突发！武汉楼市大招“三变”
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/188d94850acb4b53a55605b932f19962武汉楼市又有重大消息！临近6·25“首次双集中”大考，官方发布第三次调整
“双集中”第三次调整
“错时分批”揭牌
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【越乔】发现，这次调整是规则，官方给予的说明是，鉴于首批两集中项目宗数多、金额大，将按照“错时分批”模式组织揭牌。
其中，34宗项目于6月25日揭牌，10宗项目于6月26日揭牌，13宗项目于6月29日揭牌。方便企业竞买，减少交易风险，确保顺利成交。
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“双集中”第二次调整
涉及光谷2宗地块
【越乔】最新获悉，2021年武汉首批集中供地第二次变动，涉及光谷地块延期、起始价上调。
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其中，P（2021）033号地块起始价调整为人民币234110万元，P（2021）037号起始价调整为人民币354850万元；
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调整前地块信息
【越乔】发现，P（2021）033号地块相比此前发布的公告，起始价上调45670万元。
P（2021）037号地块相比此前发布的公告，起始价上调61060万元。
另外，P（2021）033号、037地块延期挂牌出让，挂牌出让揭牌时间延长至2021年6月29日。
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调整后地块信息
不过，【越乔】发现，官方对此次调整作出了说明，在综合考量项目开发成本和市场预期情况后，申请适度提高部分住宅地块的起始价格。
官方认为此举可使土地价格更为契合市场供需实际，有利于引导企业理性竞争，有利于防止市场异动。
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官方已有说明，【越乔】在此，不便再作深入解读。
“双集中”首次调整
涉及4个区6宗地
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据【越乔】了解，2021年武汉首批集中供地首次变动，涉及到武汉4个区6宗地块调整，包括4个住宅项目，涉及延期、撤牌、起始价上调。
1、蔡甸区项目：P（2021）027号地块起始价调整为人民币55055万元，P（2021）032号地块撤销挂牌出让；
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调整前地块信息
【越乔】发现，P（2021）027号地块相比此前发布的公告，起始价上调10055万。
2、江夏区项目：P（2021）039号地块延期挂牌出让，申请人提交竞买保证金及竞买申请的时间延长至2021年6月28日17时整，挂牌出让揭牌时间延长至2021年6月29日9时30分；
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调整前地块信息
3、东西湖区项目：P（2021）042号地块起始价调整为人民币127080万元，P（2021）044号地块起始价调整为人民币165170万元；
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调整前地块信息
【越乔】发现，P（2021）042号地块相比此前发布的公告，起始价上调26810万；P（2021）044号地块相比此前发布的公告，起始价上调39800万。
4、洪山区项目：P（2021）053号地块撤销挂牌出让。
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调整前地块信息
整体对比，6月25日武汉出让土地由60宗调整为57宗，土地出让金由724.66亿元调整为724.34亿元，起始价上调了76665万，部分地价上调。
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调整后地块信息
前情回顾
首批集中供地出让公告公布
【越乔】此前获悉，2021年首批集中供地出让公告正式公布，60宗涉宅地块，预计6月25日集中揭牌。第二次、第三次集中供地拟于8月、10-11月。
武汉首次集中供地，意味着，楼市调控进一步延伸到源头地市“供地调控”，既是一种改革创新，更是一场对武汉楼市的重大挑战和考验，意义深远。
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据了解，60宗地总出让面积413.38万方，总起拍金额 724.66亿，总保证金130.11亿，体量和金额位于全国前列。
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数据来源：克而瑞研究中心
从供地分布看，地块主要集中在新城区（开发区），中心城区占比较少，蔡甸最多，青山区此次没有地块挂牌。
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挂牌起始时间为2021年6月15日9时整，揭牌时间为2021年6月25日9时30分（需分期揭牌时另行通知）。
据克而瑞研究中心数据，目前全国已经超过22个城市公布首轮集中供地，超半数城市已开启首批集中供地竞拍，不少城市采取了限地价+限房价。
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数据来源：克而瑞研究中心
但是有一点值得注意，在双限价的城市出现高溢价率地块，也将意味着，房企盈利空间缩小，高地价不一定带来高利润，反而是痛苦，特别是地王。
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数据来源：克而瑞研究中心
【越乔】初步判断，基于全国大多重点城市已经搞完一轮拿地，抢占了先机，房企资金已经消耗了一波。
末班车效果可能不会很好，武汉放在6月中下旬更合适，拉长“蓄客”时间，等待房企回款拿地。
集中供地全国一盘棋，城市与城市、房企与房企之间竞争加剧，对地方和房企还是很有挑战的，拼的是“天时、地利、人和”。
另外，受地块分布以及楼市销售市场“两级分化”影响，也很可能导致土拍两级分化。
楼盘好卖的版块，土地会更抢手，溢价率会更高，更容易出地王，不好卖的版块则可能底价成交甚至出现流拍。
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数据来源：克而瑞研究中心
总之，武汉首次集中供地，对武汉地市、楼市都将产生影响，后面还有第二次、第三次供地，对地方和房企绝对是个大考验。
调控效果不能只看一次供地结果，而应“让子弹先飞一会”，经过多轮执行后，效果才能显现出来，俗话说的“厚积薄发”。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/7f4d621442b34f17a887eb6e0d61030e 这个月的土地拍卖价格全线上涨了，房价怎么可能降得下来？
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