楼市表现分化：人口流入+财富累积，四大城市群降房价，太难了
一、楼市表现分化，传统城市能级难以反映区域潜力受益流动性宽松、改善型需求释放等，疫情后全国楼市快速复苏。
2020年全国商品房销售面积、销售额分别同比增2.6%、8.7%，显著好于市场预期；2021年 1-5月，商品房销售面积、销售额分别同比增36.3%、52.4%，比2019年同期增19.6%、36.2%，整体延续良好表现。
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尽管全国楼市表现仍优，但区域分化明显，东部优于中西部、东北部，一二线与三四线内部亦分化。
从四大区域看，东部楼市表现优异，东北相对较弱。
2020年东部、中部、西部、东北部地区商品房销售面积分别同比增长7%、减少2%、增长 3%、减少6%；2021年1-5月东部、中部、西部、东 北部分别同比增43%、41%、25%、22%，较2019年同期增28%、增17%、增 13%、降5%。
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从城市能级看，一二线与三四线楼市内部分化，部分三四线楼市发展优于部分一二线城市。
按照 40 个大中城市为一二线、全国其余城市为三四线的传统城市能级划分方法，一二线城市中，深圳、广州、上海等为代表的东部城市2020年以来楼市热度较高，但沈阳、长春等东北城市表现较弱；三四线城市中，东部三四线与西部三四线 2020年销售面积分别增 9.0%、5.3%，显著优于一二线与其他三四线。
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同时从库存角度来看，泰州、芜湖等三四线城市库存压力亦远低于大连、沈阳等一二线，表明一二线、三四线城市内部亦有分化，部分三四线楼市表现甚至优于一些一二线城市。
因此，根据传统的一二线、三四线城市能级判断城市房地产市场发展潜力、房企布局质量或并不恰当。近年来多家房企已淡化一二三四线概念，强调挖掘城市发展潜力。
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考虑传统城市能级难以反映真实楼市情况、判断城市发展潜力，而人口、购买力为决定城市房地产需求的核心因素。
在人口老龄化加剧限制房地产需求、热点城市房价高企制约居民购买力的背景下，我们从人口流动与居民财富两个维度，探讨中长期视角下区域、城市楼市发展潜力。
二、人口持续往大城市群集聚，购房需求更具支撑
全国人口增长放缓，未来房地产或呈现总量稳定。
第七次人口普查数据显示，全国人口保持低速增长态势，2020年总人口141178万人，与2010年相比累计增长5.38%，年均增长0.53%，比2000-2010 年的年均增长率 0.57%下降 0.04个百分点。2020年城镇化率 63.89%，较 2010年提升 14.19个百分点，增幅高于 2000-2010 年（13.5 个百分点）。
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尽管低出生率、低人口增速及高城镇化背景下，房地产增量空间受限，但根据纳瑟姆曲线，我国当前城镇化率相比 70%以上的成熟阶段存在一定距离，对应房地产需求仍旧具备支撑，未来行业或呈现总量稳定的特征。
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人口增长放缓背景下，区域表现明显分化，东部地区尤其长三角、珠三角等城市群人口显著流入。
一方面是由于长三角、珠三角、京津冀、成渝等城市群的经济、产业基本面好，就业创造与人口吸附能力强；另一方面，随着国家新型城镇化建设不断推进，落户政策逐步放开，对劳动力吸引力亦进一步增强。#长三角城市群卖地领先#
分四大区域看，东部地区人口占比显著提升，中部、东北地区人口占比下滑。
2020年末东部地区常住人口占 39.93%，中部地区占 25.83%，西部地区占 27.12%，东北地区占 6.98%，与 2010年相比，东部地区人口所占比重上升 2.15个百分点，中部地区下降 0.79个百分点，西部地区上升 0.22个百分点，东北地区下降 1.20 个百分点。
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分城市群看，珠三角、长三角人口占比明显增加。
2020 年末珠三角（仅指广东）、长三角（江苏、浙江、上海、安徽）、京津冀（北京、天津、河北）、成渝（四川、重庆）四大城市群人口分别占比 8.94%、16.68%、7.83%、8.21%，较 2010年末增 1.11pct、增 0.51 pct、减 0.005pct、增 0.01pct，四大城市群合计人口占比达 41.66%，其中京津冀人口占比下滑主要因河北人口占比下滑 0.10pct。
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分省市看，粤浙苏人口流入排行前列，六省人口负增长。
广东、浙江、江苏作为长三角与珠三角核心省份，2010-2020年三省人口增量排名全国前三，分别增加 2171 万人、1014万人、609万人；甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江六省人口分别减少 56万人、66万人、79万人、116万人、339 万人、646 万人，东北三省人口流出情况最为严重。
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分城市看，深广等核心一二城市人口大幅流入，长三角、珠三角部分三四线人口流入亦多。
