北京楼市：这些板块即将崛起，投资客开始入场
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/f7c4a02353f0433192215504ed6e3cd2我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：住亚运村新荣家园，喜欢周边的环境和设施，奥森就在家门口，因为房子是塔楼，想置换南北通透的三居，华馨公寓，安立花园，润枫德尚，华悦国际，这几个小区如何选？现在置换，该如何操作，是先买再卖还是换个顺序，请房姐给些建议，谢谢
回答：你好，置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。 楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。 这几个楼盘对比，优先华悦国际。
提问：房姐您好，关注您很久了，学习到很多。本人家庭名下仅一套房，近期刚出掉，想换一套带学区性质的四居，目前手中现金150万，到明年三月现金能到800万，目标1200-1300的四居。由于是非京籍，考虑学区顺位等因素，选定了两个目标小区：1.清河橡树湾，小区新管理好学区不挤，但周边交通不好且单价贵。2.亚运村卧龙小区，基本有房就能上且四居面积大单价相对没那么贵，但小区老旧且四居都是塔楼。 从自主角度房姐您推荐哪个？或者你们还有别的推荐吗？非常感谢～
回答：你好，感谢付费！ 橡树湾不算学区房，橡树湾的优势是矬子里巴将军，在清河这一带属于龙头，靠自身的品质和五彩城的取胜，现在价格还算比较合适。 以下这些9年一贯制的对非京籍入学都挺友好的：人大附朝阳 陈经纶帝景 朝外本部 陈经纶嘉铭 白家庄小学+80中 望京陈分 朝师附小+人大附朝阳 朝师附小+清华附朝阳 北师大朝阳 景山朝阳 三帆朝阳 从自住角度，更推荐橡树湾，品质没话说。 考虑学区，建议从以上推荐的学校里面选择你喜欢的楼盘
提问：房姐，你好！新人首问。 （1）现状：西单附近有一套04年小一居，小区环境不好，但位置很好。价格600左右。在老人（66岁）名下。目前在出租。 （2）需求：纯投资，打算卖掉西单一居，作为首付，再以老人名义进行接力贷，贷款100~200左右。 （3）问题： ①目前市场下进行这种操作是否合适？ ②如果投资新房，限竞房和常规商品房，哪个更适合投资？ ③限竞房中华樾北京，西山锦绣府，万橡悦府几个盘怎么排序？我们和老人户口都在西城，工作也在西城，能有渠道获得华樾北京的购房资格吗？其他新商品房您有什么推荐的吗？ ④二手房方面我看您推荐朝阳，能推荐几个适合我的小区吗？还有海淀的二手房怎么样？多谢啦！
回答：操作没问题 性价比上 万橡悦府>西山锦绣府>华樾北京 华樾北京如果长持可以买，其卖点就是大望京科创区，阿里是重要产业来源，注意临近高压线的那栋谨慎买。 朝阳二手盘可以看下 望京板块 大西洋新城、季景沁园、宝星国际 等 海淀投资不合适，学区属性太重
提问：房姐好！ 北京夏天如果下暴雨的话，哪些区域会明显积水严重？老公房的半地下室和地下室，是不是都会被淹？（因为从外面看觉得很危险） 谢谢。
回答：看具体地段，一般来说，淹水的地方不多。 大多数是马路或小区外部存在，小区内部较少。 可以实地看环境，水淹的痕迹很难去掉。
提问：房姐好！手上刚好有100多，打算把户口迁到杭州建仓。看你说100w在杭州就能买到总价1000w，这是怎么做到的，单核还是多核才行？贷款呢，是怎么做到贷9成的？你们有杭州代购服务吗，可以找你们吗？
回答：杭州最大的优势在于贷款宽松，以及房屋品质较好。 房产的升值收益，取决于城市的价格成长性，微观的选筹，以及贷款的杠杆。 江浙系银行有贷款9成产品，所以才有100买1000万的操作性。 选筹的差别，可以做到50%-100%的差别； 首付1成和首付3成，收益率是3倍的差别。 这是核心竞争力。 可以找我们，准备工作早点做起来。
提问：房姐好，我是非京籍，社保已满五年，准备买首套房，sfsd，因考虑积分落户额外加分因素，打算在北京城六区外购买，首付能在300-350以上，总价款希望上限控制在650左右（最高不超过700）。因新房拿本晚，所以目前考虑城六区外二手房，三居室（考虑将来有小孩方便），购买考虑因素包括自住（小区及周边环境可以，生活便利）、通勤（地铁方便，工作在金融街和大望路）、和保值增值（上学因非京籍暂时不太考虑学区了）。目前枣庄、旧宫、回龙观几个区域都看了不少，主要看次新房，目前，在枣园区域关注中建国际港，旧宫区域关注富力盛悦居和朗润园，回龙观区域关注国风美唐和公园悦府。 因为目前根据普遍说法，买北城还是比南城好（昌平毕竟属于北城），但回龙观整体感觉人口密集、生活环境一般，而枣园和旧宫区域的话，环境不算差。 最后想咨询房姐，像这种情况，买哪个区域比较好？（包括升值潜力）。此外，目前回龙观关注的国风美唐和公园悦府两个小区价格在年底已经上涨，现在购买是否合适？ 另外，上面的小区是否有推荐，或者有其它购房意见。
