新房涨，二手卖不掉！有价无市的楼市谁最先熬不住？
https://p5.toutiaoimg.com/large/pgc-image/a3631bad81a7408fb8723be884245056我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔，现在买二手房，谈判签约环节有哪些值得注意的地方？
回答：1、要做好风控
让中介要求房东拉好产调，提前看好房子里面有没有查封，有没有抵押，有没有违章建筑？如果有，是银行的贷款还是抵押，抑或是私人的抵押小贷。
如果1000万的房子只剩100万的抵押，可以判定是安全的。但如果里面有700万怎么办？如果是500万，再加上一个小的查封，哪怕只有20万的查封怎么办？
所以风控是必须要做的，当下的大中介，正规的中介团队和专业人士，这一步都会做，如果没有做，你要提醒或者毫不犹豫的换中介。
2、协议签订时要注意细节和实际情况。
今天签协议付定金30万，一个月以后，签买卖合同必须要付的首付款是多少，根据自己的实际情况，包括下家到账的情况，是否需要延期或调整？
3、每个环节的时间点要严格把控。
什么时间过户？什么时间交税和出产证？什么时候签买卖合同？
还有正式的买卖合同，不要签合同当天才看到，而是要求房产中介或者是提前到交易中心，去把买卖合同拉出来。
毕竟一份合同十几张纸有很多的文字，需要用时间和精力去看，个别的条款要不要再磨合？细则要不要再修改？
4、有必要的话需要做资金监管。
下一个环节就是按揭贷款了，如果你是首房首贷，房子稍微有点瑕疵，是否要求房东和中介提出来资金监管？
不管是银行开设的，还是律所开设的，或者是教育中心开设的也好，只要卖家或房产存在隐性风险，首付款就必须要放到监管账号去。
这个钱我打进去自己也不能用，房东也不能用，如果产证出不来原路退回，如果出了新的产证，那么首付款再释放给房东。
5、做好贷款申请材料准备。
这个环节要签贷款申请人的材料，要去跟银行借钱了，银行一定是有要审查的环节。
所以，流水够不够？过往有没有逾期？征信有没有问题？有没有涉及诉讼案件？都要提前做好调查，别因为过分自信导致出现拒贷问题。
一旦出现了被拒贷，也要考虑到风险，必须得把所有的首付款、所有贷款全部用现金的形式补进去，否则你就是违约方问题。
签约环节安稳走过后，基本就即将完成一个房产交易的闭环了。
如果前面没有出现问题，那么恭喜你，后面的坑会少一些，或者说比签约前风险要小很多。
提问: 星叔，已加入知识星球，求内部资料。
东莞现在怎么样，手上60W,在清溪上班，可是清溪首付还缺了点，谢岗和樟木头刚刚好，但是又离工作地远了点。求指导
回答：东莞买房结合 自住+投资属性 应该考虑二大因素：
1.自身产业支撑
2.地理位置临近深圳
（两者都是为了 保证有足够的、有实力的购房人群，或者难听点说是为了接盘人群）。
而满足这两大因素的东莞城镇主要有：
滨海片区：虎门，长安，沙田。
松湖片区：松山湖、大朗，大岭山，寮步。
临深片区：塘厦，凤岗，清溪，樟木头。
1.经济情况
塘厦镇、清溪镇、凤岗镇、樟木头镇这四镇组成的东南临深片区对接深圳“东进战略”，承接深圳创新资源和现代产业外溢，实现生产总值已破千亿大关。
东南临深片区也被国家列入深莞融合发展示范区，由塘厦、凤岗两个老大哥带领着樟木头和清溪深度融入深圳科技产业体系，在深莞融合发展中处于前沿位置。
2.与深圳对接交通
临深片区与深圳有两条地铁对接，分别是：深圳10号线东延至东莞凤岗，深圳22号线北延至东莞塘厦、樟木头。
