一个地产媒体人眼中的东莞楼市
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/f609ad8ec04f47398e3246135d4effc0不知不觉，2021年已过半，此刻东莞楼市却变得微妙起来。
按常理，每年3、4月份是地产行业的小阳春，结果口号才喊一半，行情就已经戛然而止。
显然东莞楼市已迎来转折点，这一期我们来探讨东莞楼市现状和走向。
耐心看下去，这些你在别的地方看不到，相信楼哥。
楼哥作为一个地产媒体人，我的所见所得，恐怕跟你们接触的不太一样。
房子的售价、涨幅、区位、配套，这些数据你们自己能网上查到。
但这些表层的内容，你们无法得知一个楼盘好不好卖，一个区域行情怎么样。
再者，一些能够反映楼盘生命周期的真实数据，开发商是不会对购房者坦诚相告。
而这些真实数据源于蓄客、推广、营销、去化四个环节，也是媒体人关注、且有机会接触到的。
5、6月份，东莞不少新盘（除去热度极高的项目）面临蓄客难、周期长的问题，售楼部自然流量不如去年同期。
去年这个时候只要有项目开盘加推，基本是不愁客源，一个又一个创新高的备案价，不断刺激东莞人去打新。
今年限价手段横空出世，无疑等于浇了一盘冷水，紧接着YH又收紧了房贷业务，让东莞楼市熄火，于是意向客户数量直线下降。
蓄客难的问题，导致各楼盘之间对客源争夺越发激烈，演变成疯狂加大广告推广力度。
该怎么理解呢？
意思是开发商将Q手递手交给各个渠道，线上来一波线下来一波，各种推广软文视频出炉，希望搏一搏出现媒体人口中的“裂变效应”。
推广效果如何呢，这不是今天讨论的话题，不予置评。
而去年这个时候，东莞地产圈内的媒体人日子过得很是拮据，开发商压根不愿意投Q给渠道。
楼哥这边已陆续接到这一块需求了，当然想白嫖的小伙伴也有不少。
究其原因，还是因为当时市场足够的火热，产品完全不愁卖。
此时此刻，东莞新房市场遭到滑铁卢，一些很不错的楼盘开盘去化率都没跑到90%，部分营造出开盘即售罄的楼盘，随后几天就能在朋友圈见到该盘特价房源信息。
更有甚者，有项目已经开启社保延期、保留资格的把戏。
与此同时，也有越来越多的楼盘开启联动，这里面很多楼盘早期一房难求，你要想买，那得拜托做抢房的人。
再来说说土拍，媒体人也会时刻关注。
今年3、4月份，东莞土拍竞争不可为不激烈，一众房企多开马甲，将价格一推再推，在竞配建面积的时候，远比想象中的惨烈。
5、6月份土拍风向已改，由于限价问题地块溢价率普遍不高，同时没有那种动不动就地王轮番出炉的局面。
接下来东莞还有大量的土拍，目前上面在控制土拍、控制地价，重心在加大土地供应，非商品房的土地配比以及新房供应。
同时也请放心，地价不理智飙升的概率也几乎为0。
因为土拍过热、地价上涨，往往很容易引发下一轮楼市行情，这与控总基调“稳房价稳地价稳预期”相悖。
最后，楼哥想说的是：
2021年下半段，东莞楼市注定是一个小年，不会有太明显的行情，但和那些中小城市不同的是，东莞走跌的概率不大。
以上就是作为一个地产媒体人，对下半年东莞楼市的见解。
想了解更多东莞楼市资讯，可关注“东莞楼哥”公号。 楼市是不涨就是跌。以前入手的还好，就怕是高位入手然后一直横盘。 东莞楼市横盘四年，最后相当于打7.5折出售！ 东莞的政策如果是全国推广，估计，有些地方的楼价要三折出售。好在是东莞市，有潜力、有推力。 稳中补涨 限售政策的确能打压投资客和外地客，但可以用地铁概念和学位房搞出一波行情，此外还有杀手锏－－城中村旧改，拆出一方新天地，创造一批刚需客户。 说来说去也没说到重点 [赞][赞][赞] [捂脸][捂脸][捂脸]
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