二手房停贷？楼市变天了
今天跟大家聊一聊有关二手房停贷的传闻，以及它背后深刻的原因和可能产生的影响。最近关于二手房停贷的传言非常多，如果在百度或者微博上稍微搜索一下，二手房贷款延长乃至停贷这一类新闻很多。
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虽然没有哪个城市或者银行通过官方的文件明说要给二手房停贷，但是现在二手房的贷款确实变难了，审批也更加严格，利率也比以前有明显的上升。
我们简单的看几个城市不同银行对于二手房房贷的一个情况，那先来看武汉，武汉有媒体统计，很多的大行有停贷，即使其他的银行有贷款额度也需要进行排队，要等很长的时间。
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再来看一下，广州各大银行房贷的一个情况，那大家可以看这张表。
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不管是首套房，还是二套房的房贷的利率都提高了，在LPR5年贷款基准利率上都有上浮，像首套房贷基本上浮到5.5%或5.6%，二套基本在5.7% 5.8%，各个银行的贷款要么是额度非常紧张需要排队，要么就是放款时间无法保证，还有的干脆就不做二手房贷业务很久了，直接说没有额度。
再来看一下，合肥18家主流银行的一个最新贷款一览表。
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基本也是首套房贷都是上浮到了5.88%，二套房是上浮到6.37%，都在LPR5年基准利率上面提高了很多，关于二手房的房贷，大部分银行是可以办理的，少部分银行的暂时不做，而且目前合肥对房贷的审批非常严格，名下如果有经营贷、消费贷一律不放款，即使审批通过等待的时间也很长。
还有南京、成都其他城市都有这种情况出现，都是反映这个二手房贷款的额度受限，管控的非常严，尤其是在上半年，很多银行的贷款额度就用完了。
那为什么会出现这种现象呢，这个问题的关键就是在2021年1月1号，正式实施的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，通知是人民银行和银保监会在2020年最后一天，也就是12月31号发布的，在2021年1月1日正式实施。
房地产贷款集中度管理规定非常关键，里面设定了两个指标，一个是总的房地产贷款的占比上限，另一个是个人住房贷款的占比上限，大家知道房地产贷款主要是两块儿，最大的一块儿就是个人住房贷款，然后第二块就是房地产开发贷款。
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我们可以看一下这个它分了五档，根据银行的大中小不同的银行去分，房地产贷款占比上限大型银行是40%，个人住房贷款占比上限是32.5%，就是说房地产贷款尤其是个人住房贷款上面来给你上一个紧箍咒，这样银行就不能无限制的高比例的不停的去发放住房按揭贷款。
因为银行它天然的追求比较稳定的优质的这种贷款，它喜欢多发放房地产相关的贷款，尤其是个人按揭贷款。
这个文件专门设置了个人住房贷款余额上限的要求，它就是为了约束银行房地产贷款占全部贷款的一个比重。
不知道还记不记得，去年8月份还有一个关于房地产商的三道红线，主要是约束对房地产商的贷款的一个增长幅度，这一次银行业贷款集中度规定，主要是集中在个人住房贷款这一块，主要是抑制或者说是压缩，个人住房贷款的过快增长。
关于为什么要建立房地产贷款集中管理制度的规定，官方其实回复里面有一条非常关键，就是提高金融体系的韧性和稳健性。
大家知道这些年银保监会或监管机构一直在提，房地产是金融体系最大的灰犀牛，既然已经明明看到，这么大的一个灰犀牛扑面而来，那肯定要做些什么。
对于房地产的三道红线，以及房地产贷款集中度的管理规定，包括集中供地等等的一系列措施，都是为了缓释，或者调整房产给金融体系带来的过高的这种风险，而且房地产部门的贷款过多以后，它也会挤压其它部门的，关于制造业包括居民部门的消费的贷款的额度，如果大家都去买房了，就会挤压消费，这样你也是不可能实现国内的大循环。
接着我们来看一下，2020年的年报里面二十家上市银行披露了，房地产贷款的占比。
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可以看到，不管是大型银行还是中型小型银行，个人住房贷款余额的占比，有八九家都突破了规定的上限，就是标红的这些这个比例。
可以看到房地产贷款集中度的规定，对银行还是有很强的限制，这样银行不管是给新房也好，给二手房也好，尤其是给二手房的按揭贷款，就会有一定的压缩，或者是戴上紧箍咒就受到影响。
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我们再来看一张图，是关于房地产贷款、个人住房贷款，还有人民币贷款增速的一张图也很关键，我们可以看到，人民币的一般贷款它的增速是蓝色的这个线，房地产贷款还有个人住房贷款的增速，都是比一般贷款都要高，尤其是个人住房贷款它的增速非常高，而且如果长年累月的，这个增速比一般贷款要快的话，房地产贷款的集中度必然会越来越高，也就是占银行总贷款的比例会越来越大，所以说要把这个比例，就是个人住房按揭占总贷款的比例给它慢慢地压下来。