总结：从长远的眼光看来，有了自身产业的支撑和靠近深圳的交通优势，这些临深镇区的房子最为适合投资升值。（东莞那些临广和临惠的镇区，用于投资的话千万不要入坑）。
提问：你好，打扰了星叔，有个问题请教一下你，为什么有些地方的新房房价不断上涨，但是二手房却没有多少人买？
回答：这个跟人口有关，但是大部分的城市来说新房与二手房的关系，就是竞争关系。
正常来说，同地段的新房价格是会高于二手房的，但是很多时候，这两者之间的价格存在倒挂。而新房大多都是在政府限价、摇号这样的方式下进行售卖，而二手房也在同样的市场上等待着获利。新房限价摇号一部分是为了保护刚需，但最重要的还是要保证新房的竞争力，新房价格比二手房价格低，肯定都来买新房了。
这种方法其实也就是常规操作，首先，通过一系列的方法，让二手房价格升起来，周边二手房三四万，新房备案价三万出头，买一套再转手净赚大几十万，有捡钱的机会谁不要啊？也不问住不住，需不需要，先买了再说。
而对于二手房的房主，新房销售火爆，万人摇号这种新闻，也会使得他们对于房产的获利火爆的预期加深，心里会认为，现在房子不好卖是因为现在新房太多，等优质区域的新房卖完了，自家的房自然会有人接盘。
如果人口不断持续大批量流入的城市，自然是有这个能力的，而人口净流出的地方，如果还抱着这种想法的，我劝你还是别做这个梦了。
详见知识星球内部资料【最新干货：2021一二线城市楼市行情预测和机会分析】。
提问：星叔，坐标天津，看了您的资料，非常有感触，现在小白一个，如何才能逆袭致富？
回答：总有人问这种非常简单又很让人尴尬的问题。
这个世界有一个残酷的财富真相，那就是资金越多，收益率就越高。换言之，越有钱的人，就越有钱。
我们去银行买理财产品都知道，资金越多，理财的收益率就越高。
钱很少的时候，只能存银行，或者买门槛最低的理财产品，比如余额宝，年化收益率只有2%多一点。
而当你有50w资金的时候，银行给你的理财产品，年收益率就可以4%左右了
当你资金量再多一些的时候，你就可以买房了，近20年虽然房价有涨有跌，但年化10%以上没有问题
当你资金量再大一些的时候，可以找专业的私募团队帮你运作，平均年化收益率可以达到20%以上
当你手里有用不完的钱的时候，你就可以各种资本运作，搞风投，等等，可以获得几倍、几十倍的收益。
投资当然也会有风险，但有钱的人，允许失败的次数多，只要有一次成功，收益率就可能非常可观，而没钱的人，不允许有哪怕一次失败，一次失败就意味着一无所有。
所以，穷人要逆袭，不能走寻常路，但弯道超车就意味着高风险。
而有知识又没钱的人，往往非常厌恶高风险，他们更关注人生的下限。所以厌恶风险的普通人，除非受到命运的眷顾，一般是没有发财的可能的，躺平认命，多活几年，比啥都强，也是最实际的。
提问：星叔，坐标杭州，手握100万，摇号两年了，一直没摇中。二手房又觉得价格高，如果不满二，加上税费更高，又不想买老破小，到底该怎么办？
回答：杭州新房摇号，基本上一个楼盘900套房，参与摇号的不少于6万人，中签率也就5%左右。
很多刚需人群，觉得自己有无房户的房票，抱着一定要摇号的心理，摇不到不买，有很多摇了二年以上还在陪跑，其实大可不必，会有优势但并不是百分百，而且每年加入摇号大军的人一批又一批，其实你已经是倒退的那批人了，一直等下去并不值得。
如果资金允许的情况下，摇号也不要放弃，做好两手准备。
没有哪个楼盘是完美的，多多少少都存在缺陷，但是杭州的楼盘从不缺卖，就看你最考虑的因素是什么：地段？学区？价格？装修？自己心里做一个优先级，肯定要舍弃掉某一样的，想好以后不后悔就行。
