楼市收水之下的资产困局，刚需分布失衡或引发房地产投资逻辑重置
|@81大白话今日头条第334篇原创文章
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房地产投资逻辑成立的基础永远是刚需。
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大家有没有想过一个问题，一个城市如果刚需越来越少，当地的楼市会发生什么情况？
前两年的网红城市鹤岗、个旧，到如今房价出现大幅下滑的黑龙江省牡丹江市，其实像这些城市无论是经济还是房地产，之所以走入困局的一个共同点就是人口或者说年轻劳动力的大量流失。
有兴趣的朋友可以翻看一下经济欠发达城市的招聘软件，超过80%的职位都是像外卖员、快递员、销售、流水线工人这样的低端职位，高端职位少是造成年轻人流失的一个主要原因，但同时也说明，这些城市的经济其实就是靠大量的低端行业所维持的，没有高端行业发展的土壤也造成了这些城市的经济增长越来越困难，这就如同走入到了一个恶性循环。
说说楼市，大家千万不要不重视年轻人，虽然他们有很多是刚刚步入社会，收入普遍偏低且不稳定，但他们中大部分人都是房地产市场中的刚需。而不论房地产投资多么狂热，刚需始终是一个基底的存在，一个都是炒房客的市场，房子最终要卖给谁呢？
纵观中国房地产的发展历程，房改以来楼市之所以能够走出长期的大牛市，归根结底就是因为在房改启动的同时还伴随着城镇化的改革，大量的农村的人口流入到县城，大量县城的人口流入到省城，这也就造成了级别等级越高的城市，其楼市可以享受到最大的人口红利，因为只要人口流入，对于楼市来说就是大量的要买房子的刚需，房地产市场能不火爆吗？
房价的长期上涨，是一件很迷惑人的事情，这让越来越多的人选择相信房价只涨不跌，让越来越多的人投入到了炒房大军之中，从而选择性的忽视了房地产潜在的风险。
那么，房地产潜在的风险究竟来自于哪里呢？
答案很简单，就是需求！当然对于楼市来说，需求也分为两种，一种是投资需求，另一种是自住需求也就刚需，但大家一定要清楚一个逻辑关系，那就是房子盖起来，首先是要满足住的需求的，而不是为了空置在那里等房价上涨的，所以，这就是为什么说刚需是房地产市场基底的原因所在。
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了解了刚需对于楼市的重要性，我们就可以清楚地弄明白目前楼市所发生的一切了。
最近，网络上热议的话题就是二手房房贷停贷这件事了，从数据上看，目前二手房房贷停贷只是个别现象，但大部分银行的房地产贷款额度偏紧是普遍现象，也就说，房贷申请的难度越来越大了，放贷周期不但拉长，而且对于购房人的资质要求也越来越高了。
造成这一现象的一个最直接原因就是2020年12月31日，央行下发的关于银行房地产类贷款的集中管理制度，这个制度其实就是给银行的房地产类贷款比例设了额度限制。由于年初放贷量大，于是就造成了目前银行房地产类贷款额度偏紧的现象。目前来看，这种情况是长期的还是短期的真的不好说，这要观察下一步政策端会释放什么信号。
但就这件事本身，其实主要就是为了给火爆的房地产投资降温，大家要明白一件事，目前的大环境已经进入到了城镇化改革的后期，这也就意味着，会有越来越多的城市将失去人口增长的红利，目前人口流动是一种跨省域集中流动的趋势，比如说有些省会城市，之前可以大量吸附周边市区和村镇的人口，但如今这些周边市区和村镇的人口不但不多了，而且还大量地越过省会城市流向经济发达城市，这就是造成了，有很多的是省级、计划单列市甚至是直辖市级别的城市，人口增长都出现吃力的状况，这最终都会反应到楼市中。
相比于城镇化初期，人口红利相对平均的状态，如今刚需的分布越来越失衡，这就造成了一个现象，楼市出现了分化。对于一些城市来说，房价只涨不跌的神话即将被打破，因为刚需基底越来越少，大部分家庭都有多套房产，供给需求关系出现逆转，库存量大幅上升，房产的去化周期被无限拉长，这种连锁反应，目前来看已经出现了。
而失衡的另一面，就是大量刚需涌入到了经济发达的大城市，造成的大城市住房的突出问题非常严重，房价和房租的高企，导致了越大的城市对于外来人口的生存压力越大，幸福感越低，当这种问题达到一定极限后，人口的流入也会走入困局。
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目前楼市政策的大方向就是要避免大量投资、投机资金流入到楼市，这是坚持房住不炒大方针的关键，大家可以思考一下，为什么这个时期要提出房住不炒的大方针呢？
其实房价被越炒越高是一方面，另一方面就是刚需越来越少，不但越来越少而且分布越来越失衡，这就导致楼市整体的不平稳，楼市不平稳的后果就是有很大可能对金融系统造成冲击。这是一个逻辑关系，因为未来我们可能会看到有越来越多的城市成为像鹤岗那样的城市，这就导致大量的房产可能会陷入到资产困局之中，而我们也看到了，以目前的房价，全款购房的比例是很少的，这就会导致资产困局向上传导到资金供给方。
大家要明白一个道理，如果大量房贷是需要自住的刚需申请的，银行的风险是很低的，这个道理大家都懂。为什么郭树清主席会说房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛？就是申请的房贷中很大的比例是投资房产的，只用总房款的30%甚至更低的代价，参与到投资房产中，这么高的杠杆率，其中有多少是严重透支实际收入的呢，这就是风险所在。
当然，如果依然有源源不断的刚需，即使投资需求的比例大，风险也是相对可控的，但刚需目前的情况，刚刚也说了，不但数量大幅减少，而且分布还出现失衡，这就会导致风险越来越不可控了。
也就是目前要大力限制炒房，坚决落实房住不炒的底层逻辑。
为什么要坚决落实房住不炒，因为人口的问题，目前来看很难逆转，从另一个角度看，目前的房产总量，如果只满足刚需自住的话，完全是绰绰有余，但关键问题是，由于房地产金融化导致的全民炒房，使得房产大量集中在投资需求端，这也造成了大量空置房产的出现。
而经济发达的大城市，目前最主要的问题是，没有足够的土地满足人口的集中流入，想要加大土地供给量，平抑房价，难度很大。这也导致了这几年，热点城市的楼市乱象频出，但是问题总会有解决的办法，未来像鹤岗这样的城市，很可能会成为土地指标的供给方，用另外一种形式延续土地财政。
由此，我们可以清晰地看到，目前房地产的投资逻辑已经出现了重置的迹象，未来的投资难度只会越来越大，机会和风险将共存，但一个非常重要的标准就是，要跟着刚需走。
@81大白话感谢您的关注、点赞、评论、转发！ 房地产还有投资逻辑？ 分析透彻，充满哲理。给个赞 专家说了，房价过低不利于年轻人树立起奋斗观念。 什么都可以跌，但房子不行，不信大家看看现在房价和收入比。 在中国有哪个城市缺少土地？ 有十套房不能算有钱，现金有才算有，不信有急事能把房子扒一间用吗？国人的炒做能力太大了，但判断事情对错也应提高 所谓刚需就是穷人，你说怎么办
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