踩了3个新盘后的发现：广州楼市凉了，刚需机会却来了···
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/e4addb31fd9541039f54efdbb3c8b8e8广州楼市凉了吗？是的，毫无疑问凉了，二手成交趋近冰冻。<span/>
但是，这个世界就是这么神奇，“危机”这个词果真凝聚了这个社会运转的底层奥秘。
危险和机遇，真的就是一对共生体。
上帝给你关上一扇门的同时，还真会给你打开一扇窗。
今天去踩了三个盘，给我最大的一个感受是：
虽然广州楼市整体确实凉了，但是，刚需却迎来了一个绝佳的窗口期！
怎么回事，我们展开来聊聊。
01 番禺三杰
今天跟大小姐去踩了三个盘，分别是思科智慧城，星汇文玺和越秀和樾府。
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前两个盘都位于广州国际创新城板块，越秀和樾府位于万博板块。
广州国际创新城板块。
该板块存在感略低，在知识城、科学城、万博等网红板块面前，还是小弟。
但它仍具有其独特的优点：
1、从新造地铁站到珠江新城在半个小时左右，这点很重要，意味着该板块能承接主城区的外溢，这个优势是巨大的；
2、有产业，有我的母校华工及暨大等名校，具有产城融合的先天优势，产业会吸引人口，名校也会带来人口，有人口，商业便会繁荣发展；
3、交通发达便利，有地铁，有快线，有高速。交通对于一个区域的发展至关重要；
你看白云，这么多年发展成这幅模样，除了白云机场的限高影响外，一个重要的原因就是因为白云山的存在，极大阻碍了其交通路网的建设，导致拥堵成为常态，从而成为了制约白云发展的一个重要原因。
万博板块。
至于和樾府所在的万博板块，就不用多说了，番禺绝对的C位，标杆板块。
好了，说回楼盘本身。
思科智慧城
思科智慧城其实不是一个楼盘，而是国际创新城里面规划的一个高端产业板块，分三期开发，其中一期地块分ABCD四区。
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目前在售的12光年位于A区，由碧桂园操刀，考虑到碧桂园的名声，我还特意问了一下该盘的建筑质量问题。
对于这个问题，现场销售介绍，该盘不同碧桂园其他产品，脱离了碧桂园惯用的建造体系标准，自成一派，用材用料标准较高，比如外墙就是用的铝扣板来打造。
出来看了一眼，好像确实是这么回事。
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该盘最大的卖点是离新造地铁站只有四五百米，算血统纯正的地铁盘，而且处在思科智慧城较为核心的商务区，日后城市界面的B格有保证；
缺点是，由于地块规划的客观原因，该楼盘被切割的较散，由多个只有两栋楼的小组团组成，每个组团单独封闭管理，没有大花园，以及暂时没有学校配套。
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星汇文玺
这个盘对比思科智慧城12光年，个人感觉会稍弱一些。
它最大的不足，就是离地铁略远。
要知道，对于发展还不成熟的郊区板块，地铁是一个至关重要的因素。这个理论我们之前的文章有说过，老粉会比较清楚。
它离新造地铁站的距离约2公里，需小电驴或单车接驳，开发商宣传的12号线，那是远期规划，可以忽略不计。
据说越秀地产还煞有介事的，把这条远期规划的地铁站点小旗也插上了，这就有点不要脸了。
另外一个不足就是小区正对南大干线，部分楼栋受噪音影响会较大，以及周边环境相对村一点。
优点是小区花园会大些，然后两大名校环绕，人文气息相对浓厚。
从开发商的宣传上也能看出，华工和暨大两所重点大学，是这个楼盘最为核心的卖点。
不过这个盘也很热，认筹已早早结束，随时开盘。
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越秀和樾府
越秀和樾府就不用多说了，地处万博核心地段，除了没学校和抢不到以外，几乎没什么缺点。
看看它的地段、品质还有价格，真的没什么好挑，虽然我本人不怎么喜欢越秀地产，但好产品就是好产品，不能为了黑而黑。
什么，你不信？那如果你家窗外的景观是这样的，你觉得值多少钱？
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02 下半年，主战场在新房
看了一圈下来，这几个盘有个共性就是，卖的价格还算良心。
比如前几天刚开的思科，带装修均价4.3万，新一期据说是毛坯发售；
和樾府5月份开盘，均价6万，全款优先，秒光。
据和樾府现场销售讲，下一期开盘估计在本月底或下月初。
在认筹方面，得到消息是，该盘已认筹了1500多组客户，全款的就有800多组，而房源只有300多套，不好抢。
不过，游戏规则正在向刚需倾斜，之前还都是全款优先，不带三成、四成首付的刚需玩。
但从近期几个盘的开盘情况来看，开发商的这个规定，很明显受到了约束。
这种情况，个人判断会持续整个下半年。
广州楼市下半场的看点，都会在一手市场。
所以，我说，当下在广州打新，对于刚需来讲，是个窗口期，就看你能不能把握住了。
不过对于和樾府1500多组客抢300多套房源这种，难度系数还是不小的。
怕抢不到的，可以关注并私聊，热盘均可。
03 尾声
目前广州楼市的情况，别的城市都走过，例如深圳。
太阳底下无新事，就看你视角够不够大，善不善于总结，能不能发现规律。
当然，上述观点的输出，确实会不合时宜，属于非主流。
我也知道，大多数人只相信自己。
既然如此，你何不到市场去看看？
欢迎来喷！ 下次分享下品秀星瀚 分析下星汇文玺嘛
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