楼市“发展逻辑”生变，今明两年买房，这“3个趋势”要提前了解
过去二十多年间，我们国家的房价一直都处于持续增长的趋势。根据国家统计局的数据显示，1998年~2021年，全国的平均房价从不足2000元/平涨到了9860元/平，涨幅约5倍左右，如果考虑到通货膨胀带来的货币贬值，这个涨幅或许也合情合理，但是，如果把房价按照城市级别来分析，涨幅简直不可理喻。比如上海，1998年的时候，核心区域的房价不过4000元/平左右，而现如今，上海的平均房价已经接近60000元/平，核心区域的房价更是接近10万元/平，像黄浦区均价为97322元/平，徐汇区也达到了81514元/平，与1998年相比，涨达超过了20倍，类似的情况在大多数一、二线城市都有发生，涨幅最高的可达30倍以上，涨幅最低的也超过10倍。
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那么，问题来了，过去二十年间，房价持续上涨的原因是什么？而且涨幅还如此大？在我看来，有6个原因不可忽视。
其一，城市化的快速发展带来的大量的城镇购房需求。根据相关数据显示，在2000年的时候，我们国家的城镇化率只有36%，而到了2020年，我们国家的城镇化率已经达到了63.89%，如果按照14亿人总人口来计算的话，每年大约会有2000万农民进入城市，这么多人口的涌入，自然会产生大量的购房需求。
其二，房子的社会关联属性广泛。一方面，受我国传统文化的影响，房子也被当成是“家”的象征，而另一方面，房子发展至今，已经不仅仅是可供人们居住的场所，而是婚姻、教育、城市落户、城镇医疗、城镇养老等社会行为的基础条件。
其三，房地产金融政策的宽松。过去二十多年间，关于房地产方面的金融政策非常宽松，比如房价太高，买不起房，我们可以采取分期买房的方式，也就是我们常说的按揭买房、贷款买房，据不完全统计，贷款买房的占比已达7成以上。此外，类似于首付分期、低首付购房、消费贷购房等等举措在过去多年也频频发生。
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其四，安全可信赖的投资渠道过少。长期以来，人们热衷于买房的原因离不开房子的金融属性，一方面，房价的持续增长，让大多数人感觉买房是“稳赚不赔”的一种投资方式，而另一方面，安全可信赖的投资渠道过少，把钱存在银行又会贬值，而房产作为大宗产品，有一定抵御通货膨胀的功能，为此，买房也就成了人们投资的首要选择。
其五，炒房现象的泛滥。在过去二十多年间，不论是手中有闲钱的普通人，还是富人，甚至包含上市公司，金融机构等等，都把炒房当作是主要任务，比如曾经赫赫有名的温州炒房团，每次至少购买几十套房子，这样一来，造成了人为的住房供不应求，房子集中在了少数人或者机构手里，致使住房分配不均。
其六，土地价格高。土地价格为什么这么高？一方面，地方政府的财政来源单一，过度依赖土地财政，而另一方面，虽然我们国家的国土面积有960万平方公里，但是，不是所有的土地资源都可以用来建造住宅，还有耕地、商业用地、教育用地、工业用地等等，尤其是大城市，人口密度大，但是，土地资源有限，区域住房供不应求，房价岂能不涨？
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如此6点，就是我们国家房价上涨的主要原因。但是，随着近年来我们国家住房总量的过剩，人口结构的变化以及楼市调控的持续深入，楼市的“发展逻辑”也发生变化，主要归纳为“3个趋势”。
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1、城市化发展速度的放缓以及基建的完善。一方面，我们国家的城市化已经达到了63.89%，与发达国家的差距越来越小，未来，城市化的速度放缓是必然事件，而城市化的放缓最直接的影响就是城镇购房需求的减少。而另一方面，全国的基建已经基本完成，国家也开始严格控制城市轨道交通的建设以及高速公路等工程的建设。城市化的放缓和基建的完善，对于房地产来说的影响是很大的，不仅仅是减少购房需求，最主要的是没有了牵引动力来拉动房地产的发展。
2、房地产金融的收紧。随着“三道红线”“贷款额度限制”“严防资金违规流入楼市”等政策的持续深入，不仅让房企获取资金的难度加大，现金流的压力增加，对于购房者来说，购房门槛的提高也是必然，比如前不久多地出现的房贷利率提高，就是对房地产金融收紧的又一表现，购房者不可忽略。
3、楼市的两极分化越来越明显。根据“七普”的数据显示，人户分离人口达到了4.9亿人，与第六次人口普查相比，增长了88.52%，市辖区内人户分离人口达到了1.16亿人，与第六次人口普查相比，增长了192.66%，流动人口达到了3.7亿人，与第六次人口普查相比，增长了69.73%。结论很明显：人口流动的趋势更加明显，流动人口的规模正在进一步扩大，而且，根据地区分布来看，东部地区的人口分布越来越多，中西部地区的人口越来越少，也就是说，人口正在进一步向经济发达的区域、城市群以及都市圈集聚。
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对于今明两年要买房的家庭，这“3个趋势”要提前了解，不可忽视。
比如“趋势1”，明确了“趋势1”可以让你明白楼市的“黄金时代”已经过去了，盲目投资房产不可取。比如“趋势2”，明确了“趋势2”，可以让你明白房地产金融的收紧，不仅让开发商进一步“洗牌”，还会提高购房者的门槛，所以，对于楼市火热的区域，早买或许比晚买要合适。再比如“趋势3”，明确了“趋势3”，你也就明白了哪里的房子会更有价值，毫无疑问，人口进一步集聚的区域才会更有价值。对此，你认可吗？
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