年中“量价齐涨”的青岛楼市，下半年走向如何？
青岛土地市场的两级分化直接体现在楼市价格，中心城区楼面价保持稳中有升的态势，但远郊地块库存长期积压，市场供过于求。https://p3.toutiaoimg.com/large/pgc-image/9c5591005b6e4b95be7c3b7839ec64ce
文 | 韩毅
编辑 | 金文丰
低迷了近两年的青岛楼市，终于在2021年有所转机。根据克而瑞青岛发布的相关数据，上半年青岛商品住宅成交6.6万套，与2020年同期相比，增幅在37%左右。成交金额1186亿元，同比上涨40%。相比房地产市场沉寂的2020年，2021年上半年青岛房地产成交规模终于开启了“上行”趋势。不过，在房住不炒、房贷利率下行、楼市库存增加、青岛限购政策等多重因素影响下，“维稳房价”依然是2021年青岛楼市的关键词。
年中青岛购房者需求旺盛
2020年低迷的青岛楼市终于迎来了“触底反弹”，在年中呈现“量价齐涨”的态势。根据青岛贝壳研究院统计，6月青岛全市共成交22716套，其中新房成交15887套，在全市成交中占比近70%，青岛二手房共成交6829套，环比上涨0.9%，同比上涨2%。成交套均面积89.1平方米，环比下降0.4%。新房市场依旧是主阵地，二手房市场整体趋于平稳，波动较小。
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数据来源：青岛贝壳研究院
从整个6月来看，青岛全市新房成交量环比上涨20.7%，与2020年6月（成交14298套）相比同比涨11.1%。新房住宅成交均价15796元/平方米，环比上涨2.6%。
参照近半年楼市成交数据，6月份成为2021年上半年新房成交量单月最高月份。在新房成交量环同比上涨的情况下，青岛新房住宅成交均价未降反升，可见年中青岛购房者买房需求旺盛。
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从各区域成交量看，城阳区6月共成交新房4375套居，居区域成交榜首，环比上涨129.3%。西海岸新区、即墨区紧随其后，位列区域新房成交二、三位。
2020年城阳区实行“共有产权政策”，面向从院士到大专学历等七类人才开放，对不同层次人才购房时由区属国有企业垫付或赠予30%房款。这项政策给受到疫情影响的低迷房地产市场打了一针“鸡血”。据统计，2020年城阳区全年新房共成交24850套，2021年2月起，城阳区将申请人才共有产权住房条件放宽到中专及同等学历，买房的门槛一降再降。同时，青岛“十四五”规划提到“统筹市南、市北、李沧、崂山和城阳区一体发展，实现主城区扩容扩能”的战略，房地产商将城阳列入与青岛市内四区同等地位的概念热炒，让城阳区房产交易热度不减。
随着胶东国际机场启用在即，带动胶州市成为周边三市中新房热度较高的区域，6月新房成交1565套，为平度、莱西的近2倍。
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而在二手房成交区域方面，成交量排在前三位的区域为西海岸新区、市北区、李沧区，与往月相比变化不大。
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6月新房位列前三的城阳区、西海岸新区、即墨区的新房成交均价分别为每平米14129元、15454元、12603元，均价不足主城区市南区、崂山区的三分之一，除了价格对于刚需来说较为友好之外，房源也非常充足。相比之下，市内四区的新房已经相当匮乏，从6月新房成交套数排在前10位的楼盘可以看出，主要分布区域依旧集中在城阳区和西海岸新区，主城崂山区仅有1盘。
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图为6月新房成交套数前10位楼盘
成交套数位于城阳区的三个项目距离城区较近，交通便利，周边配图齐全，房源充足可选择性大，以三居为主，户型设计符合目前市场主流需求。在成交金额方面，6月位于崂山区的大云谷金茂府悦府以约10.36亿元成交额居首，崂山区上榜楼盘单价高，均为高端改善定位。
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图为6月新房成交金额前10位楼盘
“维稳房价”依旧是下半年关键词
6月以来高涨的青岛房产交易市场，将热度延续到了2021年下半年开篇。据青岛贝壳研究院数据统计，7月首周青岛楼市总成交6376套，环比上涨15%，相比2020年同期（5135套）上涨24%。其中，新房成交4700套，环比上涨19.7%，城阳区成交贡献度依旧最高，达47%。
国家统计局不久前发布了全国70城的5月房价，从山东全省来看，新房价格方面，济南5月份环比上涨1.0%，同比上涨2.4%；青岛5月份环比上涨0.8%，同比上涨5.1%；烟台5月份环比上涨0.4%，同比上涨5.2%。二手房价格方面，济南5月份环比上涨0.5%，同比下降0.8%；青岛5月份环比上涨0.4%，同比上涨0.7%；烟台5月份环比上涨0.3%，同比上涨2.8%。整个山东省的房地产市场与全国趋同，都处于价格涨幅略升的趋势。
近两年来，青岛楼市持续低迷，根据贝壳研究院发布的《二手房市场城市榜单》显示，2020年房价跌幅最大的城市排名中，青岛以3.8%的跌幅排名第二位，仅次于河北廊坊。2019年，青岛同样上榜全国房价下跌最“惨”的城市之一，一年挂牌价跌幅超过20%，成交价跌幅超过15%。
触底反弹之后，青岛楼市下半年走向如何？在房住不炒、房贷利率下行、楼市库存增加等多重因素影响下，“维稳房价”依然是2021年青岛楼市的关键词。目前，青岛执行的是堪称史上最严的限购令，根据《关于持续促进青岛市房地产市场平稳有序运行的通知》，在青岛本市(七区三市)范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。在市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区(包括高新区)范围内已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不再具备购房资格。
今年5月，青岛作为“两集中”土地出让制度的首批试点城市，进行了首批住宅用地(含商住)集中出让，集中土拍的结果彰显了青岛房地产市场的冷热两级分化明显，除了市北区开平路45号地块吸引17家房企鏖战，触发了17000元/平方米熔断价之外，西海岸、即墨等郊区的土地竞拍大多以底价成交，城阳区更有两宗土地因无人问津而流拍，平均溢价率仅为1.91%。
从近年的数据来看，青岛土拍以低溢价成交为主，土拍竞争热度并不高。据中指研究院数据显示，2020年青岛市土拍共成交宗地304宗，近半数土地都以底价成交。2020年青岛成交土地的平均溢价率大多数在1%以下。2021年在集中土拍之前，青岛市土拍共成交地块52宗，均以底价成交。
青岛土地市场两级分化直接体现在楼市，中心城区楼面价保持稳中有升的态势，但远郊地块库存长期积压，市场供过于求，结合青岛目前的限购政策，楼市大涨的可能性不大。
有专业人士预测，下半年青岛将继续保持以稳为主的调控政策，土地市场继续分化，主城区地块供应少“寸土寸金”，以城阳为代表的近郊依旧是现在以及未来一段时间房屋交易的主力军。考虑到下半年学区房购置需求相对下降等综合因素，二手房热度会比上半年有所下降。二手房成交依旧以总价较低的主城区中小户型为主，而新房市场将继续青睐100平米以上的改善型大户型。
稿件来源：财经齐鲁微信公众号
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