广州楼市真凉了么？开发商怂了，拐点到了？
这几天主要关注高考，没写楼市文章。但就在这两天，似乎猝然转向，凉凉喊声一片。
有读者问我：开发商毛坯低价抢跑，是不是调控大招要下来了？
还有问的：开发商是不是没信心了，广州楼市拐点到了？
诸如此类，林林总总，不一而足。
1 为何喊凉？
我捋了一下舆论喊凉的几点原因：
1. 六月中下旬开发商集中开盘推货；
2. 定价普遍没有吹风价高；
3. 金地峯睿二期、城市之光E区、珺合府等，没有秒光；
4. 毛坯房重出江湖。
所以，得出结论就是: 开发商怂了，大招要来了，拐点到了。
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2 一分为二看
这个问题得一分为二看：新政后到目前，二手房确实是凉了，但一手房完全不是。
这与我在新政出来后的判断一致：
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详文：调控加码新政如约而至，还买不买房呢？
3 一手新房市场
一手市场，我最关注，也了解最多。
开发商情况，也有小小话语权，每天都会和各营销口联系着。
新政后一手市场，最关键变量当然是：
限价
其次影响因素是：开发商上半年绩效KPI。
就这两个因素，就能解释目前新房市场90%的“特殊”现象了。
1. 为何六月中下旬集中推货？
新政出台前后，一手房批售几近冰冻，市区一两个月都没见着几张预售证。被暂缓的需求如堰塞湖一般聚集。
限价后，备案价必须批准，又是漫长拉锯。
开发商的心态：要么赶在六月底前卖掉，业绩算入上半年，要么就干脆再等等了。
所以呢，六月中下旬赶着推货的，基本都是备案价勉强能接受，业绩压力实在太大。
2. 定价没有吹风高
确实，无论是金地峯睿二期，还是天河壹品，以及城市之光E区，都没有之前吹风价高，珺合府是和吹风接近。
定价还有一个趋势，就是户型差层差小，大部分货一个价。之所以这么定，当然是限价的原因。
开发商也都在想招，目前有新趋势，但还没完全正式成型。
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星汇文玺
3. 毛坯房重出江湖
只要限价持续，毛坯房是必然产物。
峯睿二期限价7.15万时， 金地就曾非常纠结这个问题：是不是改为毛坯房卖？
当然，金地最后还是讲了情怀：保住“峯”字头的品质，花在内装上的心血不能付之一炬，宁可让利也不卖毛坯。
但绝不是所有的开发商和所有的项目，都会这么考虑。
毕竟峯睿拿地3字头不算太贵，还有空间让利，那些利润薄如纸片的项目，拿什么讲情怀？
时代天韵限价3.77万，而开发商原本想卖4.2万以上，这5千差价怎么抹平？
时代可不管什么“峯字”系，也不搞科学筑家、智美精工。
毛坯，然后贴着3.77万限价线卖，承诺的折扣一律取消。
毛坯到什么程度？当然至少要毛到省回这五千差价。
选择毛坯项目的只会越来越多。毕竟诗和远方，不能当饭吃，还不如当下苟且。
包括大家等了很久的那几个热盘，这个我不好一一点名。
4. 开发商怂了？
至少我重点研究的盘，没见开发商看衰后市，相反普遍都认为限价对他们影响大，备案价低于心理期望价。
南部某标杆大盘，上一期卖到了5.9~6.8， 均价6.5万。
然而新一期，位置和户型都比之前要好。开发商想，怎么着也得多卖几千吧，意向调查直奔7+。
但给的备案价，据说连上一期的均价都没到，这就让人纠结啊。
如果不愿降低品质卖毛坯，就必然要想其他的招。
所以，抢在六月底前开盘是来不及了。招没想好的话，这盘是暂缓开了，而一旦错过了6月30日，推货节奏都可能变，是不是一次全推，也就不一定了。
说不定就是大壮似的：挤牙膏，慢慢卖。
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万博CBD
5. 没秒光的原因是什么？
确实，金地峯睿二期没有秒光，搞了好几分钟嘛。
但，8:00开盘，按揭客户直到8:02才能动，让这个盘怎么秒光？
珺合府没秒光，城光E区没秒光， 思科倒是秒光了。
其实现在开盘不能秒光的一个最重要原因是：
限价一刀切
户型差没了，层差没了。次顶楼和2楼，总价只差1万多；南向和北向，单价区区一两千。
你让没抢着中高层或南向的人怎么甘心？重找心理平衡也需要一点时间吧。
西向北向低层冷门单位，成了限价后性价比最低的产品，人见人嫌。
不再是那个开发商按冷热程度定价的市场了， 再没有和樾府一期，对垃圾站的单位，便宜三十万的关爱。
这样的定价原则下，怎么秒光得起来？
而中高层好单位，仍然是很难抢。珺合府是，城光也是。
城光突袭式开盘，起码有一半客没有通知，你可以埋怨他的马虎粗暴，但也无法否认，这背后是他的底气和自信：
