北京楼市：爆炒过后无人接盘，这些位置要谨慎
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/78fdab5caeee41179955d8872f0c2804我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：我跟老公住在亦庄，想给老人从老家搬到北京周边来长期生活和养老。曾经考虑过张家口的原乡美利坚，密云的一些小区，昨天去看了首创新北京半岛，觉得距离和配套上会更好一些，离我们住的地方开车30分钟车程，未来还要通高铁，到亦庄7分钟。想给老人在新北京半岛买一个69平的高层两居。不知道这种给老人养老型购房的考虑是否靠谱？
回答：1.张家口的价值很低，二手房基本没有接盘侠。我们买房，其实是买的大城市的土地住房。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于怀柔密云崇礼这些地方来说，至少在5年内不可能成为北京城的一部分，也就不具备真实的需求，不具备大城市土地的价值，只能是一小撮人的赌场。即使是赌博，也是一个很不好的价格，北京5环边还有低单价的二手房。新朋友可以多翻以前的回答，查看精华内容。
2.武清经过一轮爆炒之后没有任何买的必要，远郊区都要搬到城区范围。自住是消费，自住可以是租房，投资是投资，而且是一个循环的链条，一步走错，后面全错。
3.不知道你们子弹多少？100以上建议继续入手北京上车盘。实在想跟老人住的近，租房是更好的选择。职业投资者大部分都是投住分离，子弹只用升值潜力最大的地方。
提问：房姐好～新人求助，本人目前自住市值1000两局，剩余贷款300。工资睡后月入六万，多年省吃俭用攒下子弹200，想趁近期利率低，北京房价多年未涨进行二套房产投资，时机和选筹真诚求房姐指导，感谢!房姐最美!
回答：如果以二套要求，200首付可看的标的性价比都不高。 建议将资金充分利用起来，抵押现有房产获取400左右的资金+200首付。 以全款优势进行淘笋，主要看天通苑、青年路、常营、望京等区域 你的总月供会在3万+，也不会对生活质量影响太大。
提问：首问，恳求指点迷津。 【京户无孩。婚前公积金劲松老破小两居+商贷西坝河老破小一居。租住金地国际花园三居。无通勤需求，自住+保值。两房都卖+手里现金预计共1100个。】 顺着房姐以前的问答踩了盘，觉得不错的：大望路（金地国际、乐成国际）、望京（保利中央公园、东湖湾、华彩国际、橄榄城三期、臻园、上京新航线、华鼎世家、华樾北京），其它（天鹅湾北，阳光上东) 问题： 1、目前看的板块（望京，大望路）和楼盘合适吗？如果有特别不合适的请指出。 求推荐其它类似配套齐全的板块和盘（奥体？东大桥？朝阳公园？）。因没有学区和通勤限制，选择余地有点多，看得眼花，求重点建议关注板块； 2、感觉两个首贷都没用好，求置换方案指点。a、卖二小换一大，二贷1300买一大；b、卖二小，全款抵押（没操作过，会不会办到一半被查），另外您觉得买多少钱的合适呢（收入大于200，但又不想全投到一个房里，想稳妥）；c、卖一小买一中（主要考虑两个老破小拿到全款周期太长，担心房价变化）；d、两小合适就卖，主要用老人票（还没开始办，年底才满60；担心亲家有意见）；e、卖二小，全款买一大，抵押出来投资一个小的（是否有意义）； 3、求提示，我选房在现阶段最容易跳进去坑。 4、问一个盘。普渡寺东西南北巷，2003年开发商回迁正经商品房，两层现代小四合院，据了解北京独有区域。离故宫、王府井近，学区较差不算好的学区房。与平房相比，无被腾退的概率。值得投资吗？在什么情况下值得购买？
回答：1. 楼盘基本正确，适合品质自住。建议集中看望京和双井板块 2. 方案e更好，全款优势入一套品质自住，抵押出6成，再入一套2居做为投资。总月供大概在3-4 3 如果需要保值属性 不要过度关注装修 品质等因素，优先考虑地段和价格 4 不建议，价格贵。自住不一定合适 。北京已经不是中心外扩式发展了，靠近中心不一定保值就好。
提问：新人首问，二套资格，卖掉清河入手600，想在五环周围换个改善型住房，不考虑学区，将来好出手就行，最近看了1，北七家，2，东小口，3，石景山这些地方的新盘，上班在来广营，有朋友建议买望京来广营次新，麻烦给我个建议，是怎样合适，买新盘还是买次新，还有位置这三个地方怎么排序比较好
回答：600资金没必要看新盘，新盘普遍位置一般，性价比不高，适合低首付拉杠杆。来广营和望京就是很好的选择，例如 北纬40度、臻园、宝星国际、慧谷阳光
提问：新人首问，请房姐指教！ 家庭情况： 非京籍，首房首贷，有通州房票，预算为总价350万以内的房子。 购房需求： 自住+投资升值。 1. 升值潜力大； 2. 有小学学区；（优质小学的分校） 3. 乘地铁较方便；（需通勤至积水潭附近) 请问， 问题1.北京各个新区相比较，通州升值潜力如何？ 问题2.根据之前的了解，比较有名的是：运河CBD，潞苑，梨园、临河里，环球影城附近。结合需求中的升值潜力+学区+交通，请问哪个区域适合，推荐哪个楼盘？ 问题3. 潞苑和运河CBD一河之隔，房价差很多，在两者里哪个选筹更好？因兼顾自住，潞苑面积能大些，潞苑有推荐的楼盘吗？ 感谢房姐
