深度剖析！二手房停贷，楼市真的要变天了吗？
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/4a56db6d48b44509ba0cc4bd42baea85最近全国各大城市都传来了多家银行房贷停贷、缓贷的消息，很多自媒体报道此时，但少有深度和准确的分析。炳叔带大家深度剖析事情的来龙去脉以及对房产市场的影响。
银行到底是怎么回事？炳叔询问相关银行人员，了解到目前市场上确实有部分银行出现停贷、缓贷的现象，有些新房个人住房贷款放款等待时间延长至1个月，二手房甚至达到2-3个月。
房贷到底怎么了？对楼市有影响吗？对买房有影响吗？
No.1
贷款收紧是政策红线要求
2020年12月，中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确了各层级银行的房地产贷款和个人房贷占比上限。根据层级，制定了不同银行的个人房贷占比上限，第一档的中资大型银行个人住房贷款占比32.5%，第五档的村镇银行个人住房贷款占比仅有7.5%，见下图：
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要关注的重点是，7.5%-32.5%的定档额度，并不是新增额度，而是银行目前个人住房贷款余额的总额度，在这个框定下，没有了无限增量的条件。
今年各银行的贷款额度是根据2020年12月各银行的信贷总余额作为基数计算得出，信贷总额确定，房贷比例确定，银行今年能提供的房贷额度也就确定了，这是红线。
如国有四大行的第一档中资大型银行，存量贷款+新增贷款的个人住房贷款占比只有32.5%，红线在此，房贷的总量被控制死了。
No.2
对楼市的影响
往年房价大幅上涨的年份，单笔房贷额度也在爆发式增长，银行房贷总额也会出现大幅增长。新规后，每年供给到楼市里的资金总量上限是确定，对楼市上涨可以起到抑制作用。
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今年上半年，全国一二线城市楼市火热，上海、广州、杭州、武汉、合肥、重庆等城市成交量大。这些地方上半年个人房贷放的太多了，额度不够了，所以部分银行只能采取停贷，限贷，拉长周期的做法来控制额度。
额度有限，需求增加，也影响了最近的房贷利率快速上升，武汉、杭州等城市房贷利率持续攀升，并且从趋势看，房贷利率依然会继续上涨。
总之，停贷、限贷风的根源就是国家对房地产贷款进行了上限管理，目的是控制地产的无序扩张，也防止了金融风险，从源头控制资金向地产的流量，严控楼市热度。同时刺激资金离开楼市，进入到实体中，加强制造业经济。
No.3
对买房人影响和建议
对新房影响较小，对二手房影响较大。
新房一般是开发商和银行捆绑合作，所以银行会给新房的楼盘预留一些额度。即使放款周期长，开发商也会等待。新房市场影响小。
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二手房确实面临「贷不了」的问题，影响了二手房买卖的积极性，再加上今年二手房价格涨上去了，很多购房人心里不接受，总价压力大、贷款难度大，局部二手房出现横盘态势。
二手房成交周期变长，成交量下降，置换节奏变慢，是接下来一、二线城市二手房市场降温不可避免。
当然，对于全款买房的客户来说，或许是个谈价拿笋盘的机会。
炳叔建议：优先买新房，银行房贷办理确定性大。买二手房要提前联系好银行，再下手。
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