千万不要做楼市“接盘侠”
可能部分朋友听过“藏獒泡沫”，这是一次最近发生的郁金香骗局，不少人倾家荡产。https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/c81f94eb25c14d66a1daa363725571f8
藏獒的炒作始于2003年，那一年前田径队主教练马俊仁当上了中国藏獒俱乐部主席。一个搞田径的开始养狗，原因是：
“当时开选举会的有20多人，大家想着老马是名人，他能把藏獒的热度炒上去。”
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具体的运作细节我们不再赘述，核心手段还是编故事。一方面利用“民族主义”，将藏獒美化成代表中华民族精神的神犬。
而且当时刚好赶上《狼图腾》《藏獒》《藏地密码》等影视作品热播，在民众间塑造出藏獒勇猛、忠诚的形象。
第二步是新闻事件炒作，一会儿炒作某土豪1000万买纯种藏獒，一会儿又30辆奔驰车队迎接，藏獒值钱的观念不断的扩散开来。
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第三步是宣传藏獒的稀缺程度，马俊仁大肆宣传纯种藏獒全国不超过100只，给价格泡沫化带来基础。大量土豪一掷千金混进“藏獒圈”，只是想在朋友圈炫耀一下。
通过这些疯狂的宣传，高峰时期一只藏獒可以换北京两套房。
2013年后形势急转直下，藏獒价格炒作到土豪也不想接盘，而且大家渐渐的发现这东西除了炫富真的没什么价值：看门用，好像还不如保安；当宠物养，成本极高，智商还跟不上，而且还不断曝出攻击主人的新闻。
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泡沫破灭后，养殖场的藏獒卖不出去，渐渐的降到1000，降到800，后来做肉狗卖出。
现在来看这场闹剧就是一次博傻，部分利益相关群体非常清楚藏獒的价值，不过无所谓，即使价格再高，有人接盘就行。
接盘的自然是一群不明真相的群众，在宣传的基础上自我催眠。泡沫破灭前就有人质疑藏獒的价值，但是很快就被接盘侠怼回去：
你们懂什么，藏獒是神犬，不用说狼，连老虎、猎豹都不怕。
其实藏獒咬合力连狼的一半都没有。
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现在的楼市，也渐渐有了博傻的意味。
博傻是一种典型的投机行为，不需要考虑产品价值，只需要确认还有傻子给自己接棒就足够。如果你找不到别人接盘，那么你就是那个傻子。
而投资恰恰相反，投资更多的是分析产品价值，如果未来产品价值有提升可能，或者目前价值存在低估，就是可以入手的理想标的。
博傻过程中找到接盘对象，最重要的环节就是编织一个故事让他相信。
比如1998年的奉贤海湾。那一年，海湾地区被定位世界九大湾区之一，以香港浅水湾、纽约长岛为样本打造上海的顶级宜居区域。
上海将发展为香港、纽约、东京一样的一线城市，上海的海湾达到香港、纽约海湾的高度似乎水到渠成。
所以这里规划了海湾大学城，迁入了上海师范大学、华东理工大学两所重点大学以及上海应用技术学院、上海旅游专科学院。
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所以这里建设了4A级景区碧海金沙，不惜成本在外地运来细沙打造渔人码头，除了这些还有：
国际风筝放飞场、
东海观音寺、
滨海知青文化广场、
龙腾阁、
京剧服饰馆、
文化一条街、
松声马术俱乐部、
游艇基地、
上师大实验学校、
安达医院、
海泉路商业、
金汇港等滨水景观带……
现在哪个新区能拿出这么多重量级配套？
这样宏大的规划，辅以强大的宣传攻势，似乎奉贤海湾成了宇宙中心。房地产市场随之火爆，大量客群纷至沓来，高峰时一房难求。
后来的故事大家都知道，部分项目并没有顺利落地，写字楼项目也多有烂尾——以至于成为探险爱好者的乐园。
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像藏獒泡沫一样，梦想一旦破灭，最后接盘的那群人成为这场狂欢的成本。
