楼市“量价齐跌”？14城二手房成交降29%，房价或重演2018-2020年
房地产市场的成交量，正在快速萎缩。一方面，是二手房成交快速下降。
兴业证券房地产团队发的周度高频数据显示，在刚刚过去的一周里， 14个城市成交面积同比变化-32%，环比-18%。
今年以来，14个重点城市的二手房成交面积，较2019年累计同比下降幅度达29%（因为2020年低基数，所以对比2019年）。
划重点：半年时间，14个一二线城市，二手房成交量降幅高达29%。
分各线城市来看，一线两大城市，北京和深圳，今年二手房成交比2019年下降了-13%。
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二线七大城市，杭州、南京、成都、青岛、厦门、南宁、苏州全部加起来，二手房成交面积，比2019年累计同比下降了37%。
具体来说，深圳的二手房成交面积下降幅度最大，本周同比下降幅度高达80%，即便对比去年的低基数，今年以来二手房成交也下降了32%。
换个机构统计的口径，也是一样，二手房市场的表现正在全面走弱。
克而瑞发布的数据显示，2021年第25周，11个重点监测城市成交环比回落8%，同比跌幅增至32%，成交体量收127.9万平方米。近5周二手房市场整体成交规模显著收窄，同比去年全面收跌。
另一方面，新房市场的表现也出现了反常的信号。
招商固收发布的报告显示，6月1日至21日，30个大中城市商品房日均销售面积为54.4万平方米，较5月同期环比下降2.6%。
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要知道，6月可是传统旺季，既承接了“小阳春”的余温，又是房企季末冲刺业绩的关键窗口，但今年6月商品房销售环比转负，是极为反常的现象。
综上，新房、二手房的成交量都在下降，只不过二手房降得更快。
原因出在哪？
两个因素：一是银行卡着不批贷，二是地方调控收紧。
先说第一个，大家最近应该也都听说了，二手房贷款审批非常慢，动辄延期几个月，像上海、武汉、深圳、东莞、合肥、南京等热点城市，不少银行直接停贷二手房，连银行自己都不知道啥时候能有额度腾挪出来，房贷利率也是一涨再涨。
之所以银行卡着不批贷款，还是因为央行、银保监会祭出的“两条红线”太严格。
第一条红线是房地产贷款占比上限，第二条是个人住房贷款占比上限，这“两条红线”，统称为“房地产贷款集中度管理制度”。
今年开始，所有银行（共分五档）都要执行这两个标准，比如，工农中建交几家第一档的大型银行，两大指标分别是40%、32.5%。
具体到个人房贷指标，年报显示，像建设银行和邮储银行均超过32.5%的红线，分别为34.73%、34%。
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再不压降房贷额度，突破房贷上限，这些超标的银行连核心业务都没办法开展了。
在额度有限情况下，银行只能一边上调房贷利率，延长二手房贷款审批期限，另一边新房的贷款也只能做到“尽量保障”而已。
换句话说：银行尚且自顾不暇，谁都不是慈善家，都这个时候了，还能顾得上给房地产输血？
楼市是一个靠真金白银流入才能“撬动”的市场，不管是银行贷款、信托还是购房者的高杠杆信用资金，以及公司债、资本市场等融资渠道，只要长期受限，楼市就不可能出现任何所谓的“大行情”。
货币收紧，房贷压缩，成交量下降，必然会影响到房价，最终出现“量价齐跌”，这是个屡试不爽的规律。
根据中银证券的研究，2017年到2020年，商品房销售额与M2之比基本稳定在8%上下。
按照这个前提推算，在M2增速处于 9%、10%、11%的3种可能情景下， 2021年商品房销售均价的涨幅分别约为6.0%、6.7%和7.4%。
按照“基础货币——M2——商品房销售额——商品房销售均价”的逻辑链条，如果一二手房的成交量迟迟没有回升，接下来房价极有可能重演2018-2020年的历史。
2018-2020这三年，有一个共同点，都是在下半年8-11月份出现“降价潮”。
比如，2018年以合肥、厦门、杭州为代表，部分房企推出的特价房动辄降幅达30%，2019年和2020年，则是以高杠杆房企为代表，率先开始所谓的“抢收”行动。
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当然，所谓的“降价潮”，都发生在一二线远郊区域，比如环沪、环京、环深，还有二线强省会如郑州、合肥、武汉、成都、杭州周边的郊区盘，还包括大量积压的三四线楼市库存。
这些地方，接下来几个月时间里，不管是现金流吃紧的房企，还是挂牌价高高在上的二手房业主，都会因为贷款审批放缓、缺少买家而降价。
至于一二线城市核心城区，即便房贷审批受阻，依然不缺少强劲的购买力，只是受限于越来越严格限购政策和门槛，房产流动性会变差，房价的变化可能不会太显著。
正所谓“兵马未动，粮草先行”，成交量的风吹草动，往往预示了行情的开始或结束，下半年，就是验证房地产市场历史规律的时间。 二手房不好卖了，炒买新房的当心了。 今夏雨多且大哈，凉凉 加强金融行业管理，拒绝炒房。 房改失败！
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