3次房价大涨的“历史教训”有多深刻？央媒吹风：击鼓传花不长久
有句话大家都听说过：十次危机，九次房地产。在去年8月份，央行、银保监会高层发了一篇公开文章，其中提到，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。
从上世纪到现在，130多次金融危机中，100多次与房地产有关，这就是大家常说“十次危机，9次房地产”的由来。
90年代的日本，2008年的美国，每逢低利率环境，房价炒作造成资产泡沫，一旦央行开启加息进程，房地产市场泡沫破裂就会“殃及池鱼”，反噬金融体系，最终危及实体经济和就业环境，甚至蔓延到其他国家。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/4baeb2555a734dbd91c06535c97b3138
事实上，我国的房地产市场，也有类似的经历。
6月22日，中国房地产报发了一篇报道，海南省明确表态：要深刻汲取海南国际旅游岛建设初期房价大涨三次历史教训，时刻把风险防控抓在手上，确保既“放得开”又“管得住”，海南自由贸易港才能行稳致远。
第一次，是1988年海南行政区成立时，作为全国最大的经济特区，优惠政策远超其他省份，房地产成为诸多淘金者的首选，房价由此水涨船高。
第二次，从1991年开始，海南房价飙升，从1400元/平方米猛增至5000元/平方米，1993年上半年达到顶峰，价格为7500元/平方米。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/adf90c9f40534b7ca24facedbdda5a48
当时，空壳房地产公司到处都是，炒地皮、炒楼花，连停留在图纸上还没开工的房子都能抵押出去，1993年调控收紧后，遍地都是烂尾楼，当时烂尾楼总建筑面积达1200多万平方米，沉淀资金149亿元，占全国房产市值的十分之一。
第三次，是2010年海南获批国际旅游岛，这一次由海口和三亚领衔，海口由5000多元涨至近9000元/平方米；三亚由1万元涨至近2万元/平方米，飙升一倍，到2013-2014年时，因为全国楼市不景气，民间资本大量爆雷，叠加央行加息周期等因素，房地产泡沫显出原形，房价再次跌回2010年前的水平。
这三次房价大涨带来的教训是什么？
其实就两个字：金融。
国人千百年来都有置业安家的传统，为什么最近十年房价涨幅最大？为什么所有城市呈现普涨状态？
说到底，还是因为房地产的信贷环境太宽松，有了杠杆助推，房子的居住属性就会淡化，金融属性必然会得到强化。
举个例子，早在2015年，全国商品房销售总额占广义消费总额（社零总额+商品房销售总额）的比重约为22%，到2020年底这一比重已经上升至30%。
最近两年，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重超过40%，商业银行近乎半数的信贷资源都流向了房地产，若加上公积金贷款，将达到50%左右。
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/8328ea9a214947de9f206e42daff269d
对银行来说，房贷是最优质的业务，期限长，利率高，有稳定优质的抵押品，是规模扩张、提升利润的不二之选，当所有银行都开始抢占房贷业务，整个金融体系，已经不知不觉被“捆绑”。
当房地产与金融过度捆绑，类似海南三次房价大涨的历史，还会不间断地重现，只不过“击鼓传花”的游戏没有到最后一棒，局内人不得而知罢了。
高层正是对此有清晰的认知，才在2021年作出了改变。
一方面，大力压降银行房贷流入楼市，实施了“房地产贷款集中度管理制度”，将银行业金融机构分为5档，给每一档的银行都定下了两个标准，分别是房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。
高压之下，没有银行敢不从。
即便距离红线有一段距离，为了迎合监管要求，各大银行的房贷额度不可避免大幅下降，有部分银行还积压着今年1月份的贷款业务未放款，甚至有银行因为额度不足，支行暂停房贷业务、或是全面暂停二手房业务。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/9a1f9f4bf7824693821333f1b5d0b70d
由此带来的是房贷利率上升，炒房成本增加，部分热点城市相继出现“二手房停贷”的现象。
另一方面，压制房企的融资需求，遏制房地产行业激进扩张，降低出现地王的概率。
今年开始，所有房企都要执行融资新规：扣除预收账款后的资产负债率大于70%。净负债率大于100%。现金短债比小于1倍，满足这3个要求，有息负债增速才能保持在15%的水平上，否则就不准发债融资。
这两大措施的效果，立竿见影。
据银保监会统信部副主任刘志清说，目前房地产贷款增速进一步下降，一季度末降至12%，为八年以来的最低水平，继续低于各项贷款增速。
另外，5月份居民中长期贷款（主要是房贷）增加4426亿元，同比少增236亿元，这是今年以来首次出现同比少增，环比已经连续两个月下降，这是时隔4年以来，全国房贷总额首次步入下降通过，意义重大。
伴随着资金面的收紧，地方调控力度也有增无减，深圳、宁波、杭州、南京等热点城市的房价纷纷熄火，如深圳的二手房成交几近冰冻。
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/b26dbac060634748b25f661ce2255cc5
这就是2021年楼市的显著特点：管住贷款，切断房地产行业与金融的联系，弱化房产的金融属性。
有一个报道很有风向意义，央媒《经济参考报》6月22日发文指出：房地产金融调控推动市场理性回归，丢掉房价非理性上涨的幻想。
文章对房地产金融调控有两个总结。
1，房企的三道红线，将限制债务扩张速度。为了达标，部分触及红线的房企需要在规定期限内加快资金回笼，减少土地市场炒作，降低资产负债率，这将撼动地价房价交互上涨机制。
2，银行的二道红线，将促使房地产金融内在运行机制发生深刻改变，部分金融机构盲目扩张房地产贷款势头将得到有效遏制，居民加杠杆也会受到强有力约束。
其中有一个总结：资金推升的房价上涨不仅具有显著“击鼓传花”的特点，而且还会导致宏观经济金融运行脆弱性，需要引起高度警惕。
2021年，调控终于开始触及楼市的本质，把“金融”作为首要的调控目标，击鼓传花的游戏终归不长久，没有潮水一样的信贷和货币推动，房价终究翻不起什么大浪。 内循环就好 抽身最快的也是最先最快能拿到银行贷款的 你去看 能跌回到16年吗 我手里还有6套[流泪] 那就降价吧！国泰民安，安居乐业！ 我的城市房价疯涨，怎么说？ 我们一个7万人的小镇，起码做了可以住50万的房子！ 同样错误范三次，不可饶恕 海南房价每天都在涨，新房惜售，二手房涨价，还会重蹈覆辙。 没有潮水一样的信贷和货币推动，房价终究翻不起什么大浪。
页:
[1]
2