下半年开始，楼市或迎来贬值潮？内行预测：房价走势将超出想象
转眼间上半年就已经过去，回顾上半年的楼市，楼市的发展基本上和调控的方向有关，决定房地产行业短期房价走势最重要的就是楼市调控。上半年因为国家收紧金融调控的关系，楼市降温十分明显，看今年的“金三银四”和五一长假就可以明显感觉到楼市的降温。首先是每年上半年的房地产热季“金三银四”，每年的3月份和4月份都是房地产销售最火热的时候，但是今年的“金三银四”热度明显不足，3月份的楼市表现还可以，但是4月份楼市降温比较明显。根据上海链家研究院的监控数据显示：4月份全市总共成交二手2.4万套，环比下降39%，成交金额为768亿元，环比下降40%。同时深圳住建局房地产信息平台数据显：4月份该市二手房商品住宅成交4877套，环比上个月减少28.2%。从深圳和上海的二手房成交情况来看，4月份楼市热度下降非常明显。
当然今年五一小长假楼市热度也不及预期，根据诸葛找房数据研究中心监测：“五一期间”，20个重点城市新房成交数量为11586套，环比4月同期下跌46.2%。另外安居客发布了《2021年五一假期楼市报告》，数据显示：“五一期间”一线城市楼市热度指数为119.0，同比去年有0.4%的微跌；二线城市楼市热度指数为95.8，同比去年下降12.3%；三线城市的楼市热度指数为108.6，同比去年下跌8.0%。从一线城市、二线城市以及三线城市的五一楼市热度来看，楼市热度下降还是非常明显的。
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结合以上数据来看，今年不管是传统的楼市热季“金三银四”还是五一假期，楼市降温都比较明显。并且我们要清楚，上半年最重要的房地产销售时段就是上半年的3月和4月以及五一假期，这两个时间段基本上反映了楼市的发展状况。
上半年楼市降温主要原因就是调控层面的收紧，因为调控政策影响楼市的短期风向。经济学家任泽平表示，房地产行业长期看人口，中期看土地，短期看金融。人口方面我们都清楚，人口决定了住房需求，进而决定了房地产行业的长期走势，这是调控政策所不能左右的，但是土地以及金融都是房地产调控层面的内容，土地调控以及金融调控对于房地产行业的中短期影响非常大。
基于上半年楼市降温，有专家预测：楼市的降温会让很多人对楼市失去信心，在这样的背景下，楼市或迎来贬值潮。笔者认为楼市降温让人们失去对楼市的信心是客观事实，特别是对于投资客来说，上半年的楼市降温基本上已经证明现在投资房产很难盈利，下半年很多会出现投资客对楼市信心不足的情况。
不过这并不意味着楼市会出现“贬值潮”，因为楼市降温是调控政策收紧引起的，而调控政策的主要目标是稳定楼市，因此笔者认为从整体楼市来看，下半年楼市稳定依然是楼市发展的主基调。当然虽然整体楼市依然呈现稳定，但是局部出现“贬值潮”还是有可能的，局部楼市的房价走势或将超出想象。
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第一，部分城市已经呈现出住房过剩，房价回调是必然趋势。
目前整体楼市已经呈现出过剩趋势，首先根据西南财经大学发布的住房空置率数据，2017年我国的住房空置率就已经达到21.4%，远超过国际正常水平（5%~10%之间）；同时现在住房拥有率以及人均住房面积都已经达到很高的水平，城镇家庭的住房拥有率已经达到96%，截止到2020年，我国撑着家庭的人均住房面积已经超过40平方米，这些数据都反映出了一个既定的事实，我们国家真的已经不缺房子，甚至住房已经开始呈现过剩。
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当然整体住房过剩并不意味着所有城市住房都过剩，对于一些人口流入的大城市来说，因为每年有大量的人口流入，住房资源还是相对紧缺的。不过现在很多城市都已经开始出现住房过剩，尤其是一些经济发展滞缓同时人口流出的城市，这些城市接不上都已经出现了住房过剩。在这些住房过剩的城市，购房需求跟不上住房的供应量，导致住房市场呈现供大于求的现象，楼市也会从过去的卖方市场逐渐转变为买方市场。
在住房过剩的城市，房价基本上已经没有上涨的空间，很多房子根本就卖不掉。就拿二手房市场来说，如果二手房面临大面积难以转手的情况的时候，就会有部分业主选择降价抛售，这就会引起二手房价格的回调，二手房的价格也会影响新房的价格，使得新房的价格有所回调。因此对于这些住房过剩的城市，随着楼市逐渐回归理性，房价回调是必然的发展趋势。
第三，楼市调控的收紧势必会导致一些房价虚高的城市出现回调。
因为过去人们对于投资炒房的热情非常高，而大量炒房客进入楼市一方面会引起楼市发生过热，另一方面会破坏楼市正常的供求关系，这就会导致房价上涨到不合理的水平，最终导致城市的房价虚高。
很多城市的房价虚高是由大量炒房客进入引起的，一旦未来炒房客逐步退出楼市，这些城市的房价走势可想而知，势必会发生一定的回调。如今随着楼市调控的不断收紧，打击炒房囤房的政策体系在不断完善，其实留给炒房客的生存空间真的越来越小，很多比较明智的投资客都已经开始选择套现离场。
并且从今年的楼市调控力度来看，调控层面没有丝毫放松的迹象，反而有逐渐收紧的趋势，特别是打击炒房囤房方面的政策调控，不管是建立房地产贷款集中度管理制度还是严查经营贷款流入楼市，或者是收紧房贷的审核标准，这些政策对于打击炒房囤房都有十分显著的效果。
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未来随着打击炒房囤房的政策体系不断完善，炒房客逐渐退出楼市是必然的发展趋势，一旦大量炒房客退出楼市，那些房价需要的城市房价必然会迎来回调，逐渐回归原本正常的水平。比较典型的例子就是燕郊的房价，当初燕郊房价疯涨完全就是炒房客炒起来的，燕郊房价在2017年的时候达到最高点3万左右，当时还有炒房客预测燕郊房价能涨到5万。不过随着国家调控政策的出台，使得燕郊的房价发生了大幅回落，很快就从高点3万左右跌倒1.8万左右。
结合上文中的分析，在调控政策的影响下，下半年的整体楼市依然会维持相对稳定的状态，大规模的贬值潮并不会发生。不过从局部楼市来看，楼市的分化依然会继续，那些住房过剩的城市、房价虚高的城市，房价都有可能迎来大幅回调，房价的走势可能超出很多人的想象。 按文章这么说看来要进入青铜时代了
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