未来房价是涨是跌？三个趋势下，全国房价格局已被提前锁定
当下普通百姓最关心的除了农业口粮就是住房问题了。一直以来，住房问题都是老百姓最头疼的问题，即使在去年疫情期间。受到严重的经济冲击的情况下，楼市依然是大家牵肠挂肚的焦点。由于去年一整年的疫情影响，几乎所有行业和所有的人都遭受到了巨大的经济考验。甚至很多房地产开发商都已经面临破产危机。马上我们将会进入到炎热的夏季，按照以往的惯例，每年的春季也就是3月，4月都是各行各业经济快速提升的旺季。
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图1
那么今年楼市会是一个什么样的行情呢？我们可以从社科院发布的报告上看到2020年-2021年整个楼市出现了一个“V”字形的走势，主要是因为去年上半年因为疫情影响而跌入低点，但是下半年，通过我们不断努力恢复经济，人们积压的住房需求陆续得到释放。直到今年年初的时候。房价上涨趋势还存在。
年初1月份和2月份总计有超过400座城市房价上涨，占到了全国65.44%的城市比例。这个数据说明一半以上的城市房价都是在上涨。但是比较奇怪的是3月份和4月份房价上涨的城市数量在减少，全国一共有351座城市房价上涨，在全国城市占比只有51.1%。
通过数据比对，我们可以知道，主要是因为在上半年的时候政策密集性地调控楼市涨价势头。目前陆续回归到正常发展的趋势，大部分的房产中介以及置业顾问也看好房市楼市的上涨，不断地通过各种方式营造房价涨价的气氛。
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图2
不过呢，在即将过去的5月，我们可以看到，虽然开发商和房产中介在不断的贩卖焦虑，不断的通过各种方式去催促买房者买房，但是楼市并不是他们以为的那样子一片火热。
相比较而言，5月份的楼市是比较遇冷的。我们回顾上半年来看，为什么从年初的1月2月到经历了“金三银四”的3月4月再到“五一黄金周”。楼市的热度先经历的小幅度的上升又迅速回归正常？楼市内行呢认为有三大趋势促使了房价或许不得不降。
第一个趋势
房贷的利率政策不断在上调，金融政策持续收紧，针对性密集调控。
在这个国家层面的金融调控趋势下，房价将会进入调整期。根据财经消息，各大银行都在调整房贷利率。以深圳的工农建交四大行为例，首套房贷款利率上调了15个基点，上升至5.1%二套房房款利率上调了35个基点上升至5.6%。而同期宁波各大主流的银行也普遍将房贷利率上调了10个基点，首套房调升到了5.45%，二套房也调升到5.7%。这也说明了全国范围内的房贷利率上涨周期开始启动了。
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图3
从证券日报上的消息可以看到，全国42个重点城市中七百多家银行的分支机构房贷利率监测数据显示，全国范围内首套房贷款平均利率大概为5.33%环比上涨了2个基点，二套房贷款平均利率为5.61%。环比上涨了2个基点。大家都知道，自从“限贷令”出台以来，整个楼市的调控重心更偏向于信贷。各大银行收紧了信贷的审批额度。整个楼市就没有了更富余的资金来源，房价的银行资金支撑也就没有了。这也就造成了有更多的城市房价在下跌现象。
今年以来有很多银行在“限贷令”政策下出现贷款额度不足，无法像以前一样向市场提供充足的贷款资金。这就很大程度上减缓了买房者买房的热情。我们可以注意到，中原地产发布的数据中提到，今年3月份，房地产调控的次数只有48次，但是截至到4月中旬，房地产调控的次数就已经超过150次了。
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图4
从中可以看出国家对楼市的调控越来越密集。针对今年年初1，2月份房价上涨的苗头，国家现在对楼市进行了精确性的调控。比如，前两个月。广州，合肥，宁波，南通这五个房地产热点城市因为房价上涨就被住建部约谈了。经过约谈以后，在4月份很明显的抑制了房价上涨的苗头楼市立马降温。5月份以来，楼市进入了更艰难的时期。可能会出现一些局部城市下跌的现象。
第二个趋势
不断增加的库存和债务压力让房企之间竞争更激烈。
对于房地产公司来说，卖不出去房子是最要命的，就算房价没有上涨也会有成交的利润可言。但是如果没有成交量卖不出去，房子就会陷入很大的债务危机。我们来看一组来自于易居房地产研究院的一组研究数据。
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图5
到2020年底，全国100个城市新增的商品住宅库存的总量已经超过了5亿㎡库存规模，总库存已经保持连续24个月增长。这也说明就目前的情况，整体房地产市场对于房地产开发商的考验很严峻。这种连续库存上涨的情况在2014年也出现过。当年整个楼市的库存，待销的面积从2013年不足5亿㎡极速增加到6.2亿㎡。
但是房产的销售却减少了1亿㎡。这就造成了市场上有大量的房产没办法卖出去，楼市有相当一段时间持续走低，房地产企业必须要解决这个库存积压问题。很多三四线城市就进行了一些“棚改”政策，同时推出了降低首付和降低房贷等各种联合措施，这个库存问题在当时得到了比较好的解决。然后楼市也迎来了连续几年的房价上涨期。
房地产企业呢在发展的过程中会产生大量的企业债务。负债压力越来越大，需要用销售房产来回填资金缺口。而国家在这方面早在去年8月，央行和住建部召开的座谈会上就已经给出了房地产企业的“三道红线”。其中明确预警那些除去预收房款外的资产负债率大于70%。净负债率大于100%的房地产企业。
