北京楼市：未来房价要下跌？看看内行人怎么说
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/529ff9c30b724d2cbbd46637ddfb60a3我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：你好！儿子在中关村中科院自动化研究所工作，26岁。还没有女朋友。可首付600，想问，是现在买房好，还是结婚前买房好？是买海淀的老破小，还是买外面的新房，还是顺地铁线买便宜一点的？不想贷很多款，太累。不知道以后大涨、微涨、不涨、小幅下跌？是先买外面，以后再换学区房？是现在买还是结婚后照顾双方的上班距离？谢谢！
回答：1. 你现在顾虑太多了，首套直接做为投资房，为孩子打一个底仓，有了底仓，他们未来想置换，还是愿意自住，都可选择。北京核心区的价格已经到17年的高点了，还是限购如此严格的情况下，楼市会分化，核心区继续看涨。而且房价一旦启动，会以你肉眼可见的速度上涨，此时你没有底仓，不上车怕踏空，上车怕高位接盘，更是一种煎熬。 2. 选筹上： 还未结婚，学区房不需要买，海淀老破小要买（学区属性重），远郊无地铁的新房不要碰，核心区二手房无学区或弱学区最佳，近地铁的新房可以考虑。
提问：#新人首问&急问# 望京区域 已付费，潜水了几个月，一直把房姐的星球当成工具书，看到啥小区就上来搜索一下，非常感谢房姐每天的辛勤回复，受益匪浅！ 【背景】目前手里子弹400多万，sfsd，未来三年内要小孩，学区不是硬性要求，打算在望京或周边（新老北苑、酒仙桥）买总价800-1000万左右的三居室，看房姐比较看好望京地段，我也比较认同，但几十套房子看下来如果想在望京买一套符合预算、房龄20年以内、小区和房屋质量别太差的三居，选择还是比较有限。 【标的】目前看上了望京西附近的银领国际里面一套900万左右的三居，单价5.5万，户型朝向很好，楼层也不错，因为房主急用钱所以折价卖（大概对比小区同户型均价折价10%左右），我觉得5.5万这个单价在望京非常有吸引力，小区的主要问题是环境不好，物业较差（物业费才1.6多），有种老破大的感觉（不过楼龄还行，2004年建成）。不知道房姐如何判断这套房的价值？ 另外，我也在重点关注朝庭公寓、金隅国际两个小区。朝庭我觉得房屋质量很好，虽然小区很小，但是挺精致，而且旁边望京小街开了以后个人认为商业配套在望京算一流的。金隅国际里面有两栋楼是可以注册公司的住宅（据说当年有特批），目前里面还有很多公司商户，所以单价低很多，有些大三居能谈到5万以下，应该是望京住宅类最低了。这两个小区房姐是否能再详细点评一下，也看看房姐还有啥建议，感恩！
回答：银领国际普遍户型偏大，加上物业管理一般，这是折价主要原因，这套5.5的单价如果没有其它硬伤可以入。朝庭公寓也商业中心共用的车位，近商业中心 租客偏多，这些对居住舒适度都有影响。金隅国际ABC三座可以办公，人员比较杂，这是一个缺点，加上大面积户型所以低单价很正常，这类产品升值潜力一般 ，不推荐
提问：房姐好。北京首房，子弹300。酒仙桥工作，上班自由。年薪20，单身。投资居住兼顾。请教如下问题，感谢！ 1. 总价不超500（200首付+300贷款），合理吗？有无更好的资金配置方案？ 2. 可选择的房子，麻烦推荐。
回答：500总价可以，月供在1.5内 推荐看下 常营板块的两居 北京新天地、柏林爱乐、苹果派，望京板块宝星国际二期1居，望京新城2居
提问：您好，北京家庭一套房，卖掉的话，刨除贷款到手应该不少于350，手里有现金1100，合计可用1450，孩子两个，老大上幼儿园，非北京户口，无工作居住证，社保倒是足10年了，想在朝阳换套满足学校、居住环境、户型都不错的大三居。之前看过：1、珠江帝景，优点是学校、生活便利性；缺点是小区感觉太挤了，很多户型不太喜欢，周边也没有公园等活动的地方；2、太阳公元，学校、周边公园，小区品质都没问题，但2000万的三居130平左右，算了；3、嘉铭桐城，看了大户型相对较多的D区，150多平三居1500左右，感觉学校、生活便利性、周边公园都相对均衡吧，但感觉这小区偏老一点，没大的升值潜力。还有中介推荐东湖湾 ，比较迷茫了，想请房姐推荐几个朝阳的兼顾学校、小区品质、周边便利性和公园的小区，谢谢！重点讲讲嘉铭桐城、东湖湾值得买吗？
回答：嘉铭桐城对口陈经纶嘉铭是朝阳前2名的学区，嘉铭桐城是塔板结合，板楼主要集中在D区， 东湖湾的四居室也符合你的需求，虽然小学一般，但是初中是望京陈经纶也还不错，另外朝阳还可以看看澳林春天的四居室，对口的朝阳北师大附属实验。 这几个也是我推荐的盘，小区偏老对升值影响没那么大 主要还是看价格，嘉铭桐城是有过一波回调现在入没问题。
提问：亲爱的房姐您好，新人首次提问～本人北京户口，名下有一套石家庄房产84平，还剩20贷款，房本正在办理中，估值100，如卖最多还剩80；北京通州梨园有一套小产权父母名下，80平，目前正在出租，跟中介公司签了五年租约，还剩四年，月租4700元。用这个租金让父母租了带电梯的房子。目前手里有80子弹，想入手通州房子，有两个想法：1.卖掉石家庄添加钱在通州投资，看过k2十里春风，长期持有十年不知有无潜力？或给其他推荐？未来希望可以再换到市里离我们近点方便照顾 2.自住保值，目前可承受总价在250万-300万的房子，还最好离医院近，希望给点建议，最近看了苏荷时代和珠江丽景（户型较差）或者还有其他推荐？感谢！
