北京楼市：普涨过后，这些低估板块蓄势待发
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/33555d4b459943f1bcfb60464a3ccdf2我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：本人为积分落户买上车盘，可最高拿出230万现金，但因积分落户想在12月底之前成交，主要为了孩子在高中前上北京学校，不要城六区，目前看的是旧宫、亦庄、天通苑，想咨询有什么建议的小区。
回答：你好，天通苑和旧宫的学区都一般，更推荐亦庄。 在优质教育资源方面，以前的亦庄几乎是空白的，可是近几年有了很大的变化。，重点关注以下2个学区： 1.人大附系列： 目前，人大附在亦庄有两个校区，一个老校区、一个新校区。 老校区1998年建校，之前是民办，2011年改为公办，更名为北京二中亦庄学校，2018年又加入人大附，更名为人大附经开学校。 这个学校之前的中考成绩和高考成绩都一般般，没什么亮点。师资不错，但就是缺少优质生源。自从被人大附接管之后，情况改善了不少。 新校区逼格很高，亦庄为了这所学校也是砸了不少钱。这个学校是12年一贯制，小学到高中全部包含。小学48个班、中学48个班，预计2020年小学部就能开始招生。 2.“十一”学校系列： 北京亦庄实验学校，是十一学校在亦庄的分校，同样也是小学到高中全部包含。不过，和人大附最大的不同就是，实验学校不是12年一贯制的，初中和高中都是面向整个大兴区自主招生，说白了就是掐尖择优录取。 实验学校的硬件、师资都是很OK的，目前唯一不太行的就是生源。刚开始招生的前两年，肯定有不少回迁户生源，随着招生时间的推移，亦庄高新企业员工子女会越来越多，生源情况会逐步改善。 万科金域东郡、金茂悦、凤丹壹号、海梓府关注下
提问：新人首问，感谢能回答：STSD， 弹药300-400万，非京户，单身，想自住+投资，唯一问题就是工作位置在金融街，而附近房子都太贵和老破小，比较纠结。请房姐评价一下以下房子，目前能买得起的看了几个地段：1，朝阳公园西边北边：成苑公寓（略贵）、星源汇一居、福景苑大一居（这两个盘着重问下是否有升值价值）亮马名居一居（稍超预算）、碧湖居两居；2，望京地段：阜通地段-大西洋F区，两居（着重问下这个盘是否有升值价值？合理均价范围是多少）、朝廷、都市阳光，望京地段这个价位还可以看什么盘好呢？看到您推荐的其他盘但是都超出了预算不知道该如何选购3，东大桥：圣世一品一居，这个盘如何呢？4，东直门：万国城一期的一居室，海上明苑一居室。5，双井、太阳宫还没有去看，不知道有什么盘可以关注。不知道是不是被中介忽悠了，感觉看上的都朝向或者视野有点问题，要么就是感觉只能买得起一居。请房姐指点，买房小白不想被割韭菜，非常感谢！
回答：先根据你的子弹圈定选筹区域，乱看没用的，双向不匹配。首先你要看一个总价800内的标的，你的需求是投资还要考虑自住通勤的问题，东西海先排除。 1. 推荐朝阳 的双井四惠大望路板块，看看 苹果社区南区、首城国际、风度柏林、东恒时代二期、爱这城。 2. 推荐 丰台 马家堡、角门草桥，看看 星河苑、名都家苑、阳光花园、怡然家园6号院
提问：房姐您好，新人首问。我和老公北京户口，今年均40岁，有一个9岁的儿子。考虑到今后的收入不足以在北京买二套房（事业单位，稳定的穷着），最近打算在燕郊买一套房子用于养老，同时也出于“钱在贬值、攒不住钱、没有好的理财方式”的考虑。 首付控制在60以内，总价控制在180左右。也不是没有考虑过北京，但考察了一圈后，发现要么太远、要么太偏、要么太小，最后考虑在燕郊买。 最近看了挺多盘，包括嘉都、水榭花城、九里香堤、碧桂园时代城、天洋城4代、盛恒时代和路径阳光城。 出于地段、环境、社区的考虑，最后在嘉都和九里香堤犹豫，带我们看房的中介一直极力推荐水榭花城，因为他说水榭花城今后的规划非常好。 想请教您以下问题： 1、最早20年后养老，现在考虑是不是有点太早？ 2、现在是买房的时机吗？还是再等等。 3、嘉都和九里香堤，您能给个推荐吗？或者别的楼盘？ 期待能及时得到您的回复，非常感谢。
回答：1. 太早了，20年后城市的发展变化极大，提前3-5年考虑来得及，现阶段不如考虑投资盘，未来养老更轻松 2. 现在燕郊可以找机会看看了，最好在春节前上车，大厂板块也可以淘下 3. 九里香堤 96-98平的三居设计挺好，南北通透采光好，小区离地铁非常近，开发商口碑好，品质不错。嘉都虽然价格便宜，但位置太偏交通不便 配套不完善，远郊盘来说不建议看
提问：新人首问：房姐你好。我2015年4月入手昌平沙河滟澜新宸小区1套96.6的小三居，商贷30年，88折利率，还有155w贷款未还，现值380w，目前手中有现金50w，我和爱人均为北京集体户口，有两个孩子，大娃22年入学。提问1，感觉现在换房成本太高， 从投资角度看，滟澜新宸房子还值不值得继续持有？提问2，如果换房，主要考虑投资，次要考虑普通学区，有哪些建议？
