深圳楼市进入降温通道：新房“高热”不再，二手房低迷延续
在调控政策叠加影响下，此前“高烧”的深圳楼市已逐步回归理性。机构统计数据显示，尽管6月单月深圳新房住宅成交量环比小幅回升，但从整个上半年来看，新房住宅共网签26140套，同比上涨56%，环比却下滑9%；二手房方面降温更为显著，2021年上半年，深圳二手住宅共网签28442套，同比下滑35%，环比更是下滑了45%。业内人士认为，随着土地供应的加大，以及调控政策的进一步强化，深圳楼市成交量很难提升上来，预计今年将一直处于“横盘”状态，甚至不排除向明年传递。
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在调控组合拳作用之下，此前“高烧”的深圳楼市已逐步回归理性。新京报记者 陈哲婉 摄
6月新房住宅成交量低位小幅回升
在当前的深圳新房市场上，全民“打新”“抢房”的风气正逐渐消失。
从实时市场情况来看，来自中原的统计数据显示，今年6月份，深圳共有7个住宅项目获批，11个住宅项目开盘。住宅批售面积29.3万平方米，环比上升8.1%；推售38.3万平方米，环比上升112.1%。
成交量方面，6月份，深圳新房住宅成交2866套，环比上升7.1%；成交面积为28.1万平方米，环比上升5.8%。
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图片来源：深圳中原研究中心
“由于6月是房企冲刺年中业绩的关键期，项目推盘和促销活动力度均较大，因此带动成交量低位回升。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠分析称。
从深圳各区域成交情况来看，6月份，宝安、龙华、南山、龙岗、坪山五个区成交面积出现上升，其余六个区成交面积下滑。其中，坪山区成交量增长最为显著，环比增长83.8%，主要为5月入市的金尊府、佳华领悦集中网签。而光明区下滑最为明显，成交面积下滑81.3%，主要是由于近三月该区无新增住宅供应。
值得一提的是，深房中协（“深圳市房地产中介协会”的简称，下同）根据深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交（完成产权过户）数据统计，2021年1-6月，深圳全市新房住宅共计成交26410套，较去年同期1-6月份新房住宅16727套成交量，同比上涨57.8%。从月度看，2021年上半年新房住宅成交量主要“贡献点”在于1月份，延续了2020年下半年新房市场的热度。
事实上，新房市场的成交与供应情况也息息相关，随着2020年下半年新房供应的集中释放，2021年以来尤其是从二季度开始，深圳新房住宅供应已出现间断性的回落；同时，由于“2·8”指导价新政对于二手房市场的影响，开始部分传导至新房市场，综合导致了2020年上半年深圳新房市场热度相比去年有所下降。
深圳中原董事总经理郑叔伦指出，从实时市场情况来看，当前市场上对房价短期内无上涨预期，置业者购房节奏放慢，选房较为理性。由于新房住宅市场首付比例低于大部分二手住宅房源，因此置业者的置业偏好向新房倾斜，其对新房住宅市场理性和热情并存。
“随着新房住宅供应回升，预计近期新房市场过户套数会随之上升。”郑叔伦称。
二手住宅回归理性，网签量“五连跌”
相比新房市场，二手房市场受制于“2·8”指导价新政以及信贷收紧影响，降温更为明显。
“我去年4月在福田区买下一套二手房，小两居，当时计划住几年，再换套三居室，现在换房首付太高，没个八九百万，别想换了。所以我索性不关注市场了，先住着吧。”深圳当地一业主如是说。
这只是深圳购房者逐步回归理性的一个缩影。反馈至数据层面，来自乐有家研究中心数据显示，6月份，深圳二手住宅市场网签3216套，环比下跌14%，已呈现“五连跌”态势；市场过户2575套，环比下跌14%，同比下跌75%。
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图片来源：乐有家研究中心
从各区来看，过户量普降，均未能过千。过户量最高的为龙岗区，过户720套，环比下跌11%；福田、罗湖、宝安、南山四区的过户量也分别环比下跌10%、13%、17%、25%。
在业内看来，深圳二手房月成交量5000套为“荣枯线”，3000套为“冰点线”。实际上，自二手房指导价新政出台以来，深圳二手房网签量已连续4个月跌破5000套。
而从今年上半年整体数据来看，深圳二手住宅共网签28442套，同比下滑35%，环比降幅更是达到45%。
