大幅降价、成交再创新低！深圳楼市的下跌行情已经开启
7月马上来了，社会主义先行示范区给深圳人民送了份大礼！国家统计局月中公布了上个月的70城房价数据，其中的数据显示：
深圳的二手房房价，跌了！
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但是，跌幅环比只有0.1%！而且还是深圳连涨23个月之后，2年来的首次下跌！
这份“大礼”，我都不知道它是拿来让人开心的，还是拿来恶心人的。
对于这个数据，有不少人质疑，也有不少人嘲讽。
但是，老实说，如果你认真了，那么你就输了!
因为，这个数据，本身就是一个大锅饭数据。
去年到今年年初，深圳房价疯涨，但在70城房价公布的数据中，深圳月环比最高涨幅只有1.7%。
从这就能看出来，统计局这数据根本不代表真实市场，它的真正功能是传达信号，而它传递的信号无非就是两个方向：
数据涨了，就意味着真实市场已经在大涨；
数据跌了，就意味着真实市场可能在大跌
当下的深圳市场信号，明显是后者。
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要搞清深圳的房价走势，有三个现象要注意。
第一，先看具体的价格。
在二手房指导价政策执行之后，深圳的具体房价就成了谜，没有报价，也没有具体的成交价，具体的房价数据也就无从获取。
但从业主的市场报价来看，业主的价格预期在下调。
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图源：中原地产
根据中原地产6月份的最新数据，深圳不少板块的业主报价的下调幅度已经很大了，像洪湖的业主们下调幅度就已经达到9.1%。
具体到各个楼盘，各个片区的降价案例就更多了。
比如之前我们的文章中说过，大鹏的一套别墅，降价630万无人问津；
比如深圳北的莱蒙水榭五期，有一套房源业主以低于年前成交价160万的价格卖房。
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比如最稳的深圳湾，也有不少房源在降价：
汉森吉祥龙89平3房户型，近两周降价170万
三湘海尚173平4房户型，近两周降价70万
恒裕滨城二期83平3房户型，近两周降价180万
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再比如西丽，最近宝能城一套房源1300万的成交价，比之前的成交价也低了100万。
如果只有一两个降价的例子，你可以说是巧合，但这么多房源、这么多区域都开始降价，那就绝对不是巧合，而是已经形成的趋势了。
看完市场价格，如果还是觉得觉得这只是个别区域现象，不够有说服力。
那么你就要看第二个现象——成交量的变化。
2月份208政策之后，深圳二手房成交量就开始低迷。
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从3月份开始，深圳的成交量连续下跌。
5月份的成交量，更是跌到了3027套，创了26个月以来的新低。
深圳楼市的成交量，有一个荣枯线，低于5000套，楼市就属于冷淡。
现在深圳一个月的成交只有3000出头，已经远低于正常水平。
更值得关注的是，6月过去的这3周，周成交量同样低迷，分别只有784、704、713套，相信在6月份结束后，成交量预计不会突破3000套。
这说明，深圳二手房的成交量依然在下降，楼市热度还在持续降温，没有热度支撑，房价肯定是绷不住的。
除了量价齐跌之外，还有第三个现象，那就是法拍房数量的激增。
自从208政策之后，每个月法拍房数量都超过200套，远比去年同期多。
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法拍房数量增加，和现金流密切相关，现金流又和金融有脱不开的联系。
调控之后，信贷收紧，对绝大多数买房者的资金打击很大，许多人失去了利用杠杆撬动资金的能力。
这会带来两方面的问题。
一方面，是一部分人拿不到资金，钱进入不了楼市，资金流动性下降，需求随之下降带动房价下行；
另一方面，那些有房者的资金链断裂，债务问题、财政问题集中爆发，导致大量房产抵押物进入市场，最后成为远低于市场价的法拍房。一旦数量成规模，也会带动房价下行。
因此，追根溯源之后，你会发现法拍房数量增加这个现象本身，就是房价下行的体现。
总结这三个现象，我想事实已经很清楚了，深圳楼市确实已经开启了下跌行情。
早在之前的文章中，我们就已经多次预测深圳楼市会下跌。
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当时做预测的时候，确实有很多人不认可，不过当时深圳房价强势了这么久，又没有市场价公布，大家不认为会降，也可以理解。
但事到如今，如果你还是不信，还是认为深圳房价没有跌，那我就无话可说了，因为我实在是叫不醒一个装睡的人。
