深圳楼市生变？二手房成交量连续3个月走低，什么信号？上半年新房成交却创6年新高 #热点复盘#
上半年，深圳二手房成交量同比减少35.4%，新房成交量却达到近六年来新高。近日，深圳6月新房、二手房成交量出炉。其中，6月深圳新房住宅成交2866套，环比上升7.1%。6月深圳二手住宅过户套数为2575套，环比下滑14.9%，连续3个月走低。
从半年数据来看，2021年上半年深圳新房成交量达到了自2016年以来的同期最高水平，合计成交26140套。而上半年深圳二手房成交量为28442套，同比减少35.4%。从月度数据来看，深圳新房、二手房成交量都呈现出首月保持高位，6月处于低位的态势。其中，6月深圳新房成交处于低位回升状态，深圳二手房市场却表现出持续低迷。
专家指出，随着信贷收紧、调控加码、以及调控政策不断释放的情况下，预计深圳新房成交量或因为住宅供应回升而上升，而二手住宅市场或还将持续低迷。
6月深圳二手房成交跌破3000套，连续3月走低
据深圳中原研究中心最新数据，6月深圳二手住宅过户套数为2575套，环比下滑14.9%。成交面积为23.7万平，环比下降14.1%。今年1-6月，深圳二手房成交量分别为7008套、4166套、6789套、4877套、3027套、2575套，二手房成交量连续3个月走低。
另据深圳房地产信息网，整体来看，2021年上半年深圳合计成交28442套二手房住宅，同比减少35.4%；成交面积2465560平方米，同比减少34.1%。
另一方面，国家统计局数据显示，今年5月份，“北上广深”一线城市二手房价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，深圳二手房价格环比由上月持平转为下降0.1%，这是深圳二手房价自2019年7月以来环比首次下降。今年1-5月，深圳二手房价格环比涨幅分别为1.7%、0.9%、0.4%、0.4%、-0.1%。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，深圳作为本轮房价上涨的龙头城市，从2021年年初就开始加码二手房价格管控，逐渐出现效果，年初1月环比上涨1.7%作为全国第一，在4月份出现房价持平的现象后，5月份开始了本轮第一次环比下调。随着调控不断加码，特别是二手房价格管控针对二手房实际成交的影响开始出现，有效打击了之前不断上涨的趋势。
深圳二手房市场低迷，自然是今年以来深圳严查经营贷违规流入楼市以及一系列调控措施下的结果，但普遍认为，今年深圳二手房市场主要是受到二手住房成交参考价格发布的冲击。
2月8日，深圳住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，提出深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。
易居研究院认为，深圳二手住房成交参考价格的发布，有助于房东和中介等理性定价，是促进二手房市场稳定的重要保障。这也有助于确保深圳2021年二手房价格的稳定和市场预期的稳定。二手房市场过去一直存在一个问题，即交易情况不清晰、不透明。深圳此次发布，说明后续将从信息公开等角度，不断引导市场预期稳定，具有积极的作用，也是后续房地产长效机制的重要保障。
深圳中原研究中心指出，二手市场受制于二手房参考价政策的影响，市场依然低迷。随着新房住宅供应回升，预计近期新房市场过户套数会随着上升，而二手住宅市场将持续低迷。
半年成交创6年新高，深圳新房市场仍存热情
据深圳房地产信息网，2021年上半年深圳合计成交26140套新房住宅，同比2020年上半年（16727套）增加56.3%，成交面积2554281平方米，同比增加54.0%。值得注意的是，2021年上半年深圳新房成交量达到了自2016年以来的同期最高水平。
张大伟表示，在新房严格的限价下，深圳今年出现了新房与二手房价格倒挂现象，存在买到新房就赚钱的情况。深圳中原研究中心就指出，6月有11个住宅项目开盘，其中有5个日光盘，整体开盘去化超过七成。
数据显示，6月深圳新房住宅成交2866套，环比上升7.1%；成交面积为28.1万平，环比上升5.8%。成交面积为23.7万平，环比下降14.1%。今年1-6月，深圳新房成交量分别为8356套、3434套、5305套、3502套、2677套、2866套，新房成交量从年初大跌后有过回升，目前处于相对较低的水平。
专家认为，新房成交量从1月到6月的落差，主要是因为“打新”规则升级，严查违规经营贷、消费贷入楼市、房贷利率上调等因素的叠加影响。
在深圳新房和二手房调控政策都在加码的情况下，为何6月新房成交量相比二手房成交表现更好？对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉券商中国记者，从购房者的心态看，一手房肯定是优于二手房的。换句话说，如果一手房房源足够充足，或者说供应比较多，那么这个时候市场交易容易活跃。而二手房则不一样，二手房价格虚高，有时候购房者之所以认购，其实也是因为看中学区。当前政策调控，一手房房源又比较多，自然使得二手房交易降温，而一手房升温。
值得注意的是，6月11日，深圳市规划和自然资源局公示了《深圳市国土空间总体规划（2020-2035）》（草案）。草案提出，到2035年，深圳常住人口规模将达到1900万人。在居住方面将加大居住空间供给，新增各类住宅200万套以上。大力推动住房供给侧结构改革，人才住房、安居型商品房等不低于新增住房总套数的60%。
深圳中原研究中心指出，从实时市场情况来看，当前市场上对房价短期内无上涨预期，置业者购房节奏放慢，选房较为理性。由于新房住宅市场首付比例低于大部分二手住宅房源，因此置业者的置业偏好向新房倾斜，置业者对新房住宅市场理性和热情并存。
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