回答：1. 通州长期看不错，但由于前期价格透支，会有一波回调 2. 通州就没什么学区概念， 能看的过去的主要是运河东的人大附、北京小学以及五中分校，你可以看下 运河东的京贸国际城、武夷花园、百合湾 3. 运河CBD>潞苑，潞苑位置不好，推荐关注运河CBD，首套建议保值属性为主，未来置换也能底仓更足
提问：房姐，您好，星球会员新人首问：目前名下一套通州海棠湾房产，市场预估价800万（100万公积金贷款未还），夫妻双方共有产权，而且都没有SFSD资格了。1-2年内可以通过积分落户解决户口问题，孩子还有5年左右上小学，所以打算近期提前准备。 目前子弹500，年收入50左右，月公积金9K左右，如果卖掉通州房产一共凑齐1200。是否可以考虑买一套学区房+一套投资，如果这样的话，在综合考虑学区，自住和保值的基础上朝阳有哪些地区和小区推荐，海淀或西城是否可以考虑？另外在市里保有一套的基础上是否可以考虑通州保留一套长期拥有，毕竟有环球影城和市中心的概念加持。 还请您帮助，如何能实现资源的优化配置，谢谢。
回答：我的建议是海棠湾可以保留，直接抵押盘活资金，大概获得400左右，加手中一共900+的资金，全款入一套自住投资盘 先不要考虑学区。 3-4年后再买学区房，有两个方案 1. 抵押掉后入手的这个标的，加手中资金入一套学区标的。 2. 如果再抵押月供可能跟不上或者压力太大，就直接出掉海棠湾入学去标的 这样手中的资产增值最快，风险最小。后期再入学区选择权也更多 投资盘建议看望京和双井板块
提问：房姐，您好，新人首问！ 三个问题： （一）1500考虑自住兼投资属性的房子，目前在东湖湾和珠江帝景之间纠结，这两个项目那个更具投资价值，请您给个建议。 （二）最近在这两个项目里看了二十几套房子，很难遇到您之前文章里提到的东湖湾7+珠江6+的笋盘，今天看了套珠江B区中心位置的三居全南户型（166平）8.5万单价，税费35左右不知道合不合适入手？该户型有如下几个问题： 1.客餐一体，不分区； 2.一个北侧卧室面积约10平米左右，偏小； 3.有个6平米的储物间； 4. 六楼，楼层偏低，不过看小区景观很好； （三）从投资属性分析，鸿坤花语墅、东湖湾及珠江帝景，如何排序？ 谢谢！
回答：东湖湾更偏自住，价格上也偏ceo，投资不是很好的选择。珠江整体会更好 8.5属于市场价，这几个户型问题都不算硬伤，如果价格单价能谈到8左右 可以入， 珠江帝景>东湖湾>鸿坤花语墅
提问：房姐您好，现在考虑在通州买房，sfsd。因为是音乐工作者所以想考虑别墅。请问您，九间堂和御世佳府这两个盘怎么样？升值空间有吗？您还有什么更好的推荐？谢谢您，期待您的回复！
回答：御世佳府 > 九间堂 九间堂房子密集间距太小，部分设计不合理，周边配套一般，潜力不大 相比推荐御世佳府 小区容积率合理，楼盘间距较大，采光较好，周边配套也挺成熟
提问：房姐好，北京基本情况，25岁，家里4套房，首付可以买第5套。总资产2200-2500万左右。我们的房子都是学区房，三环老破小，置换到次新，基本不会有负担，甚至可以匀点钱到外地，而且父母公务员，退休金稳定。我们家老人也愿意帮忙。 买重庆，买沈阳，父母同意。尤其沈阳，但不知道先北京还是先外地。从水库看，好像重庆还是比沈阳好。外地的仓，需不需要建的多一点。 给您发这么多，打扰了。
回答：4套房总额2500万，常见是1000+700+500+300这种结构。 都是学区房，大概率有两套西城海淀800左右或以上学区。 资产比较丰厚，但这样的组成风险性较大，稳定性和成长性较弱。 先要知道每套标的信息和负债进行评估，预估首付资金，以及操作，是选择卖出还是抵押。 资金量比较大，先集中解决北京的大头，1000万资金量级手缝漏掉100万余额也足够重庆\/沈阳多套建仓。 把手上标的优先换成五环内核心地段，价格心动流动性较好的次新房。 乌鸦喝水，先投石子，再填沙子。
提问：房姐你好，新人首问，我是非京籍，名下有一个常营苹果派的98平米两居，市值560左右，可用现金500万，为了孩子2022年上学考虑1100万以内的房子，目标是学区加改善，不想买那种买了不能住的学区房，有几个问题请教： 1.本来已经锁定了珠江帝景，但实地看了几套，感觉品质属实一般，从保值和学区的角度出发，在不考虑西城海淀的前提下，我是否应该坚定的选它？ 2.宋家庄金茂府去看过，对140平那个户型比较满意，宣传的十一学校也不错，这个盘可以考虑吗？未来还有升值的空间吗？ 3.如果这两个小区选择你更推荐哪个？除此以外，兼顾改善和学区的盘你还有其他推荐吗？（如果贷款可考虑1300万以内的房子） 非常感谢，盼复
回答：1. 宋家庄金茂府的品牌溢价有点高，学区没有珠江好，位置也要差一些。 2. 如果这两个比较，从自住+保值+学区 综合判断，珠江还是略好点 3. 还可以看下 附近的首城国际，或者 亚运村的嘉铭桐城，如果位置不限还能看下新北苑板块，也是自住+学区的优质区域
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