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进入下跌期的深圳，这一次会跌多久？又能跌多少？难道就只能跌0.1%？
要解答这些问题，需要以史为鉴。
过去十年，深圳有两次大的房价下跌期，分别发生在2011-2012年的以及2016年。
第一次下跌：
2011年-2012年这一次下跌，源于2010年到2011年的两次调控，首先是2010年9月的限购令，房价开始波动；然后在2011年7月，深圳出台了二手房核定计税政策加强调控。
两次调控之后，深圳房价开始进入下跌期。
从下图中可以看到，虽然中间有一些波动，但从2011年7月开始持续到2012年4月，整体房价是明显下降的，下跌期长达10个月，下跌期结束后就是2年多的横盘，2015年开始大涨。
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这一次下跌，房价从20597元/㎡降到18690元/㎡，下降幅度大约为9%。
第二次下跌：
2016年这一次下跌，也是源于调控。
2015-2016年楼市大热之后，深圳先后颁布325新政和104新政，非深户买房的社保要求从1年一路提到5年。
而这一次下跌期，从2016年3月发布调控开始，到2016年11月，贯穿了两次调控，持续了8个月。下跌期结束后，同样是接近两年的横盘，直到2019年才开始持续上涨。
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刚开始跌的3月，深圳均价为54388元/㎡，11月最低点时价格为48193元/㎡。房价下降幅度达到11%。
总结前两次下跌，你会发现，深圳的房价下跌期基本在9-10个月，降幅基本在10%左右，而且下跌之后，都会有两年的横盘期。
根据这些经验，再回来看这一次下跌，走势就更加清晰了。
相比之前，这一次下跌期的调控，购房资格要求更严，二手房指导价对首付要求也更高，再加上信贷收紧，可以预见的是，这一次深圳的调控对房价的影响肯定会比前两次更大。
因此，这一次深圳的下跌期不会低于10个月，也就是说，今年年底前，都会是房价下调期。至于下跌幅度，大概率会在10-15%左右。
下跌之后，房价两年左右的横盘，肯定少不了。
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面对深圳房价难得的下行期，购房者能做什么？
下面说说我的几个建议。
第一，对刚需客而言，最好的机会是打新。
当下的打新积分政策，社保累计时长被限制，对真无房户会比较友好。
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不过在此之前，那些稍微有些热度的楼盘，入围积分至少也要60分左右。
而且，现在的新盘都是扎堆上市，刚需打新只能多选一，机会成本很大，万一选择打新的盘打不成，就同时失去了其他楼盘的打新机会。
因此，刚需在打新之前，一定要掂量掂量自己的积分实力，如果积分较低，就尽量避开热盘，相比大热盘，那些竞争不那么激烈的新盘，机会还是很多的。
至于二手房，最好先不要碰，如果有置换需求，建议等到年底，一定要现在买，也不要买入此前涨幅很大且涨幅过快的板块。
这里所说的这些板块，主要集中在西部，在整体房价下跌的情况下，它们肯定还会有降价的空间。
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图源：买房之前
第二个建议，无论是买新房还是二手房，一定要重点关注资金问题。
信贷收紧之后，深圳对购房资金资质的要求越来越高，任何一笔外来资金都要严格审查。
因此，如果自身资金不足，需要其他人打钱的话，最好提前半年甚至一年准备。
强调一点，如果是其他亲朋好友这些非直系亲属打钱，最好的办法就是先把这些资金打给父母账户，再汇给购房人账户。
第三，如果没有购房名额，一定要注意养社保。
深圳接下来入户政策会收紧，想要入深户会越来越难，加上现在假离婚、假结婚这些骚操作被封，未来深圳的购房名额肯定是越来越难搞。
在此之下，社保的重要性就凸显出来了。
此前，715政策对深户和非深户获取购房资格的要求如下：
深户居民家庭、成年单身人士（含离异）在购房之日前3年内出现社保断缴但不超过3个月（含3个月）的，如在购房之日前3年半内累计在我市缴纳社保满36个月且符合其他购房条件的，可以购买商品住房；
非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）在购房之日前5年内出现社保断缴但不超过 3 个月（含3个月）的，如在购房之日前5年半内累计在我市缴纳社保满60个月且符合其他购房条件的，可以购买商品住房。
总结一下，就是断缴3个月以内，要往前追溯半年的社保缴纳情况；超过3个月，就会失去购房资格。
一旦断缴，购房资格就岌岌可危，因此，及时关注社保情况，就变得十分重要，尤其是那些个人缴纳社保的朋友，更加要留意。
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