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2010年后奉贤海湾房价陷入停滞，在地产黄金时代仍然逆势下跌。
当年买入海湾的客群分为两类，一类是明知道这是坑，但是依然率先涌入；
另一类是不明真相的群众，被疯狂的宣传、汹涌的客流裹挟着入手当了韭菜。
不明真相是因为这些客群容易被情绪感染，缺少独立思考的习惯。奉贤海湾与香港浅水湾的共同点很容易看到，而且有大量宣传，不过找到一个共同点又能说明什么呢？
环二与吴彦祖都是中华民族的儿女，都是两个肩膀扛一个脑袋，但是仍然不是吴彦祖。
宏大的规划也是人人都能看到，规划是否可以落地你们做过详细分析了吗？
不过在大家纷纷入场时是不欢迎负面言论的，一旦你提出质疑就会有大量声音怼得你哑口无言：
奉贤海湾是核心规划，真金白银地砸进去，怎么可能没有未来？人家规划部门有数据有资料有分析，而你就一个键盘，有什么底气提出质疑？
就像当年疯狂的相信藏獒能够打败猎豹一样。
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现在上海楼市依然不缺宏大的规划，这些规划的影响力、落地可能性，好像有些朋友仍然没有独立分析。
当然也可以理解，大家平时工作都很忙，没有那么多时间；而且这个行业的数据很贵，没必要个人名义购买。
环二恰好身在这个行业，只是想用自己的专业素养，尽可能的帮大家做一些客观解读，尽可能的将规划背后的东西呈现出来。
这些分析可能与大家之前接受到的信息有冲突，因为这个行业充斥着规划内容，但是环二更关注的是落地可能性。
不要看他们说什么，要看他们做什么，只要认真观察当局的一举一动就能发现不少问题。
比如环二比较看好的张江。张江的科技企业员工落户容易大家都清楚，背后的资金支持也相当客观。户口与资金，是当局对产业扶持最大的诚意。
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更重要的是，张江从来不是一个房地产市场。环二之前讲过，张江园区内部是不宜居的，这里没有配建太多商品房，所以生活配套也相对匮乏。即使是即将开发的张江中区，商品房也仅华发四季、三湘海尚少数几个。
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其他地块呢？都做成了人才公寓。
这些土地如果以商品房拍出，每块地都能有十几亿甚至几十亿的收入，做成人才公寓完全是放弃了当地房地产市场。
而且人才公寓稀释当地购买力，对房价上升一定是很好的遏制。这才是打造产业重镇的正确姿势。
如果引进企业的同时炒作房地产市场，片区还没开发完成房价已经超过市区，对后续企业入驻一定不利。
这样的行为不是开发产业园，而是打着产业的旗号开发房地产。
对于上海的大部分规划大家都可以按照这个标准进行校对：当局给了哪些核心资源？是发展经济还是暗地里发展楼市？
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当然并不是说规划不能落地的地区房价就不涨，房价是否上涨取决于预期，与其他因素关联度不高。
只要这个故事还有人相信，就会有源源不断的购买力流入，房价就存在上升的基础。
毕竟韭菜的共识也是共识。
对于这样的区域需要更加谨慎，因为你很容易分不清自己到底在第几重梦境。
佛说人生有三种境界，看山是山，看水是水；看山不是山，看水不是水；看山还是山，看水还是水。
买房也有三种境界，不明真相买入，看清真相离开，看清真相依旧选择买入。你是哪种情况呢？
另外，某些区域在广泛的宣传下房价暴涨，如果你恰好在这买过房子，千万先不要庆祝。你需要认真思考一下，房价的上涨是利好兑现，还是因为更多的韭菜涌入。
当年陆家嘴也经历过房价暴涨，以至于房价达到徐家汇的两倍。后来，你懂的。 不仅要看饼，还要看馅 说了个啥？
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