二手房贷放缓背后：楼市调控持续加码
本报记者 张漫游 北京报道近日，多地关于二手房贷放缓的消息甚嚣尘上。
《中国经营报》记者采访了解到，上述现象不仅发生在北上广深等一线城市，武汉、杭州、重庆、合肥等多个新一线城市亦出现房贷审核趋紧、贷款速度放缓等情况。
根据贝壳研究院监测，6月贝壳重点监测的50个城市二手房成交量环比下降约20%。东方金诚首席宏观分析师王青指出，从目前的情况看，5月新增居民中长期贷款为今年以来首度同比少增，这与近期商品房销售热度在楼市调控政策密集出台下降温相印证。
部分城市放贷周期超百天
为了卖房，刘军（化名）已经折腾了半年多，不但没有拿到卖房的收入，还即将背上违约金的债务负担。
刘军告诉记者，为了换一套学区房，他从去年12月起就开始为换房准备材料，其房产的买方一共向某股份制银行贷款100万元，到今年4月刘军和买方的材料通过了银行审核，但目前尚未放款。与此同时，刘军买的学区房交款期限已经临近，现在十分着急。
“我们签合同的时候，中介有一个附加合同，指出如果由于银行按揭贷款未到款等原因导致出现过户违约，我们需要按天支付整体房款万分之五的违约金，我当时还嗤之以鼻。”刘军告诉记者：“现在询问银行，银行的回复就是目前还没有额度，3月审核下来的贷款如今也没有放款。”
刘军回忆道，他在借款的时候还有农商行的信贷员称，虽然利率不会降低，但放款速度可以保证。彼时他还不以为然，没想到现在二手房贷款拖延已经这么严重了。
另一位购房者王曦（化名）告诉记者，他在4月给银行上交了贷款申请材料，当时银行承诺是5月中旬、最晚5月底之前肯定放款，于是他与新房主约定的付款最后期限是5月底。然而，因为银行的款项迟迟不能兑现，他早已违约。“我现在与新房主协商的结果是，让我尽快凑齐首付款，但我根本无法凑够100多万元的首付款。”王曦如是说。
根据贝壳研究院监测，6月贝壳重点监测的50个城市二手房成交量环比下降约20%。重点城市二手房价格在一季度阶段性较快上涨后逐步趋稳，4～6月贝壳50城市二手房价格指数环比涨幅持续收窄，6月涨幅收窄至0.2%。
同时，贝壳研究院数据显示，从放款周期来看，6月72城房贷平均放款周期为50天，较5月再延长2天。其中，46个城市房贷放款周期延长，已超过六成。比如，广州较5月延长14天至98天，佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也基本延至百天以上。
同策研究院研究总监宋红卫指出，此次二手房贷放缓并不是长期的，只是个别城市的银行机构新增房贷指标不足。宋红卫认为，年后二手房市场成交火爆，二手房市场贷款积压严重，据了解，部分银行机构主要在处理积压的贷款额度，所以新增的业务量短期内很难放贷，其实只是指标吃紧而已。
另有业内人士认为，去年以来，管理层持续在资金端给楼市施压。一方面是去年年末，中国人民银行与中国银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确给银行划定了楼市红线，即给银行的贷款流向房地产市场设置了上限。另一方面是严控经营贷、消费贷违规流入楼市。
贝壳研究院指出，今年一季度，房地产市场热度较高，核心城市入学需求比往年更为强烈，二手房市场交易增长较快也带动信贷扩张。央行公布的金融数据显示，一季度居民部门新增中长期贷款达到1.98万亿元，规模创近10年同期历史新高。因此，一季度使用了较大额度的信贷资源，到了半年考核时期，部分银行主动调整信贷投放速度，导致二季度部分城市出现了额度紧张的情况，市场端出现房贷利率提升、放款周期拉长等情况。
楼市降温成效初现
记者在采访中了解到，此次房贷放缓的情况主要出现在二手房贷市场。
“二手房贷款和新房贷款都会有额度紧张问题，只不过新房有开发商做背景，会结合存款、中收、贷款等业务的深度合作，因此可能有统筹安排。”某国有银行投行部人士如是说。
宋红卫告诉记者，二手房成交规模在核心热点城市已经远超新房，所以二者要做一个平衡。另外，从经济发展的角度来讲，暂停新房贷款将直接影响到土地拍卖、房企拿地、房企债务、产业链上下游企业。所以宋红卫认为，一般情况下，新房市场只能稳定，不能打压。
贝壳研究院公布的数据显示，新房市场销售规模增长速度超过二手房。根据国家统计局数据，2021年1～5月全国商品住宅销售面积、销售额（GMV）分别为5.97亿㎡、6.46万亿元，同比分别增长39.0%、56.5%（2020年同期基数较低），比2019年同期分别增长22.6%、43.4%，绝对规模均为2016年以来历史同期最高。
在一系列房贷政策调整下，此前央行公布的5月末社会融资规模存量统计数据报告显示，居民贷款方面，房地产调控升级对居民贷款的影响显现。其中居民中长期贷款增加4426亿元，为今年以来首度同比少增。
民生银行首席研究员指出：“这一变化体现了房地产调控政策收紧、房贷利率上行等或对按揭贷款形成一定限制，但少增规模有限则体现了居民仍有一定购房需求。”
贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称，下半年住房信贷继续收紧，二手房市场量降价稳。“国际通胀预期持续存在，原材料价格持续上涨的效应将在下半年传导到消费端，加大国内通胀压力。在此背景下，‘稳货币、紧信用’的政策将持续，特别是针对房地产市场的紧信用将保持，银行端房贷利率继续上行、放款周期延长，针对涉房贷款的非金融机构，如小额贷款公司、融资担保公司等的监管也持续收紧。”
王青称，在主要体现居民房贷利率水平的5年期LPR报价方面，国家统计局最新发布数据显示，5月城市二手房房价环比涨幅都有不同程度的收窄，这表明房价上涨动能有所减弱，特别是一线城市房价较快上涨向二三线城市扩散势头得到初步遏制。若这一趋势得以延续，5年期LPR报价单独上调的可能性将会下降；否则，不排除年内通过单独小幅上调5年期LPR报价来抑制房地产泡沫风险的可能。
值得一提的是，刘军在换房中碰到的还不只房贷放缓问题。为了能提前放款，中介多次给出“花钱才能解决问题”的建议。中介称，可以给银行借贷款3000元的“好处费”，之后一旦银行有额度了，可以优先放款。
不仅如此，中介还提出，有一家小银行可以快速放贷，条件是在该行办一笔10万元以上的存款业务。
另一位正在计划向银行申请贷款的借款人王强（化名）也向记者透露道，有中介告诉他，如果同意上调贷款利率到基准利率上浮20%，有银行会争取优先办理放款。 二手房贷，二套房以上，加强违规房贷，资金监督，监管 中介到底是什么的存在？
值得一提的是，刘军在换房中碰到的还不只房贷放缓问题。为了能提前放款，中介多次给出“花钱才能解决问题”的建议。中介称，可以给银行借贷款3000元的“好处费”，之后一旦银行有额度了，可以优先放款。
不仅如此，中介还提出，有一家小银行可以快速放贷，条件是在该行办一笔10万元以上的存款业务。
另一位正在计划向银行申请贷款的借款人王强（化名）也向记者透露道，有中介告诉他，如果同意上调贷款利率到基准利率上浮20%，有银行会争取优先办理放款。
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