未来10年，4类城市的房子或迎来“贬值潮”？内行已悄悄“逃离”
如今楼市分化已经成为公认的事实，而在很多人的心目中，楼市分化主要指的就是城市之间的分化。事实上楼市分化不仅仅存在于城市之间，同时也存在于同一城市的不同区域之间，甚至是不同小区的房子也有可能会出现分化。不过大多数人最关心的还是城市之间的分化，因为城市对于房地产的价值最具决定性，很多时候我们判断房子到底值不值钱，最首要看的就是房子位于哪个城市，城市基本就决定了房子的价值。比如北京的房子，不管房子其他的条件如何，在人们的心目中北京的房子一定值钱；如果是鹤岗的房子，不管房子有多高端，地段有多好，人们还是会把它当作廉价的房子，认为鹤岗的房子不值钱。
从目前的楼市发展来看，虽然整体楼市呈现出比较稳定的状态，但是局部城市的楼市出现了很明显的分化。从具体城市来看，南方很多城市的房价依然有上涨的趋势，比如杭州、南京、厦门、东莞等城市，而不少北方城市的房价都有所回调，比如天津、郑州、石家庄、济南等城市。
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在楼市分化的背景下，购房者买房的难度会更大，因为购房者有概率买到房价下行的城市。过去在房价普遍大涨的时候，购房者基本上不用担心房价下跌的问题，但是在如今楼市分化的背景下，购房者在买房的时候确实要更加谨慎。对于刚需购房者来说，可能没有必要去追求升值空间很大的房子，不过也不能购买那些会发生大幅贬值的房子。因此购房者在买房的时候，一定要尽可能避开那些楼市发展前景不好的城市，因为这些城市的房价有可能会发生“贬值潮”，购房者购买这样城市的房子基本上就相当于是高位接盘。
什么样的城市的房价有可能会迎来“贬值潮”呢？笔者认为以下4类城市的房子将会迎来“贬值潮”，一些内行人已经开始悄悄“逃离”，希望购房者也能尽可能避开这几类房子。
第一：人口持续流出的城市。
提到房地产行业的发展一定离不开人口，人口对于房地产行业的重要性不言而喻。在房地产行业刚刚兴起的时候，人口基数对于房地产行业的发展非常重要，而我国有十分庞大的人口基数，这基本就决定了房地产行业刚兴起的时候会经历非常“兴旺”的时代，因为大量的人口基数就意味着很大的购房需求，这些购房需求支撑起了房地产行业前期的发展。
随着房地产行业的发展，目前住房拥有率以及人均住房面积已经达到很高的水平，这意味着人口基数方面的红利已经逐渐消失，未来房地产行业的发展看的不再是人口基数，而是人口的变化趋势。从具体一个城市来说，如果城市人口外流的话，就会损失很多购房需求，人口的发展不利于房地产行业的发展，相反那些人口持续流入的城市，流入的人口对于住房有很大的需求量，自然会促进房地产行业的发展。
通常一个城市流出的人口都是年轻人和青年人，这些基本上都是买房的主力人群，如果这些人持续流出的话，城市中的购房需求将会大幅减弱，房地产行业的发展自然没有潜力，房价也很可能会发生回调。因此人口持续外流的城市，发生“贬值潮”的可能性还是很大的，购房者在买房的时候需要尽可能避开这类城市。
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第二：二手房价格比新房价格低很多的城市。
在一些房地产热点城市，通常会出现新房和二手房价格的倒挂，即二手房的价格比同地段新房的价格还要高。为什么会出现这种现象呢？因为在一些房地产热点城市，调控政策一般都会收紧，新房会有限价政策，在限价政策的影响下，新房的价格卖不上去，因为楼市相对比较火热，二手房的价格就会炒得比较高，这就出现了新房价格和二手房价格倒挂的情况。
而那些二手房价格比新房价格低很多的城市，其实都是一些楼市发展非常不景气的城市。当楼市环境不好的时候，最先出现的就是二手房有价无市，二手房业主就会率先降价卖房，而新房因为成本的问题，价格不能下调太多，因此在实际交易的过程中，二手房的价格会比新房低很多。
因此同地段新房和二手房的价格之间的关系也能判断出楼市的发展情况，如果购房者发现城市中二手房的价格比新房的价格低很多，那就意味着这个城市房价有可能会发生下跌，在买房的时候尽量避开这样的城市。
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第三：在炒房客的炒作下，房价本身偏高的城市。
如果从普通人买房的难度上来说，目前我们国家大多数城市的房价都处于偏高的水平，但是有部分城市因为自身的一些优势，经济优势、人口优势、自然环境优势等，人们还可以接受这类城市的房价，至少这类城市有能支撑高房价的硬性条件。
不过有一类城市，房价的上涨完全是炒房客的炒作而造成的，这类城市就属于真正房价虚高的城市，随着炒房客逐渐退场，这类城市的房价也将迎来一定程度的回调。其实环京一带的城市就是最好的例子，比如燕郊、涿州、廊坊、香河等城市，因为距离北京相对比较近，在炒房客的炒作下，房价获得了大幅上涨，当时燕郊的房价最高已经达到三四万，不过随着国家出台了调控政策，燕郊的房价基本腰斩，香河的房价也从最高的两万五左右跌倒如今的七八千。
过去几年楼市确实存在很多炒房客，因此有部分城市的房价确实处于偏高的水平，对于这类因为炒房客的加入而房价偏高的城市，未来房价大概率会迎来回调，对于这类城市购房者需要格外谨慎。
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第四：经济发展相对滞缓的城市。
经济发展滞缓主要包括2个方面，首先城市本身经济发展状况不行；然后经济的增速也比不上全国的平均水平，一般符合这两个条件的城市基本上就是经济发展相对滞缓的城市。
对于楼市发展而言，经济的发展也非常关键，因为楼市的发展基本上同步于城市的经济发展，而房地产的价值一般也和城市的经济发展基本一致。有人很好地形容了房地产价值和城市发展的关系，买房就是投资城市的股票，而城市的经济发展状况就决定了股票的涨跌。
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购房者在买房的时候一定不可忽视经济层面的因素，城市经济的发展基本上决定了房地产行业的发展，也决定了未来房子的价值。那些经济发展滞缓的城市，房价不仅没有上涨的空间，还有可能会出现下跌。
关于以上4类城市，大家有什么看法呢？欢迎在评论区进行讨论。 未来投资房地产需谨慎。 二胎、三胎政策开放，房子需求量应该增加，除非受疫情影响吧。
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