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图6
但是现如今出现了新的库存积压问题，会不会像七年以前那样解决呢？其实是比较难的，因为现在“棚改”政策已经停止了。国家提出来的是“旧改”代替“棚改”政策。楼市的调控主要目的就是为了防止房价过度上涨。如果经济刺激过头了，也会导致房价上涨。我们从来自中泰证券的一个3月份的楼市研究报告中。获悉，到去年年底，全国所有商品房已经有70亿㎡以上的库存。这就意味着未来将会有更多的房子需要等待销售。所以在“三道红线”的政策和大量库存以及负债问题等压力之下，房地产企业之间竞争就会更激烈。促使了降低房价换成交量的市场竞争方式。
第三个趋势
在“房住不炒”的调控理念下，购房需求减少造成了供需关系的改变
怎么来看70亿㎡的库存面积呢？如果一个家庭每套房，按100㎡来算。大概相当于7000万套待售的房源。那么这7000万套房子呢，足够支撑两亿人生活起居。我们再来看看央行发布的城镇家庭负债统计中显示，我国城镇家庭住宅普及率早在2019年12月就已经超过96%了。
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图7
进入2020年以后，全年总销售面积大概为17.6亿㎡。大家都有房子了，普及率就升高了，所以相对应的新的购房需求就会陆续减少，市场就不再是早前的卖方市场为主，而是逐渐转为买房市场了。
国家提出“房住不炒”的核心理念，主要是用来限制炒房者和投资者盲目地买房炒作楼市。但是事实上呢？核心城市里比较热门的楼盘有大部分人都属于炒房和投资者。真正的刚需购房者并不多。所以经过连续几年的政策收紧调控。房价上涨趋势和幅度也在不断地收缩。除了刚需之外的投资炒房利润一直在减小。他们的持房成本不断增高，超出这些人的支撑能力之后，这一类人就会渐渐退出整个房地产市场。所以整体来看，还是以热点城市为主要的调控对象。国家发布的大部分政策率先在一线城市启动，慢慢辐射到其他各个城市。
最近这几年很多地区二手房的挂牌量不断地在增加，也是因为越来越多的投资者，炒房者在退出市场。那么二手房的挂牌量上去以后呢，就会对新房的销售市场形成一个很大的冲击。来看一组官方数据。到今年3月份。
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图8
全国的新增挂牌房源环比2月份大概上涨了83.9%。这一比例说明了仅仅一个月增长近一倍。但是市场的反馈呢刚好与这个突增的挂牌量相反，成交量并没有明显大的变化。我们从中不难发现，这种现象的原因背后很大概率上是因为炒房客进行了低价抛售。但是市场并没有受到很明显的冲击，成交量并不多。所以产生了一连串的连锁反应，促使了新房、二手房市场价格联动下降吸引更多的购房者关注。
在“房住不炒”的核心调控理念之下，房地产必然会回归居住的本质属性。大量的炒房客退出这个市场以后，整个楼市的供需关系就会发生很大的改变。房子多了，住的人还没那么多，这就造成了房产很大的空置率。从西南财经大学一篇关于2017年我国住房空置率的研究报告来看，在2017年的时候，我国的住房空置率已经达到了21.6%。这个比例参照国际上通行的标准来对比，已经处在了商品房严重积压的比例区间。也正是炒房客不断地炒房，使空置率增加，造成了市场上一种供不应求的火热现象，因而产生了大量的泡沫。
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图9
自从大家回归理性的房住不炒属性之后，房子就逐渐丧失了投资属性。因为只有房子的房价涨幅大于炒房客他们的持房成本，折旧率成本，房贷利率成本才会有投资利润。也就是说房价的涨幅要超过9%炒房投资才能实现盈利。现如今各种调控政策已经使得炒房基本没有盈利空间。
除了传统的市场因素之外，还有一个我们最近经常提到的问题，就是人口红利的问题。我国现在的新生人口数量在持续降低。人口对于房地产市场的影响是很长期的。没有人口做支撑，建造再多的房子都没人住更没人买。过去几十年，房地产行业的兴旺发展，主要原因在于劳动力从农村向城市转移，大量的进城务工人员，需要在城市里买房定居。而当人口增长放缓就没有那么多必须要买房的人了。刚刚过去的全国人口普查也从数据上给出了一个明确的普查结果。
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图10
年轻人是买房人群的主力军。但是现而今社会现象是年轻人越来越多的不结婚，不生孩子，过着单身生活。年轻人不愿意组成家庭，自然购房需求就没有那么强烈。即使我们很在几年前就开放了二胎政策。我们的新生人口数量依然呈现下降趋势。
小结：
综上所述，有三个大的趋势造成了房地产行业逐渐降温。市场回归理性。短期的房地产金融调控密集性精确打压房价上涨现象，会加快投资者、炒房客退出市场。当大量的投资者退出市场的时候，会出现大量的二手房挂牌抛售，进而影响新房的销售行情。长期上的人口下降趋势不能支撑房价持续上涨。所以在这几大趋势之下，房价或许不得不降，才能迎来房地产行业健康持续发展的常态。 说不涨多少人会信？ 没钱花的时侯房子又开涨 房子还有涨价的可能吗？人口出生率下降，老龄化加剧，如果出现返流潮的话等等因素的影响，谁还要房子，空城一片
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