回答：沙河滟澜新宸4左右的价格也不低了，下一轮涨也属于末端补涨板块。建议看看回龙观板块 育新回龙观分校的矩阵、和谐家园、龙锦苑X区，还有融泽嘉园对口育翔、161的昌平分校
提问：目前已婚，双方均是北京西城集体户口。首付款大约在220-250之间，想买两居。 目前考虑在东西城购房，综合我们的各项购房需求（组合贷、两居、通勤方便等），候选片区基本就是牛街（二环外东西城区域不太想去）。 最近看了几套，有比较合适的，但是有以下两点顾虑： 1、西城区教委公布新的入学政策，7月31日之后开始执行，应该会对西城房价有所影响。 牛街片区学校很一般，目前是价格洼地，中介说，这个政策利好牛街，到时候肯定会涨。 但是教改之后新加入的学校也没有很好，而且如果西城房价普遍下跌的话，牛街还有可能上涨吗？我比较怀疑会跟着下跌； 2、目前觉着比较不错的两套房，均存在上家户口不能迁出的问题（所以价格才便宜）。中介解释，牛街的房子可以登记两套户口，不影响我们的任何事情，只是价格上低买低卖。这个确实如此吗？ 还有一个个人的小九九，就是关于网上流传的东西城合并中央政务区的说法，这也算是我想在东西城购房的一个理由。您觉得这个说法可信吗？ 谢谢解答。
回答：1. 上涨的可能性不大 2.是的 3.由于东西城差距并不是很大，东西城合并的结果是摊薄了学区溢价，以及减少了行政竞争。 合并后短期内会有一定涨幅，取决于合并时还会“增加”什么政策，如果没有，长期的影响不大。
提问：房姐，您好！新人首问：首套有购房资格，想在朝阳区选购一套小平米一居或是开间！首付有150左右，想组合贷！之前看过世安家园、西园一区高层和宝星。目前5年以内以租为主，想以租养贷，五年后可能会住也可能换房，所以想购买一个保值高，能增值，好出手的房子。想问问您有推荐么？南城三环内，方庄、宋家庄、角门、草桥等也都有考虑。希望房姐指点迷津！谢谢！
回答：世安家园缺乏望京或者东湖渠一带的配套，质量也一般加上本身的位置尴尬，不推荐，宝星很难找到符合的标的。相比推荐 西园一区 我一直不推荐一居，另外可以淘下 团结湖、甘露园、劲松等地的紧凑两居公房
提问：房姐好。 新人首问。 我是刚毕业，在金融街央企上班，工作了1年多，单身未婚，sfsd，子弹460左右，有户口，想尽快在北京买房，主要还是自住，也想尽量兼顾一些升值潜力以及学区。平时工作很忙，看房的时间不多，目前主要看中的是石景山的新盘中海天钻，通勤时间40分钟，看了您的很多回答，现在特别纠结于： 1. 石景山古城区块的发展前景如何？相比丰台区臻御府、诺德春风合院所在位置如何？ 2. 中海天钻这个盘价格本身相对于石景山二手房较高，已经到了7.6-7.8，后续是否还有升值潜力？ 3. 购房后我和我父母刚好能维持上月供，身边朋友有的认为一定要买学区，有的认为sfsd一定要尽量买大，中海天钻目前考虑117三居，压力会比较大，10年内不考虑换房，是否需要提前布局考虑学区，转而在其他区域买二手房？ 4. 买房的主要是刚需自住，综合通勤时间（尽量在1小时以内）、居住舒适度、升值潜力、学区等因素，是否有更好的选择推荐？
回答：1. 石景山古城会产业匮乏是一个问题，加上周边生态保护 ，和其它城区相比没什么竞争力。规划也是以宜居为主，偏睡城的定位。房价不会大的涨幅，跟随城区为主。丰台相比更好点 2. 中海天钻自住属性大于投资属性，潜力一般 3. 不需要提前考虑。 4. 可以看看丰台 的角门、马家堡、草桥、丽泽板块
提问：房姐好，新人首问。父母现在希望用旧房置换一个高收益楼盘，纯投资非自住用，想请教以下问题： 1. 旧房是2个富润家园开间，租售比1.75%，请问现在用掉首房首贷名额进行置换是否合适？ 2. 为了最大化收益，您更推荐置换两套小房？还是二合一？ 3. 基于我们的选盘要求，能否推荐几个租售比高且保值升值能力强的楼盘？希望能最大化房产增值+租金的综合回报，最好有具体的小区名称 4. 听中介说现在综合回报最高的是五十年产权房，因为未来政策可能放开，这类房子价值会提升，且租售比高，不知道您是否同意这个观点？如果同意，您推荐哪些商住房？ 以下是选盘要求： 范围：全北京 房型：新房二手商住均可 资金：总价不高于1100万（800万卖房现金+300万贷款） 感谢！
回答：1. 富润家园基本都是塔楼，小区环境略局促，这个租售比也比较低，可以置换 掉 2. 小房不是最优投资标的，sfsd肯定在一套上用足更合理，建议二换一 3. 建议看望京和双井板块 4. 拉黑这个中介吧，现在还推荐买商住房。大把人都脱不了手，要去做这个接盘侠么？ 另外买房投资最忌讳太看重租金，租金高的标的往往涨幅都很低
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