提问: 星叔好，广州市.陈家祠地铁站旁边，新盘力迅雅筑怎么样，日后还有没有上涨空间，当下相中两个户型107平朝东望花园.三房两厅，109平朝南四房两厅但是朝马路中山七路十字路口.这两个户型那一个更完美一些，因为各有所长，目前吹风价75000–80000，准备人手两套自住，因为工作地在华林，日常生活也比较方便，但是也纠结老西关这边，和广州的东进南拓大战略背离.虽然是自住为主，但是也不愿自己选的房产，跑输大盘⋯请老师指点
回答：力迅西关雅筑，这原本是著名的烂尾了20多年的兴隆广场，去年8月份被力迅集团接手，之后迅速清拆重建，上个月就已经开设了城市展厅，楼盘名为“力迅西关雅筑”。半年时间就马上要开盘了，卖10万+，一套至少千万起步。
咸鱼翻身它靠的是什么？
首先是地段。
这个项目紧邻珠江新城CBD、离地铁站不到500米，对口省级名校，地段+交通+教育三大要素，它都占据了，这是它迈上10万+台阶的关键一步。
二靠产品。
世茂集团接手后，定位打造超高层“天际”住宅，160-213㎡的大户型，无敌的CBD景观，一看就是给有钱人准备的。
所以，楼盘曾经的烂尾史，并不会阻碍它冲击区域房价天花板。但能不能翻身，还是要看地段和产品力。
为什么力迅西关雅筑敢叫卖10万+？
整体来看，力迅西关雅筑有三个比较突出的优势：
1、中心区地段，交通便捷；
2、周边配套成熟，比较宜居；
3、板块内新盘供应极度稀缺。
目前西关雅筑附近的二手盘，除去老破小，稍好一点的二手小区，基本都是5字头、6字头。这样的面积段，跟市面上绝大多数聚焦大平层跟复式的豪宅盘不同，等于是刚需改善户型做出豪宅价，开发商似乎想把改善买家和豪宅买家都收入囊中。但这种啥都想要的产品定位，可能会导致供求错配，到最后一个都讨不到好。
对普通改善买家来说，西关雅筑最小的户型总价都要近千万，根本高攀不起。
对讲究“圈层”的豪宅买家来说，又不太能瞧得上。
毕竟多年烂尾积攒下来的印象，实在有点掉价。
当下的广州，要尊贵圈层可以买珠江新城，要山水景观可以买白云山脚、海珠江畔，要想象空间可以买金融城。
而陈家祠固然有发展成熟的优势，但这也意味着未来缺少足够的想象空间。加之项目本身也存在一些缺陷，例如容积率太高，教育资源不够亮眼，产品多处调整等。因此，力迅西关雅筑单价10万+的价格，确实不低，甚至可以说有些虚高。
如果你喜欢老城区的生活氛围，预算也充足，可以考虑入手。
如果你更在意性价比，不如选择中心区其它板块价格更具优势的新房。
最后还有很重要的一点要提醒你，地块此前因为烂尾，产权已大幅缩水20多年。
总之，个人认为陈家祠的投资属性并不大，除非做好长线准备。
总结下来，陈家祠这个新盘，可以有，但必要性不大。没必要花这么多钱买这里。
广州买房建议，详见知识星球内部分享。
提问：星叔，目前上海置换风险大吗，感觉房价一直在涨，怎么操作比较好？
回答：胆子大一点，先买后卖，只要你的房子不是太差。
大部分人卖房的目的是为了置换、，重新再买房。买与卖的先后问题便显得格外重要。
在楼市上行期置换，一定要先买后卖，楼市下行期置换，一定要先卖后买，一般是年后卖出年底再买入，卖出时要注意各区域的涨价规律。
行情好的时候，所有的房子都在涨，如果你先卖再去买，就可能卖房的那点钱根本买不到满意的房子了。只有先买后卖才能吃到两个房子的涨幅。
钱不够怎么办？别怕，各种小额贷都在等你开口呢。此刻你借钱买房的那点利息，和你早买的那个房子几个月涨的钱相比，完全可以忽略不计啊，你甚至会觉得他们利息好低！！！
