未来十年：房子终将会，价格回归价值，价值回归地段
当前阶段，乃至未来一段时间，楼市都将会急剧分化。最开始源于资本的逐利炒作，慢慢地终将会价格回归价值，价值回归地段。—— 成都楼市观察员
NO1 中国楼市，是一个神奇的所在
简单说就是，房子这个东西，不是你有钱，想买就能买；也不是你有房，想卖就能卖的。
为什么冠以商品二字的商品房，却出现这种情况呢？
是因为房子的背后，所代表的远远不止居住这一个属性。
人性所趋势下，房子的各种属性，在不同的时期，此起彼伏地主导着房子的价值。在整体向上的经济大环境下，自然而然房子的价格，也水涨船高。
所谓物极必反，自然尾大不掉；
所谓因城施策，自然百城千策；
所谓房住不炒，自然打压炒房；
所谓稳健发展，自然密集调控。
这里面有条逻辑线，或者说自古以来人性做事的态度。
有重要作用时，会大张旗鼓地引导，各种资源的倾斜，于是乎一哄而上。慢慢的，就会尾大不掉，跳跃式发展之后，形成了一定的包袱，也就是所谓的臃肿。
房地产行业的发展，就未逃脱这个历史规律，正是一步一步按照这个历史规律走过来的。
不管是从88年开始的第一场土拍，还是94年推出的分税制改革，亦或是98年取消福利分房制度，甚至是99年开始个人消费贷款等等。无一不是在为房地产行业的发展，积蓄资源和力量。
房地产的前十年，各种政策资源倾斜；房地产的中十年，摧枯拉朽跳跃式发展；房地产的后十年，尾大不掉调控收紧；房地产的末十年，价格回归价值，价值回归地段。
而咱们这一代人，所面临的就是，严调严控的后期；迎接的是，即将到来的价格回归价值，价值回归地段。
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价格回归价值
NO2 楼市调控的附加价值：优胜劣汰，去伪存真
过往十年，哪怕你没有一点购房经验，随便买你也会收获不菲，原因无他，大势所趋而已。
未来十年，限购限售限贷限炒铺盖而下，不同地段会收获不同，或增或跌，不能一概而论。
这里面的大道理就是，时也，势也，天时地利人和，都变化了，不能同一而论。
这里面的大逻辑就是，房地产的后十年，严调严控挤压水分，让价格回归价值。
这里面还涉及到了一个主次问题，就是在如今的楼市当中，主导因素资本的炒作。这个主导因素既能够加快价格回归价值，同时也和整体楼市发展大趋势背道而驰。
既然背道而驰，那么势必就要房住不炒，坚决遏制楼市中的炒作相关利益团体。
所以就会出现如今的楼市状态，焦灼、收紧、观望、预期分歧等等。
拿成都楼市来举例，整体的二手成交量，呈下滑趋势；而整体的均价情况，却依旧稳步上升。指导价威力很大，即使动摇了购房者信心预期，却依旧未能止住核心区域成交价的上涨；然而在绝大部分非核心区域，量价齐跌，却早已成为事实。
详细分析预判，诸位可以参考笔者往期文章：
《成都区域房价跳涨：一分需求释放，一分资本逐利，一分周期轮动》
《成都楼市大洗牌：从价值分化，到区域涨跌，最后稳定横盘》
从大势上来看，严调严控，符合楼市调控九字方针：稳地价、稳房价、稳预期，使得房地产这家尾大不掉的马车，回归正常发展途径。
从实际需求来看，居高不下高房价，很容易影响幸福感，不能精准合理地分配，也容易让城市失调，严调严控，既是众望所归，也是实际需求的精准分配。
所以针对当前阶段，资本炒作作为楼市的主导因素，势必要精准调控，那就是房住不炒。
这既是去掉水分的一个过程，也是逐渐回归正常发展的一个过程。既可以通过时间换取空间的缓冲，也可以调整信心预期，改变整体楼市心态。
笔者过往曾多次提及，在楼市的这一过程中，马太效应会愈加明显，而作为购房者而言，地段的选择，将会是购房中首要考虑因素。
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马太效应
NO3 在楼市变革中，购房者需要的逻辑和态度
有这么一个经验规律：
当一个城市整体房价在量跌价涨的时候，是卖房的好时机。
当一个城市整体房价在量涨价跌的时候，是买房的好时机。
量跌价涨，大概率是调控严格，去除水分，稳固当前价值；量涨价跌，大概率是政策宽松，释放需求，引导成交增值。
但是光看这个规律还不行，还应该具体问题具体分析，站在不同的城市的角度来看待。
举个例子，在强一线城市，量跌价涨，势必是严调严控，目的是为了压制房价暴涨的风险。毕竟一线城市的价值所在，注定了房价的阈值不可能会低到哪里去。
而在三四线的城市当中，量跌价涨，大概率不是因为严调严控，而是楼市当中既得利益者，最后的僵持和挣扎，这种时候，适合卖房，可以暂缓购入。
同理的是，即便是量涨价跌，也要分城市而言，因为房价的涨跌，在城市之间是根据不同原因产生轮动的。不一定涨就能带动涨，也不一定跌就会造成跌了。
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购房逻辑
还是拿成都来举例子，目前成都楼市的大致状况如下：
量跌价涨，看似横盘的状态，实则是买房难，购房也难的一种胶着状态。
具体分析，观察员就不阐述了，感兴趣的可以参考阅读：
《成都楼市现状：一张大而紧密的网，让购房者举步维艰！》
在这种情况之下，诸位购房者首先要搞明白的第一件事，就是自己的购房目的。
购房目的搞清楚了，才能不动如山，看穿楼市的种种迷雾，有的放矢的准备计划。
房价的涨跌，某种意义而言，实际上是赌一座城市的气运。
购房目的理清楚了，其中自住、投资、改善等等各个因素所占据的比重分清楚，按照主次逻辑来取舍，再结合对城市气运的判断，买，还是不买；卖，还是不卖，自己心里就有底了。
在明白购房目的之后，需要做的第二件事就是，理清楚购房逻辑。
这个购房逻辑，观察员往期也说过，大致包含了购房目的、购房时机、需求取舍、购房理念。说通俗点而言，就是判断合适的时机，进行有利的取舍。
总结来说，在如今的楼市大环境下，繁芜的表象总是迷惑人眼，但是只要把控住了购房目的，并且理清楚了购房逻辑，其实你就能万变不离其宗，立于不败之地了。
成都楼市观察员，一个有专业、有态度，三观比五官还正的良心观察员，值得你的信赖和支持！
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哈哈哈哈
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