存款利率变了,二手房房贷放款变缓,给楼市带来哪些影响?
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文/子木
这两天,小区里的大爷大妈手携手跑进银行赶集,很是热闹。因为受到了银行客户经理们的召唤:
“存款利率马上要变了,不抓紧配点儿?”
这次银行存款利率下调,起源于6月1日北京召开的市场利率定价自律机制工作会议,不存在阴谋论,就是简简单单”机制更换“。
跟去年房贷利率一样,过去存款利率的机制是“基准利率*上浮比例”,而现在,改成了“精准利率+基点”。
背后的算法太复杂,这里不便铺开,我们还是主要研究背后原因。
这次更换机制,主要是将存款定价方式与贷款定价方式接轨,充分市场化,便于未来调节的利率,其背后的深意,用央行某官员的论述:
“金融管理部门希望通过引导中长期存款利率下行,推动存款业务合规理性发展,进而降低银行负债成本,进一步推动银行降低实体经济实际融资成本。“
翻译成大白话:
银行给储户的利息太多了,需要降低,这样就可以更好地为小微企业服务实体经济。
然而,这种调节机制,也在倒逼储户把钱从银行拿出来,投向市场。
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当然这种现象是世界各国都存在的,而且越发达的国家,存款利率反而越低。
这是因为经济发展越好的地方,市场规模越大,资本垄断越强,经济增长空间有限,这时候市场就需要天量活跃资金,投资或者消费,来推动这艘航母前进。
比如日本,房地产泡沫结束后,被称作全球最保守的国家,居民特别爱存钱,后来为了让经济活跃起来,日本银行的存款利率逐步下调,趋近于0。
结果戏剧性的一幕出现了,我记得有一则报道,有的日本家庭干脆把钱从银行里取出来,塞到了床下面。日本高层根本没辙,大字报登着:
“这些现金像一座冰山,难以融化。”
当然中国不同,当下经济正处于高速增长期,民间资本活跃,投资者比较激进,尤其年轻人,远比原来那一代玩郁金香、大蒜的高端。
所以在中国,存款利率下调会激励人们把钱从银行取出来,投资或者消费,这要比其他国家更明显一些。
跟央行放水一样,市场钱多了,总归要有流出,间接利好股市、基金等权益类市场。
写到这里,肯定会有人问,为啥不利好楼市?
按照中国人爱买房的秉性,利好楼市是必然的,但对于楼市,还要考虑一个最直接的因素——房贷利率。
房贷利率是2019年开始市场化的,底层逻辑也围绕着“LPR+加点”的算法,自从新制度出来以后,有关部门通过调节房贷利率,进而压制房价,传动效率提高了很多。
调控逻辑是:房贷利率上调,抑制买房;房贷利率下调,激励买房。
现在来看,情况极为不妙。
房贷利率=LPR+加点,我们先看LPR,从2019年8月-2020年2月,LPR5年期以上报价利率从4.85%下调至4.65%。
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这段时间,正值上一轮大调控深水区,中国楼市整体行情一般,下调房贷利率是不可能的。
但从2020年3月份开始,行情反弹,成交陡增,LPR开始暂停下跌。
今年更是爆发式增长,数据统计,2021年前5个月,全国居民户中长期贷款(房贷)增加2.91万亿,2020年同期则是2.165万亿,增幅约34.4%。
这个数据很恐怖,主要一二线城市明显过热,所以你会看到,上半年楼市调控特别狠,下半年也会更严厉。
可以预见,接下来LPR下调的概率几乎为0,当然也不能上涨,因为如果上调,之前那些选择“转换LPR二手房合同”的业主,都被割韭菜,市场炸锅。
所以最好的方法是保持当下LPR利率水平,按兵不动。
那么调控房贷利率的主要心思,就来到后面的“加点”上。
贝壳数据显示,全国72城二季度首套、二套房贷利率分别累计上涨17、15个基点,加息幅度超过一季度;当前首套、二套利率距2019年11月的高点仅7个、14个基点。
6月72城房贷平均放款周期为50天,较上月延长2天。
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我打听了一下,这段时间很多城市都在上调利率、收紧房贷。
比如武汉传出一幅图,这段时间二手房放贷卡得非常严,很多银行都开始“拒贷”了。
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我给武汉的多个中介打电话,统一口径是,拒贷的银行少,但款下不来是真的,二手房房贷很多银行都得推到5-6个月以上,很多都批下不来,新房还要看开发商水平。
还有深圳的卫星城惠州,这两年楼市非常火,而房贷利率一直处于大湾区最高水平,6月利率继续上调,首套6.8%,二套更是飙到了7.2%,而且很多银行都停了贷,对外地人购房的资质审核尤为严格。
从数据上看,房贷利率上调的城市主要集中在行情火热的城市群,其中利率最高的是成渝城市群,其次依次为长江中游、大湾区、长三角和京津冀。
其中苏州在5月,房贷利率上调幅度居全国第一,首套5.7%,二套6%以上,绍兴、呼和浩特分别列为二三,上调幅度均在0.3%以上。
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其实看到这些数据还是很费解的,比如成都、武汉、苏州这种新一线城市,今年楼市太火,为了重点打击炒房客,大幅上调房贷利率是合理的。
然而北海、洛阳、上饶这些三四线城市,楼市行情很一般,为什么也跟着调高房贷利率,甚至到6%以上。
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上调房贷利率的副作用也很明显,那就是误伤刚需,所以这些楼市不行利率还高的城市,刚需实在太难了。
不过接下来有几点是肯定的。
今年央行放水、外资入场、经济复苏,一系列的货币活动导致上半年房价过热,好不容易出台政策压住了火焰,但现在又出现了存款利率下调。
这种利好楼市的因素必须扼杀在摇篮里,所以接下来,楼市调控会进一步加严,继续上调房贷利率“加点”,拦截货币流入楼市。
对于今年的购房者来讲,下半年买房会越来越难,恐怕是近两年,最艰难的一个时间段,谁都不想把白花花的银子补贴给银行。
下面子木给大家几点建议。
如果你所在的城市行情不错,成交量正在上涨,房贷利率只要在6%以下,可以上车,因为房贷利率在房价涨幅面前,还是相对薄弱的。
如果你所在的城市上半年行情火热,经历了大调控,房贷利率超过5.5%,则不要上车,因为大调控后,楼市趋冷,加点不会再涨,可以观望。
如果你所在的城市上半年没行情,现在依旧成交冷淡,房贷只要超过5.5%,就要选择观望,因为你有大把的时间可以等“加点”降下来。
大家对号入座就可以,这几个指标都是子木经过测算的。 房贷利率第一高,存款利率第一低 活到老,干到老,别想通过收租养老。 这种情况下可以提前还款吗 涨是不可能再涨的,但跌肯定是跌定了! 可能受益的是真正的刚需吧 一线城市调控,大热二线城市拦截受影响,现在没几个城市成交量不跌的了[我想静静]珠海上半年大热,五一后成交量也在萎缩 作者的观察要深过许多房产号,质量也更高,可人气,点赞,评论都不高,当然我们看不到后台的展现量和点击量。这只能说明头条的观众整体水平低下,更愿看情绪化, 浅显的东西。 福建小城市,房价涨的离谱,想贷款又遇利率上调[流泪] 存款利率低,贷款利率高,银行赚的更多了