市场趋冷，也逐步反馈至二手住宅成交均价上。自“2·8”指导价新政出台后，深圳二手住宅成交均价环比一改以往的上涨态势，转而出现下跌状态。按月来分析，乐有家研究中心数据显示，3月份下滑幅度最大，4月份出现小幅反弹，最近的5、6月份涨幅再度出现下调。与此同时，价格同比也出现了较大变化，从1月份的37%涨幅，下调至6月份的8.9%。
除此之外，据乐有家门店数据监控显示，6月深圳在新增二手住宅在售房源、新增求购、二手带看等方面均有小幅下滑。
而房源挂牌量方面，依然在不断增多。据深房中协根据四大行（乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产）公开挂盘出售数据统计，截至2021年6月30日，深圳全市挂盘出售房源约12.68万套（存在重复房源），比5月31日统计到的约12.03万套在售房源持续上升5.4%。
对此，深房中协方面表示，二手房挂盘量的增加，一方面可以折射出部分业主心态的微妙变化，另一方面，挂盘量的增加与二手房网签量的持续低迷，也预示着成交周期的拉长。在当前调控持续发力的背景下，随着放盘量的持续增加，成交周期或将持续拉长，下半年或许会有更多“笋盘”（即低于市场价、性价比高的房源）冒出。
房产中介出现闭店，经纪人休假
深圳楼市成交趋冷后，受到直接影响的便是房产中介。
新京报记者了解到，目前深圳房产中介门店变得冷清了，“市场低迷，肯定有影响。最近一段时间，有一些门店选择关门节省成本，一些中介允许经纪人去休假。不同经纪公司战略规划不一样，我们公司目前人员还算稳定。”深圳当地一家经纪公司相关人员称。
据深房中协统计，2021年1-6月份以来，深圳全市实名登记的从业人员虽然存在部分下滑现象，以6月30日时间节点有效实名登记从业人员数量为例，同比去年同期，仅小幅下滑11.8%，但总量仍处在平稳的水平，并未出现所谓大面积“离职潮”，这一现象也与各机构及时补充从业人员有关。
对此，深房中协指出，现阶段从业人员规模总体平稳，主要是由于新政实施还不到五个月，房地产中介行业经过多年的发展，无论是在从业人员心态方面，还是各企业人才队伍招录与建设方面，都已积累了相对丰富的应对经验，短期内新政对于从业人员的冲击尚可应付。
但是，深房中协表示，若是现阶段成交量低于“荣枯线”（即月均二手房网签持续长时间低于5000套）的市场成为“新常态”，则从业人员规模或将在下半年出现较大幅度的波动。
业内：调控效应下，深圳楼市低迷或将延续
对于目前深圳楼市的整体表现，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，相比5月份，6月份深圳楼市的成交量又有所下降，主要原因在于，二手住房成交参考价格发布机制下，卖家挂牌意愿明显减弱，不愿意挂牌或不愿意以参考价来挂牌，这导致成交受阻。此外，买家预期也开始不再积极。
“5月份二手房价格就已出现下降，在此背景下，银行信贷整体收紧，利率上升，以及深圳市最近出台的相关政策，对市场预期产生了较大冲击。”李宇嘉称。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠认为，随着调控政策效应逐渐显现，深圳二手房市场成交量已明显下滑，预计接下来随着二手房购房贷款管理趋严，二手房市场或将进一步回落。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁指出，深圳6月楼市之所以降温明显，除了受疫情影响，出行受阻进而影响成交外，更重要的原因在于，去年以来，在严厉的政策调控下，深圳房地产市场被严格管控，“房价基本处在横盘架构，局部楼盘出现一些小幅下跌，但整体价格还没有出现明显大震荡。不过，成交量持续萎缩，尤其是6月份表现特别明显，反映出目前市场的低迷。”
“今年上半年，土地供应明显加大，比如在保障住房、租赁住房、人才安居房方面加大供应规模，由此，供需关系上发生一个根本逆转。”宋丁指出，随着政府部门加大土地供应，以及政策调控的进一步强化，深圳楼市“横盘”时代随之出现，成交量很难提升上来，且时间上并非短期，预计今年将一直处于“横盘”状态，甚至不排除向明年传递。在此背景下，预计深圳局部地区将呈现微跌式发展态势。
谈及接下来市场走势，在李宇嘉看来，主要取决于深圳二手房参考价的影响，“目前来看，二手房参考价不太可能退出，预计楼市还将进一步下行，至少7月份还会保持目前走势。”
新京报记者 张晓兰
编辑 杨娟娟 校对 刘军 放开看
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