半年观察①|政策“严”字当头 下半年楼市基调已明确
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2021年行将过半，业内外非常关注上半年房地产市场的状况与变化，从即日起，锐理君将陆续针对大成都的土地、住宅、公寓市场进行先期盘点，敬请关注。第一期，我们先来回顾上半年的政策变化。
受市场热度影响，2021年楼市调控政策开始全面收紧，“调控从严”成为房地产市场的主旋律，以防止房价过快上涨，确保“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目的。
2021上半年政策看点
1、上半年调控密集，更加精细化。
2、二手房、法拍房多点发力，全面“补漏洞”。
3、房企“三条红线”+房贷“两条红线”，信贷管控全面趋紧。
4、“双限地”+土地“两集中”，从土地供应端稳定市场预期。
1 调控密集，更加精细化
上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局角度出发，全面、精准把控全国房地产市场，与此同时，住建部实地调研北京、上海、深圳、杭州、无锡等13个城市，要求夯实城市政府主体责任，必要情况下采取针对性的调控政策措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
具体而言，1、2月，住建部副部长倪虹率队赴上海、北京、深圳调研。3月3日，住建部副部长赴杭州、无锡调研，要求城市政府充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，引导好预期，坚决遏制投机炒房。3月22日，住建部再赴成都、西安调研，要求落实房地产调控主体责任，建立“人、房、地、钱”联动机制，从源头上稳定预期，针对房地产市场存在的突出问题，及时采取措施。
随后全国多地相继发布楼市调控新政，主要涉及限购、限售、限贷、限价、设立二手房参考价格、整顿房地产市场秩序、信贷资金管控等方面，呈现出越来越精细化的趋势，调控密集程度远超2020年。
聚焦成都，也升级了限贷限售，出台了二手房参考价格等政策。（点击回顾成都3.22新政）
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>>>热点楼盘限售期由3年变5年：登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由由原来的3年延长为5年。
>>>认房认贷实施：居民家庭名下在成都市无住房且无贷款记录的（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同），最低首付款比例为30%。在成都市无住房但有已结清住房贷款记录的，或名下在成都市拥有1套住房但无住房贷款记录的，或名下在成都市拥有1套住房但住房贷款已结清的，购买普通住房的最低首付比例为40%，购买非普通住房的最低首付比例为50%。
2 多点发力，全面“补漏洞”
今年上半年楼市调控“严字当头”，包括成都在内的多个城市都出台了调控政策，限购、限售、限贷等举措是普遍的调控手段。除此以外，我们还看到调控已经开始在二手房、法拍房等方面发力，2021年调控范围更加全面。
今年1月开始，上海对法拍房进行了堵漏，购买法拍房需要购房资格，紧接着，杭州、成都陆续发布新政，法拍房纳入限购范围。
同样在今年2月初，深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，这是国内首次发布二手房成交参考价。到2月底，深圳四大行就明确将以政府二手住房成交参考价为按揭重要参考依据。
继深圳宣布建立二手房参考价格发布机制后，无锡、成都、西安、宁波等城市先后选择跟进。
根据3.22新政，成都二手住房成交参考价格发布机制为：
一是加强对二手住房挂牌价格的管控，要求经纪机构不得受理及对外发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌价格；二是先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格。
目前成都已公布部分住宅小区二手房成交参考价格，涉及主城五区、高新区和天府新区。（点击回顾）
3 严管信贷，防范金融风险
2021上半年多个重点城市纷纷为调控政策“补漏洞”，同时，与房地产市场息息相关的金融贷款也在不断收紧。
2021年1月1日，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》开始正式实施，该《通知》对各类银行的房地产贷款以及个人住房贷款的占比上限提出了要求，房贷“两道红线”控制了房贷规模，降低了居民杠杆风险。
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2021年3月26日，中国银保监会办公厅、住建部办公厅、央行办公厅联合发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管理，严防经营贷违规流入楼市。
此外，房地产贷款监管覆盖范围不断扩大，6月重庆、内蒙、广州、深圳等多地监管部门，就“过桥贷”、“赎楼贷”等业务，对小贷公司、融资担保机构展开约谈和监控，意味着监管对象扩展到非银行类金融机构。
4 22城实施土地“两集中”
从前文可以看出，政策、金融两端严控，而作为源头的土地供应端表现怎么样？
2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》一文，提出“将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让”，“全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂活动，引导市场理性竞争”。
土地“两集中”政策正式从官方口径输出，这一政策出现，主要作用在于稳地价、稳预期。
相关链接：年最多供地3次 “两集中”将如何影响市场和房企？
成都怎么做？
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3.22新政中明确提到：在成都市“12+2”区域实行商品住宅用地集中公告、集中出让，并要求加强土地竞买主体的资格审查，超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与成都市土地竞拍。
5月8日，成都市公共资源交易服务中心发布了2021年成都第一批集中供地公告。（点击回顾）
公告明确，成都市“12+2”区域住宅用地三批次集中供应时序分别为2021年5月、7-8月、10-11月，每批次拟供地规模约3500亩，均采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施。
并在6月7日明确了“定品质”的技术新规。随后，在6月8日，住建公布了《成都市新建成品住宅装修管理规定（试行）》，对装修标准有更精细化的要求，杜绝交房后的维权纠纷。
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总结
目前的政策基调很明确，房企和购房者需要做的，就是正向面对：
一、“房住不炒”的政策根基不会动摇调，调控政策难言松绑。因城施策、一城一策，结合市场实际变化情况，及时采取针对性的调控政策措施是关键。
二、各地房地产政策是否出台，取决于当地市场的具体表现，稳定或者小幅回暖，是市场的正常现象，但突然或持续过热，必然会受到监控，政策出台的几率会增大。
三、调控政策进一步细化，具体到各个细节，涉及范围更广。比如新房实行摇号销售，并在配售房源比例、优先选房等环节向无房刚需、棚改适当倾斜。建立二手房参考价格，法拍房限购等。
四、房地产乱象的整治必然更严。无论房企、中介、媒体还是其他关联方，一定要认识到维护市场健康发展的意义所在，下半年如果在营销宣传推广层面出现违反原则性问题的现象和事件，必然会被重点整治。
五、房企融资的“三道红线”持续发力，房企融资能力将备受考验，未来融资能力的高低或将成为企业的核心竞争力。与此同时，在下半年营销和偿债双重压力面前，房企在公开市场拿地更要采取审慎态度。
六、受土地“两集中”影响，房企投资策略需重新调整，龙头房企凭借全国化布局、强劲的资金实力将存在更多的拿地机会，中小房企拿地压力将增大。
七、强化对市场预期的管理，通过土地出让环节采取“限房价、竞地价”等竞价方式，进而给土拍市场降温，防止地价上涨助推房价上涨预期，不过也给房企带来了更多的考验。
文|CC
出品|锐理数据总部新媒体中心
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