回答：1. k2十里春风说是在通州，其实在廊坊，位置很偏僻，不建议买 2. 珠江丽景不推荐，苏荷时代还不错，另外可以看看 上潞园，新华联，新通国际花园，DBC加州小镇，蓝调沙龙
提问：房姐好，新人首问，期待回复：贷款二套，房子首套，首付在250-260万左右，勉强可以看总价400万出头的房子。考虑未来几年有孩子后自住，兼具保值投资价值。目前我在金融街2号线上班，老公在10号线安贞附近，未来2-3年后工作可能会换。个人偏好南北通透带正规客厅的房子。现在看了几个房子： 1、松榆里，92年公房，板楼四层69平，410万，南北，类似田字格户型，三居可以当两居，装修保持不错，但是楼道环境和小区环境很杂乱。离地铁有点距离 2、南新园，95年楼龄，南北，62-70平左右，380-410万，装修普通，小区环境感觉还可以 3、石佛营东里105号院，92年，南北，58平左右，380-385万，普通装修 4、石佛营西里，小三居，94年，楼层高，72平，普通装修，400-410万之间 5、南湖渠西里，小三居，69平，86-88年，420-440（这个小区今年涨了20万多） 6、南十里居，小三居，69平，87年，400万左右 7、磨房北里，小三居，62-69平，400-430万，91-92年 8、双花园西里，88年，小三居，69平，440万 9、十里堡北里，小三居，69平，420万 10、农光里，92年，南北，小两居（次卧较小），62平，400万 问题： 1、上述房子基本都是板楼无电梯，基本在2-5层之间，能帮忙在上述房子中排序吗？ 2、请问90年后的板楼老公房和同小区的电梯塔楼房（楼龄新，但感觉更杂乱）哪个更有投资价值？ 3、是否还是其他具体推荐的小区，如酒仙桥一街坊、北湖渠、甘露园、美然动力等小区？
回答：1. 保值角度这一类上车盘差距不大，基本都是跟随大势，以你自住的角度来选择 南新园、松榆里、石佛营西里、农光里 建议在这几个中选择 2. 板楼塔楼本身不存在谁比谁好。 差异无非就是采光，密度，朝向。 价格才是比较的关键 3. 还可以看下 丽景馨居、晨光家园、酷特区
提问：拨冗评价下旭辉御锦 拟卖掉珠江帝景的2居换一个带院子的洋房 纯自住 谢谢
回答：你好，旭辉御锦位于温榆河墅区核心区，周边多河富水，林木覆盖率达34%。西侧为北京重点打造的温榆河生态走廊，东侧紧邻小中河及河畔百米景观带，北临5000亩体育公园及生态湿地公园，生态自然，区域生态环境好。 自住环境不错，但是交通，生活配套，学区，产业都没有，所以房价也一直跑输大盘。 如果考虑自住，更倾向入手顺义别墅或者孙河。
提问：新人首问，学习了几个月，收益良多，现请房姐指导！看了很多精华帖，发现自己真是穷人。基本情况：京集体户，已婚，孩子一岁半，也是集体户，可lh变为sfsd，但我工资流水较低，家庭税前月收入32K。我工作在门头沟永定镇，老公目前在广安门，后期也许会变动。资产：1.老公婚前16年在永清买房，尚有70万贷款未还，每月还贷3800。2.沙河小产权房一套，预估40万左右。目前现金较少，仅50子弹，找亲戚可以再凑点，但也不多，明年底应该可以到100。诉求排序：1.孩子上小学（不是村小就行）2.自住（常住5人，3大人，2小孩双胞胎）3.通勤开车一小时左右4.有可能的话考虑下保值。想让房姐推荐下购买区域及购买时机（今年底应该赶不上了），看您比较推荐朝阳公房和亦庄新房，如果亦庄适合我们，可以暂不考虑通勤。
回答：建议集中子弹上车北京，沙河小产权和永清都不建议长持 ，能出就出掉，你们是刚需自住 抓紧上车，如果首付能筹到200+看看 亦庄的新盘 喜瑞天著90的小三居 比较合适。二手建议看亦庄和旧宫板块 例如 亦庄北岸
提问：房姐，家有自住房一套，想再买一个小户型投资，10AM新坐标怎么样？二套房贷是否划算？
回答：10AM离方庄地铁700米左右 配套相对成熟 ，距离方庄体育公园和龙潭湖公园都很近，也无学区溢价 不过小区小户型居多，大多一居室和开间，少部分两居室 综合评估 建议淘两居做为投资标的
提问：房姐好，现在我的情况是有个天通苑北二区的经适房150平南北通透（大概能卖550万）想换望京和朝阳公园板块1000万以内二居或三居，主要考虑居住环境和未来孩子上学，兼顾投资保值； 目前在看望京的季景沁园（110平两居，829万）融科橄榄城三期（97平两居，870万）；阳光上东（105平两居，928万） 我的问题是：1、天通苑北二区的升值潜力大吗，现在置换是个好时机吗？是否可以再等等？另外我觉得橄榄城小区环境、物业都不错，但户型里面不如tty，也没地暖新风系统； 2 、第二个方案是购买望京麒麟社商住房，l280平loft，800万，月租金3_ —4万，如果购置此套以租养租（租其他小区）是否可行？
回答：700以上的标的 望京好于天通苑 户型只是一个因素不用过度关注，橄榄城的地段品质等是远好于天通苑 商住房不要买，以租养租看起来美好，但你损失的将是房价增长的大头。
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