃的气息扑面而来
72㎡2室2厅1卫
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南北通透、依旧全明。很方正的两居室，两间卧室的大小很均衡，样板间在设计时也注重展现收纳空间，比如入户玄关柜、卧室里飘窗上加的柜子等。
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客厅、厨房
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两间卧室
95㎡3室2厅2卫
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95㎡的三居是整个项目的主力产品，三面宽，两个卫生间，厨房、餐厅、客厅LDK一体化，整体感觉舒适。
120㎡4室2厅2卫
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120㎡的四居可以算作刚改户型，全明空间。虽然“四叶草”户型，卧室在四角，互不打扰，功能性强。
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客厅、餐厅和厨房
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主卧、侧卧、书房
总体来看合生me悦设计上中规中矩吧。核心卖点还是小户型、总价低。
目前各户型的空间尺寸还没有具体公布，从样板间的实际体验来看，面宽尺度并不能算优越。虽然是精装交付，但装修的标准比较一般。
另外，由于德茂地铁站是高架行驶，距离项目近，多少也会有一些噪音影响。
当然，从目前排卡情况来看，瑕不掩瑜，能够上车还是刚需购房者们的首要选择。
和锦诚园
和锦诚园距地铁8号线的距离就稍远一些，项目距8号线德茂站1.2公里。目前在售地块是项目距离地铁最近的地块。
项目已经开盘两期，1、2、4、5、6号楼均已售罄，目前在售的项目为3、5、7、8、9号楼130㎡和143㎡的四居，其中3、7号楼为130㎡四居，5、8、9为143㎡的四居。项目还有111㎡的三室已经售罄，171㎡的户型目前暂封。
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项目沙盘
项目自带教育用地公立幼儿园，西侧也有一块教育用地规划为中小学教育用地。项目内部配套有餐厅、瑜伽馆、恒温泳池。
目前项目均价在6.2-6.5万/㎡，
130 ㎡7号楼只剩3套房，价格在740-790左右，
143㎡洋房，总价950--990万。
130㎡四室两厅两卫
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四个卧室分布在房间四角，南向10.4m三面宽，有独立入户玄关；
“U”型厨房并带有西厨操作导台，与餐厅、客厅相连通，南北通透。
主卧带衣帽间、卫生间，但主卫不是明卫。
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餐客厅宽敞明亮
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北向卧室开窗面积较大
143㎡四室两厅两卫
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南向面宽11.4m，客厅面宽4.4m，还是很舒适的。
主卧独立卫浴，“u”型衣帽间收纳功能更强。
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客厅宽敞
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主卧带飘窗、主卫带浴缸
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厨房及公卫
总体看来和锦诚园户型以改善为主，总价在800万上下，对于南城刚需改善客群来说，门槛不低，还需要时间的消化。
还是那句话，8号线全线通车后，这个项目也剩不下！
中铁华侨城和园
中铁华侨城和园是区域内的老项目了，目前已经进入现房销售阶段。2020年交房时，郁姐还曾做过收房报道，目前业主们已经入住。
项目2017年就已经入市，价格也是几经波折。
这次，郁姐再来中铁华侨城和园，明显感到，园区有居住的氛围了，经过时间的沉淀，进入到园区内的品质感也能感受到，一个渐进成熟的居住社区得之不易。
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中铁华侨城和园小区内部实景
项目共11栋高层、6栋别墅。
目前高层还有1、2、4号楼154㎡的三居和184㎡的四居在售，总价在900-980万，这个价格在亦庄大板块买现房、临铁、临公园、高品质的房子来看，性价比还是很高的。
154㎡的三居还剩10套左右；别墅下叠面积288-385㎡总价1600-1700万，个别2000万左右。
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项目沙盘
154㎡3室2厅2卫
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入户有玄关，户型设计在当下市场看依旧能打！
三面宽南向采光11.2m，南北通透，采光好。
三间卧室大小较为均衡，北向卧室也很大，主卧带衣帽间，卫生间。
这个面积段做成大三居的户型，各个空间的尺度都很舒适，可以说是家庭型的终极改善了！
楼下就是公园，养老也很不错！
184㎡4室2厅3卫
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184㎡的户型，真是豪横的终极置业！
与154㎡的户型格局比较相近，多了一间卧室，南向两间套房设计。
餐厅的位置可以做西厨，与西厨相连，功能性很强，就餐空间也是非常阔气！
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实体楼样板间客厅与餐厅空间
其实，中铁华侨城和园大户型卖到现房阶段，也再次印证了郁姐所说的，南城刚需改善的后劲儿不足，小户型抢购，大户型去化慢，这就是目前德茂乃至整个南城不得不接受的现实。
文/张郁唯、崔心悦
制作/刘洋
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