回答：回龙观虽然睡城，但衔接望京和西二旗两个产业区，所以价格上还算坚挺，也是很多码农置业首选，旧宫没什么产业支撑，需要改造才能释放潜力，最近三年旧宫枣园也是降幅较大的板块。我建议优先选择回龙观，年底上涨幅度不大，国风美唐和公园悦府还可以上车，还有新龙城、流星花园、矩阵二期 也可以淘下
提问：房姐您好，我准备婚前用两个sfsd资质买两套房，家里能拿的首付不多，两人收入能够匹配高杠杆；两套计划首付分别是400-450万，一套180万。计划远\/近、新\/老搭配。大首付买总价750-850的市区二手，小首付买五环竟限房。竟限房可以持有8-10年，兼顾投资和自主，市区二手房保证流动性，自主或出租，上车两套还是多考虑保值增值。房姐怎么推荐？？
回答：你的思路也可以，800左右建议望京为主，例如 季景沁园 宝星华庭，限竞房目前性价比都不高 另外一个思路 可以用一个人的sfsd 买一套1000+的标的 可以贷足。还能保留另一人的sfsd 未来置换或投资使用
提问：【新人首问】美丽的房姐，你好！ 1.个人情况介绍 计划购入一套三居自住，首套首贷，首付最多450（含税费、中介费），家庭年收入税前约50。本人在朝阳门附近工作，计划通勤距离不超过15公里。 2.问题 （1）目前看中一套北京青年城的房子，无电梯6层板楼的4层。该小区怎么样？是否值得入手？比较担心两点问题，小区03年建成，房龄较长且没有电梯，若自住5年再出手，是否会因为房龄超20年、没有电梯对房产保值产生影响？ （2）仅粗略看过两次房子，范围包括成寿寺、青年路、常营和北苑。是否有其他区域或者合适的小区推荐？
回答：1. 你可以看一套总价800上下标的，青年城不是最好选择 2. 建议看下 双井、朝青、石佛营、百子湾 例如 沿海赛洛城、后现代城、青年汇佳园、国美第一城
提问：你好！孩子刚上高中，想买海淀北京育英学校万寿路校区附近，早高峰开车20分钟以内能到的房子。一家三口，偶尔有一到两个老人来住，所以最好是两卫的三居，或者能改成舒服的三居的两居也行。预算650-750之间，可全款，不考虑学区。小区环境最好好一些，或者内部环境一般但很近就有小公园的。生活便利。这个预算在附近买个好小区感觉比较困难，最远看过了长安新城、大成郡、四环里的第七街区（中堂）、碧森里、定慧福里、玉海园、恩济庄46号院等。之前也看了天鸿美域、建邦枫景等，但考虑太远放弃了。具体感觉如下：1、第七街区：小区环境好，能买个大点的两居，但感觉周边配套似乎不太方便。2、长安新城能买三居，小区环境凑合，开车超过了20分钟。旁边的大成郡小区不错，但这个价位只能买两居改三居，而且是朝向非常不好的，这片感觉生活比较方便。3、玉海园：生活还算方便，但小区感觉有点乱，楼的质量也很一般，这个区域似乎还经常有飞机飞过。4、定慧福里：上学很方便很近，但小区外部环境很乱，价位偏高。5、兰德华庭，只能买小两居，紧邻地铁，但离学校略远。5、西翠路南边今日家园：周边环境很乱，小区户型也比较差，但上学非常方便。中介也推荐了附近的一些老房子，得房率挺高，但是没有电梯比较难接受，这种房子是否也可以考虑。 麻烦请您给个建议，这些该如何选，希望房子能保值增值，如果房价涨了属于能跟得上的，孩子大学后可以考虑卖掉或者出租。谢谢！
回答：没有完全匹配的标的，建议牺牲户型选择大成郡，这个小区，位置比好，小区品质不错，低密度，备选建议第七街区 。这两个跟上大盘都没有问题
提问：您好，新人首问，目前在顺义马坡附近租住 看了后沙峪和马坡、顺义城区等小区 因为是二套首付比较高 总200首付 最多可再借30万 所以看的都是330万以下的房子，同时因为购房资质要到明年6月才可以以上为基本情况。今天看马坡房子 佳和宜园09年90平房子 小三居一层自己改了地暖，房东可以现在给签购买合同，等到明年有资质再正式交易，需要先付160万 链家担保，想问下是否合适 以及在过4-5年出手情况，目前希望上车 目前谈到总价295万 急求助 谢谢
回答：你好，顺义本地人喜欢买马坡，也是很多人改善的目的地。之前有城铁规划，现在暂缓。 考虑自住可以买，但是你明年6月才过户，首付160万成本太高。建议先付少量定金，签个定金合同，假设明年6月购房资格没有搞定，你的损失也不会太大。 同时把合同条款都改成利好你方即可
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