刚才也讲了，去年8月份的三道红线是针对房地产开发商的，今年年初银行对房地产贷款集中度规定，是对个人住房按揭的。
大家都明白房地产不光有居住属性，它还有很强的金融资产的属性，而金融资产的核心特征就是使用杠杆，如果没有杠杆的支撑，中国房地产的金融属性将大大褪色。
房地产贷款集中度管理规定可以说，就是冲着房地产的这种金融属性去的，所以打蛇打七寸，打掉了房地产的金融属性，尤其是打掉二手房的这种投资投机的金融属性，也就真正的实现了房住不炒、价横不跌。
那为什么不去限制一手房的按揭贷款呢，因为一手房连着卖地收入连着城投债，连着土地财政等方方面面，一手房是不会限制的，它总体上还是会鼓励和支持，但是二手房就别想了，二手房的买卖如果站在国家的角度，只会肥了投资投机客，对刚需也好 对地方政府也好，没有任何好处，相反的如果二手房你不加以控制，还会导致大量抛盘的出现，还进而影响整个市场出现大幅波动。
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那么再看一下2008年到2020年，全国新房商品房销售的面积和销售额，可以看到销售面积也好，销售额也好，在2015年以后都上了一个很大的台阶，增速非常高，总量也非常大。
事实上在2015年以后，每年都有1500套的新房上市，而后它就会转化为二手房的库存，那库存越来越多，它对交易量需求也越来越大，这样积累的抛盘也就越来越多，尤其是投资投机客，都是准备赚差价的，但天下哪有那么美的事，就和股票一样，在高位能够成功套现的永远是极少数，那走到今天二手房的投资投机客，应该来说是真正感受到了刺骨的寒风。
因为没有银行信贷的支撑，根本无法找到有效的接盘者，能够全款买房子毕竟是极少数，到最后也许你会发现，就很多地方的不动产也许会变得真的名副其实，成为真正的不可流动的资产，银行的信贷资源是非常稀缺的，肯定会用在刀刃上，也就是会支持一手房的销售，而不是支持投资投机的二手房，没有银行信贷的支持，买家其实是根本承受不起这么高的二手房房价。
最后我们再看一下，最近的二手房的成交的状况，因为随着房地产贷款集中度的这个施行，和上半年个人按揭贷款额度的用尽，或者是快速地消耗，二手房的成交套数也明显有了下滑。
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我们先来看一下深圳，深圳的二手房套数 大家可以看到，进入到五月份的话 只有3027套，那么可以看一下深圳的二手房的两波，这个既是价格也是量的上涨大潮，一波就是在2015年，当时涨价去库存和供给结构改革的时候，降息降准的这个刺激下，那一波的成交量非常大。
2015年整个期间，也是当时深圳房价迅速地翻了一倍多，第二次成交量的放量就是疫情以后，可以看到也有一波放量，虽然没有2015年那么大，但价格也实现了上涨，所以说房地产跟股票都很像。就是量升价涨，量减价跌，如果成交量下去以后，价格的上涨就非常困难、
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我们再来看一下上海的二手房情况，上海的二手房也是一样，大家从大面上可以看到，在2015年也是一波巨大的放量，当时也是翻了一倍，之后第二波就是疫情之后，也是有一个很大的放量，然后到现在四月五月，这个成交量又下来了。
随着下半年信贷环境只会更加收紧，因为上半年额度已经用得差不多了，而且下半年社融的增速还在下降，整个信贷的环境会越来越紧，所以说下半年的房地产，还会迎来比较严峻的一个考验。
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再来看一下广州的二手房的成交数量，广州的二手房成交量也是一样，也是在五月份有一个很大的下滑，只有10524套。
最后就给大家总结一下，今天主要跟大家聊一聊，二手房房贷的收紧以及停贷这件事，其实就是金融监管层多次讲的房地产是金融体系最大的灰犀牛，因此不得不控制，而年初的银行业房地产贷款集中度管理规定，其实就是给住房个人按揭贷款戴上一个紧箍咒，尤其是对二手房。
所以我们可以看到一张大网正在缓缓地落下，那些热衷于投资投机的炒房客们，也许用不了多久就会明白，郭树清主席，在陆家嘴金融论坛前不久说的一句话，他说押注房价永远不会下跌的人，最终会付出沉重的代价，这句话究竟是什么意思。
好了 今天的分享就先到这里，感谢大家的观看，我们下期再见。 错了！应该限制一手房，而不是限制二手房。
限制二手房，那些刚需的人只能去买一手房，房价仍然降不下来，还阻碍了存量的盘货，市场只能越来越畸形。 减少流动性，防止蓄水池漏水，冲垮经济。 二手房崩了，一手房还会远吗？ 我3套房挂了好久了，也没卖掉，头大啊，等等不行就甩卖了。 财产变资产了，资产却不容易变现。现在很多人还冲着一二手房的价差，全款排队买新房，如果是自住的还能理解，如果是投资的纯粹是赌，以后海量的新房，都比二手房便宜，二手房的价格还有参考价值吗 一手二手应该公平对待！ 继续去库存 给新房让道 说来说去还是一个字：涨！ 如果二手房价格低到一定程度，会不会出现炒房客集体断供呢？
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