这个价他不愁卖
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万科城市之光
4 后市如何？
要判断行情是否结束，首先要搞清楚，这波上涨的根源所在。
毫无疑问疫情下全球放水，从而推动资产保值需求，是上涨主因。
横盘三年积累的需求、放开二孩政对大户型的需求、人才政策局部限购的放松，还有一个JYD，这是是次因。
至于城市建设，旧改推进，交通升级，这些充其量只是量变。
2017-2020漫长横盘期里， 地铁建设停止了吗？名校扩张迟滞了吗？旧改更新放缓了吗？高楼大厦不建了吗？
并没有，一切照常，但房价就是没涨。
量变需要积累到一定程度，才会质变。但货币的放松，那是立竿见影。
上涨的几个次因：横盘三年的积累，吃完了；JYD，打击了；人才政策，收紧了；二孩倒是再接再厉，扩大到了三孩。
次因确实削弱了很多，但主因呢？
郭书记6月10日在陆家嘴论坛发言，很多人只记住了“押注房价上涨会付出代价”，但真正核心内容，是对以鲍威尔耶伦为首的西方同行喊话：
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通货膨胀像约定好了一样，如期而至。而且比美欧同事们所预料的幅度要高出一截，至于将要持续的时间似乎也不像许多专家预测的那样短暂。
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大背景当然是：美国5月份CPI高达5%，创十年最高，油气等大宗商品疯狂上涨50%、面包等食品价格也上涨20%。
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特别是房价，更是涨得一塌糊涂。
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面对远超预期的恶性膨胀，然而美联储却无动于衷，并不打算收紧货币政策。
郭书记喊话当然是提醒他们：通胀不会像你们想象那样好对付，还是收紧货币吧。
美国货币扩张以及通货膨胀对新兴国家的承压是肯定的，看看我们一路升值的人民币就知道：
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近一年本币升值趋势图
如果坚持不放水，那人民币可能持续升值，不利于出口；如果放水，又会催生资产泡沫。
所以基准利率不提高，但房贷利率一涨再涨，半年涨4次，二套房贷已破6%，原因就在这里。
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郭书记最后说：
中国数亿劳动者生产的商品，是稳定全球通胀的千钧锚。
作为地球村的重要一员，中国经济已完全融入了全球。在这种情况下，脱离全球经济形势，单独把中国房价割裂出来判断趋势，眼界未免太小。
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正如我之前判断一样，广州这轮上涨周期已长达一年，按过往经验看，确实时间和空间都不多了。
新政限价对上涨趋势的压制短期有效，但如果造成上涨的主因和大环境仍然存在，则仍会积累上涨动力，市场也不会因此退热。
限价前提下，判断市场是否凉了，应该首要看成交量。在市区多数新盘仍然备受追捧，优质单位一抢而光的当下， 说市场已经凉了，显然过早。
接下来这两三个月尤为关键：疫苗加持下的美国能否挺过考验，意味着未来全球是否可以通过接种疫苗而获得免疫屏障； 美国恶性通胀能否快速控制住，意味着新兴国家的承压能否减小。
这些，都是未来行情的重要影响因素。
观望后市，更大可能是：新盘房价在限价强压下长期维持高位，直到上涨外因消褪，一手市场才会慢慢冷却。
对于一手买家来说，还有两个关键词值得注意：
限签， 征信。
愿天佑广州。
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海心桥 金地峯睿打电话咨询说5月底已经卖完了！！ 最好不要涨也不要跌，如果真的大跌，无论你买不买房，都会面临金融危机，比如你说你一个月8千，认为3万的房子贵了，如果房子跌到2万，可能你一个月只有五千了，最好是房子不要涨，工资慢慢涨，才有希望。假如今天买不起房子，想一觉醒来房子跌倒你可以买了，那可能好多人都失业了。慢慢研究下这个链条。 转发了 近期也太多了这类话题。等着吧，很快有房子送给你了 先来个半年冷静期 开发商房价漫天要价，然而钢需的钱却不是大风刮来的！都是一锄头一锄头要去挖！
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