楼市进入“后半场”，住房需求“升级”，刚需买房该如何应对？
从1998年到2021年的20多年时间里，我们国家的房地产行业发生了“翻天覆地”的变化，发展速度非常快。https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/b8ba4683974540bd9d876e551930b98b
1998年的时候，我们国家的城镇居民人均住房面积只有18.7平方米，而截止到2020年，我们国家的城镇居民人均住房面积已经达到了40平方米左右，位居世界前列水平，远超欧、美等发达国家的人均住房面积。
此外，根据2012年浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室与《小康》杂志联合发布的《中国居住小康指数》报告显示，有21.4%的受访者表示没有买房，65.4%的受访者拥有一套住房，10.9%的受访者拥有两套住房，2.0%的受访者拥有三套住房，0.3%的受访者拥有四套住房。而截止到2019年，根据央行的数据显示，我们国家的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中，拥有一套住房的家庭占比为58.4%，拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。毫不夸张地说，现如今，我们国家的城镇家庭已经基本实现家家户户都有住房的水平。
考虑到农村地区每家每户都有宅基地，也就是说，如今我们国家的大多数家庭已经不缺房子了。
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在高速发展了20多年后，我们国家的房地产行业也迎来了很多变化，行业内一直有一个判断，那就是：楼市已经进入“后半场”，也就是楼市的“后开发时代”。
所谓的“楼市后开发时代”是相对于过去的“楼市开发时代”来说的。在楼市开发时代，开发商要快速地拿地、开发、销售、交付使用，那个时候的开发商只考虑三个问题，其一是开发成本，其二是开发速度，其三是企业规模，为此，在过去，你会经常看到开发商从拿地到销售，可能最多4~6个月，就已经实现开始卖房了。
而且，那个时候的开发商都不缺钱。一方面购房需求旺盛，房子不愁卖，开发商的资金回笼速度快；另一方面，金融市场宽松，开发商获取资金的途径多且难度小、资金使用成本低。所以，很多开发商的规模也是越来越大，甚至，还有些开发商的销售规模超过5000亿，成为妥妥的“巨无霸”房企。
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可是，随着我们国家房屋总量的过剩、人口结构的变化以及楼市调控的持续深入影响，楼市的“开发时代”已经基本结束了，继而来到的是楼市的“后开发时代”，也就是我们所说的楼市“后半场”。
在楼市的“后开发时代”，开发商的产品不再是单一的住宅，而是房地产的全产品线，比如开发一个小区，要有相应的购物中心、对应的学校、医院、娱乐场所，甚至包含写字楼等商业活动场所。
而且，在楼市的“后开发时代”，购房者最看重的就是房子的居住体验，比如房子的绿化率、小区的物业服务水平、房子的居住密度、房子的相关配套以及人工智能等等。
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这里重点讲一些人工智能。目前，我们国家的互联网水平以及科技水平都已经处在世界前列水平，随着各项科技技术的普及，科技+房产也会成为未来的一大趋势，比如智能家居，举个最普通的例子，灯光可以伴随着室内采光的变化而变化，达到最健康的光照强度，再比如一个app就可以操作整个家中的家电，人在十几公里之外，就可以调节家中的热水器温度等等，当然，这些都是皮毛，随着科技的进步，未来的智能家居将会超出我们的想象，笔者曾见过一家科技公司在研究机器人保姆，产品可以达到保姆的作用。
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正所谓经济基础决定上层建筑，楼市进入“后开发时代”也是历史发展的必然，在我看来，用“住房需求的升级”来描述这一现象是很适用的。就好比高层住宅的出现取代了老旧住房，都属于住房需求的升级。
那么，问题来了，在住房需求升级的背景下，刚需买房该如何应对？我认为，应该牢牢把握住这两点。其一是房子的居住体验，比如高层住宅和多层洋房之间，应该选择多层洋房，因为多层洋房的居住密度小，居住环境舒适，绿化率高、物业服务水平也属于优质，而且，还没有高层住宅的快速老化问题以及得房率低的问题等等。其二是房子的地段，比如市中心的房子和郊区的房子，毫无疑问要选择市中心的房子，因为市中心的房子最保值，再比如公园附近的房子和火车站附近的房子，当然要选择公园附近的房子，毕竟，在城市中，公园是属于稀罕物，所以，公园附近的房子也会更加保值，而且，公园附近的房子，居住舒适度也更加舒适。
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当然，还有最重要的一点，那就是量力而行，不要一味地追求居住体验和优质地段选择了超出自己能力承受范围的房子，让自己的生活压力增加、消费降级。而应该是在自己能够承受的范围之内，选择最优质的居住体验和最优质的地段，才是正确的选择。对此，你怎么看？
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