提问：星叔您好。坐标无锡，刚需。今年上半年拍了很多地，不少已经达到了1万7，从明年开始，新盘的价格看似还会往上走。放松了人才落户政策，并且规定私立学校必须摇号，这使得新房和学区房变得更加火热。近几年安置房大量上市，导致二手房均价比新房低了近一万。重重迷雾，让我实在不知道今年该不该买房。请问您怎么看呢？
回答：既然你是刚需，房子当然要买。只是买的时机相对犹豫，不太了解。
当不确定何时下手时，优先考虑年底入手。
如果觉得新房价格高企，二手房相比新房价格便宜很多。二手房便是一个不错的选择，毕竟新房最终也会成为二手房。
关于楼市利好利空都比较明显，看不清未来房价是涨是跌时。可以考虑有诸多抗跌因素的二手房。例如学区不错的，或者地段、商业配套可以的。
这些类型的房子，抗风险能力强，未来保值效果明显。
提问：谢谢星叔深夜的回答，目前手头有50万的闲钱，但家里在城边上有两套拆迁安置房闲着可以出手卖120万左右，加一起有不到200万，这样的情况适合在郑州哪个区域买合适？有没有郑州熟悉的楼盘给推荐一下？还有新乡平原新区的房能买吗？适合投资吗？身边有几个朋友已经在平原新区上车，另外如果买是全款合适还是贷款合适？看您文章说是贷款买房，但是想不通的是手里有钱放着没合适的投资项目的话，钱放手里不照样贬值吗？
回答：买房，建议杠杆。目前看你需要在郑州买总价多少钱的房子。
如果是总价200多万的刚需，金水北三全路附近，几个旧改项目有时间可以去看看，交通相对完善，学校配套也不缺。价格在1.6到1.9,符合你的预期。
不足之处是居住体验一般。
北大学城，惠济区也可以关注下，环境不错，区域配套也相对完善，价格在1.4-1.7,性价比不错。
杨金片区，金水东北板块，地理位置距离北龙湖不远，这也是价格均价到达1.7的原因。
目前成熟度低，配套不够成熟，未来发展也多半依托北龙湖。
新乡平原新区的房子目前不太建议投资，也不适合全款买房，尽量贷款，利用杠杆。
郑州各板块分享及性价比高的楼盘分享，详见知识星球内部！
提问：星叔你好：本人工薪家庭，常住贵州省兴市，45岁，目前居住老城区步梯5楼，家庭约收入20万，子弹60，公积金不能贷款，只能商贷，本地有个老破小，挂了半年一直未脱手，本地部分新房在降价，洋房持平，目前比较纠结，想在本地购改善性住房，又想乘目前价格稳定到省城贵阳投资一套小3室，资金有限，请求指点。还有请推荐贵阳的楼盘参考一下，谢谢！
回答：你好，子弹60我更建议你优先考虑投资，因为小城市未来的房价大概率横盘或者阴跌，所以刚需改善可以不用太着急，房价浮动不会太大，随时都可以上车。
而一二线城市房价涨幅能力更强 确定性更大，所以我们投资要做的就是提前买入，等风来，而不是一味的去追风口，大概率会错过。
贵阳老城区内，好的地段已相对饱和了。新城区，主要就是观山湖、花溪和贵安新区了，花溪和贵安繁荣起来还需要时间，目前来看，观山湖是一个比较不错的选择。
观山湖现在逐渐热闹起来了，少不了世纪城、观山湖公园周边一片的人气，但是，今后商业和人气最旺盛的，有可能是奥体中心一片，因为奥体中心在那里，很多外地人来看比赛，都是到那附近，相当于招牌、门面了。
奥体中心地段，是比较不错的。有地铁1、2号线交叉的换乘站，诚信路站、兴筑西路站等。贵阳老牌名校贵阳一中也在这一片区。东边又是观山湖公园，西北面还有十二滩湿地公园，夹在中间的区域，孕育出一个巨大的CBD在这里，也算是顺理成章的事。
楼盘比如华润置地悠山悦景、中铁阅山湖等，都是比较不错的盘。
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