2010-2020 年深圳、广州、成都三个核心人口分别增加 714 万人、598 万人、582 万人，人口增量在国内排名前列；此外，长三角、珠三角部分三四线城市人口流入亦较多，佛山、东莞、嘉兴、珠海、常州 2010-2020 年分别增加 230万人、225万人、90万人、88万人、69万人，高于哈尔滨（-63万人）、西宁（26万人）、长春（30万人）等一二线城市。
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结合国际经验与十四五规划看，未来国内人口或继续向大城市群集聚，对区域楼市发展形成支撑。
从国际经验看：1960-2019 年，美国人口超过 100万的城市群人口占总人口比重从 39%提升至 46%，日本从 41%提升至 65%，韩国从 22%提升至 50%，人口持续往城市群集聚。
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从国家规划看：十四五规划明确提出“发展壮大城市群和都市圈，进一步优化城市群内部空间结构，构筑生态和安全屏障，形成多中心、多层次、多节点的网络型城市群”，“优化提升京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群，发展壮大山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中平原、北部湾等城市群，培育发展哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州－西宁、宁夏沿黄、天山北坡等城市群。”在经济产业、落户政策等推动下，未来国内人口有望继续向大城市群集聚，人口支撑下对应区域房地产市场或更具潜力及韧性。
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三、大城市群经济发展快速，“藏富于民”现象普遍
居民收入方面，大城市群经济发展质量高，人均产值水平高。
从各省市人均 GDP 情况看，2020年北京、上海、江苏、福建、天津、浙江、广东、重庆、湖北、山东位列国内前十，其中六个位于长三角、珠三角、京津冀三大城市群。
在政策积极支持、人口与资本集聚等因素推动下，大城市群经济发展更具潜力，有望带动居民收入维持较高水平，亦为居民购买力释放提供坚实基础。
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居民财富存量方面，大城市群“藏富于民”现象普遍，购买力更具保障。
从城市群整体看，三大核心城市群“富裕家庭”、“高净值家庭”数量占比达六成。
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根据《2020方太·胡润财富报告》，全国 600 万人民币资产“富裕家庭”中，长三角（江苏、浙江、上海、安徽）、珠三角（广东）、京津冀（北京、天津、河北）三大城市群的数量占比分别为 29.2%、13.8%、16.6%，合计占比 59.6%；千万人民币资产的“高净值家庭”中，三大城市群的数量占比分别为 29.0%、14.4%、16.8%，合计占比 60.3%。若将香港、澳门纳入珠三角计算，则三大核心城市群“富裕家庭”、“高净值家庭”数量占比分别升至 70.9%、71.6%。
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从城市群内部看，珠三角、长三角部分三四线城市富裕家庭数量远多于中西部、东北部一二线城市。
从城市群看，佛山等 4个珠三角三四线城市富裕家庭数量达 17.07万户，绍兴等 9个长三角三四线城市富裕家庭数量达 26.76万户，相比之下，18个中西部、东北部一二线城市富裕家庭仅 18.38万 户；从具体城市看，佛山、东莞、绍兴、嘉兴、台州富裕家庭分别为 7.47 万户、5.87 万户、5.25 万户、4.54 万户、4.52 万户，在全国富裕家庭城市排名中位列第 7、第 10、第 12、第 14、第 15（不含港澳台），远高于兰州（830 户）、西宁（1160 户）、三亚（1470 户）、银川（1620 户）、乌鲁木齐（2940 户）等一二线城市。
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整体来看，受益人口持续流入、经济发展快速、居民富裕，大城市群楼市发展或更具潜力。
人口方面，结合国际经验与十四五规划看，未来国内人口或继续向长三角、珠三角、京津冀、成渝等大城市群集聚，居民财富方面，大城市群经济发展快速，“藏富于民”现象普遍，部分三四线居民财富不逊色于一二线城市，潜在购买力具备保障，对区域楼市发展形成有力支撑。
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四、报告总结
我们认为由于城市发展、资源禀赋的差异，当前城市间及内部楼市分化日益加剧，传统城市能级划分或无法真实反映区域发展潜力。
从人口流入及居民财富的角度来看，结合国际经验及十四五规划，未来人口或继续向长三角、珠三角、京津冀、成渝等大城市群集聚；同时大城市群经济发展快速，“藏 富于民”现象更普遍，充足购买力将对区域楼市发展形成支撑。
综上我们看好长三角、珠三角等大城市群未来楼市发展前景。
五、风险提示
1）土地市场热度持续高企，带来行业毛利率持续下行若后续土地市场维持较高热度，地价持续高企而房价上涨放缓，行业对应毛利率将持续下行。
2）房企大规模减值风险；当前重点城市楼市调控持续加码，若调控力度超预期，将带来部分前期高价地减值风险。
3）行业金融监管力度超预期风险：若后续融资收紧力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险。
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作者：平安证券 杨侃 郑南宏
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